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碧桂园的大马难题:千亿海外新城风波再起

 

       92岁的马哈蒂尔将重新领导马来西亚,这让本已窘迫的碧桂园森林城市再遭关注——中国地产商远在东南亚马六甲开发的这座新城项目,曾被马哈蒂尔公开反对。


  广东顺德土生土长的杨国强执意要投资1000亿美元,在马来西亚临近新加坡的柔佛州,用20年时间填海建造一座新城,这个项目就是后来被福布斯评为全球“影响未来的五座新城”之一的碧桂园森林城市。

  碧桂园森林城市规划建设30万套住宅,以每套150-200万人民币计算,销售额至少可达6000亿人民币。2015年底,项目开始销售,然而主要的客群仍然是碧桂园最熟悉的中国人。

  公开信息显示,2016年碧桂园至少砸出20亿营销费用在国内推广这个庞大的海外项目,销售额当年达到200-300亿,销售了18000套左右。

  然而,2017年初,这座寄托了杨国强梦想的海外新城遭到了重大挫折。受到外汇管制影响,碧桂园当年3月起暂停了在国内的销售,将销售目标转向海外客源。

  随着在国内停售,碧桂园森林城市的诸多问题也惹来争议。

  争议之城

  碧桂园森林城市虽然一直宣传位于“新加坡旁”,但实际是坐落在马来西亚,来往新加坡需要通关——大摩财经最新了解到的情况显示,目前通关并没有传言中的“第三关口”,而是在原第二海关增设了数个VIP通道。

  由于填海工程惹来破坏海洋生态的争议,碧桂园森林城市的规划可能也被迫缩减。此外,马来西亚规定填海项目需要沉降十年后在进行建造,森林城市显然并不符合要求,甚至还创造过9个月建成酒店的记录,以后是否会因沉降出现质量问题也惹来关注。

  碧桂园森林城市此前宣传的“买房送绿卡”也变成了客户的吐槽目标。因为这其实是马来西亚推出的第二家园计划,主要提供在马来西亚10年的有效居留权,并不是真正意义上的移民,也不是新加坡绿卡。

  这座新城的周边环境也没有描述的那么清新自然。从规划地图来看,森林城市西边是比纽约港还要繁忙的马来西亚集装箱港口丹戎帕拉帕斯,与森林城市隔海相望的是新加坡大士工业区和裕廊石油化工岛。值得注意的是,裕廊岛恰恰是世界最大的PX项目所在地。


  不过,碧桂园森林城市项目与当地政府关系极好。公开资料显示,森林城市项目开发商为碧桂园太平景公司,后者由碧桂园和马来西亚企业Esplande Danga共同投资,双方分别占股66%和34%。Esplande Danga由柔佛州苏丹掌控64.4%股权,小股东是柔佛州政府拥有的柔佛人民基建集团。

  大马当地媒体报道显示,去年五月,碧桂园森林城市被曝非法使用中国劳工。部分中国劳工持有旅游签证而非工作签证,并一再被拖欠工资。消息曝光后,柔佛州当地政府立即发出4167张准证给4个柔佛州建筑工地的无证劳工,给这些劳工“洗白”。

  而森林城市开发商碧桂园太平景公司曾表示,该公司不涉及雇佣外资劳工,与承包商雇员没有直接关系。大摩财经发现,森林城市项目的承包商之一为腾跃建筑。其实控主体为广东耀康投资有限公司,曾多次承接碧桂园海外项目建设,注册地点为佛山市顺德区北滘镇碧桂园碧桂花园会所三楼303。

  多重难题


  去年在国内暂停销售开始,碧桂园森林城市陆续接到中国买家的退房要求。据大摩财经了解,目前在售的森林城市第1、2期物业均为业主退回物业。这部分物业计划在今年底、明年初完工。

  大摩财经咨询碧桂园销售人员了解到,这部分准现房不能使用贷款,仅有48个月后交房的期房可以使用贷款工具。

  森林城市面临的还不仅仅是商业销售问题,还有政治问题。

  马哈蒂尔带领的反对党希望联盟在马来西亚大选中刚刚胜出。这位前总理、即将上任的新总理曾在竞选中对中资企业有着极为明显的拒绝态度,多次公开反对森林城市项目,并表示一旦胜出将重新审核在大马的中国投资项目。


  马来西亚高铁机构去年曾证实,碧桂园此前曾向政府提议,在马来西亚-新加坡间的隆新高铁路线中增设车站,截至目前,马来西亚当局并未给出明确答复。

  碧桂园没有披露森林城市最新的销售数据情况,也没有披露截至目前已在该项目上的投资总额,但显然,这个投资极为巨大又遭遇重重困难的项目,将加重碧桂园的资金问题。

  上个月,碧桂园连发三个内部文件,要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度,要求内部做到获批“当天出图”、“三个月开盘”等,一时业内哗然。这也间接说明目前项目快速销售、资金快速回笼对碧桂园的迫切性。

  根据规划,碧桂园森林城市完全建成后,将容纳70万人口。这座中国人开发的希望之城,能如愿实现最初的梦想吗?
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