国内基础设施REITs试点登台一文梳理相关政策及受益方向

2020-05-07 01:04

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近日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。基础设施REITs聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

基础设施REITs试点项目要求

项目要求	内容
聚焦重点区域	优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。
聚焦重点行业	优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
聚焦优质项目	1.项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。
	2.具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
	3.发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
加强融资用途管理	发起人（原始权益人）通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。

资料来源：证监会、发改委

REITs的中文名叫不动产投资信托基金，是通过发行权益投资证券的方式来募集资金，并且专门投资于不动产领域，并且将投资的收益分配给投资者。既可以用于房地产投资，也可投资在基建项目。近年来，我国相关部门一直在积极推进REITs发展。

我国REITs推进文件

时间	部门	文件/会议	要点
2008.12	国务院	关于当前金融促进经济发展的若干意见	提出幵展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
2010. 6	住建部、发改委、财政部、国土资源部、央行、国务总局、银监会	关于加快发展公共租赁住房的指导意见	提出鼓励探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
2014. 9	央行、银监会	关于进一步做好住房金融服务工作的通知	提出将积极稳妥幵展RHTs试点工作。
2016. 2	国务院	关于深入推进新型城镇化建设的若干意见	提出支持城市政府推行基础设施和租赁房资产证券化。
2016.1	国务院	关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见	按照“真实出售、破产隔离”原则，积极幵展以基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。
2016. 6	国务办公厅	关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见	提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs)试点。
2018. 2	深交所	深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020 年）	明确指出研究推进REITs产品，形成具有深市特色的 REITs板块。
2018. 4	证监会、住建部	关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知	将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行RHTs。
2019.1	上交所	召开债券监管发展业务座谈会	研讨梳理2019年债市工作思路，进一步贯彻落实证监会决策部署，更好服务实体经济和国家战略。会议表示，积极回应市场关切，努力满足市场需求，深化市场改革创新，加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破。
2019.3	上交所	召集券商和公募基金开会	鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。知情人士透露，试点项目最好和政策导向相关，鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。
2019.4	国家发改委	《2019年新型城镇化建设重点任务》	在健全城市投融资机制方面，《任务》指出，支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。筛选具备投资回报预期的优质项目并建立吸引民间投资项目库，集中向民间资本推介。全面推进地方融资平台公司市场化转型，打造竞争力强的地方基础设施和公共服务投资运营主体。
2019.7	浙江省人民政府	《浙江省人民政府办公厅关于进一步加大基础设施领域补短板力度的实施意见》	加大补短板重大项目金融支持力度。加强银行和项目对接，加大对在建项目和补短板重大项目的信贷投放力度。——积极推进基础设施项目资产证券化（REITS）融资模式创新，盘活优质存量资产。
2020.4	证监会、发改委	《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》	基础设施REITs聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

资料来源：国务院、发改委等

此次基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发，并优先支持交运、环保、公用事业三大行业。

环保方面：纵观环保产业的发展，2019年无疑是环境治理浓墨重彩的一年，多项政策的修订、出台及施行，以及居民对环境保护的关注增加，形成全社会保护环境的强大合力。初步测算2019年我国环保行业总产值达8.87万亿元，预计2019-2023年均复合增长率约为11.07%，2023年中国环保行业总产值将突破13万亿元。

2017-2023年中国环保行业总产值情况

数据来源：公开资料

公用事业方面：我国公共事业包括电力、城镇燃气、市政等行业，资产存量巨大，其中，天然气在我国现代清洁能源体系的地位日益提升，成为公用事业中成长属性最强的子行业之一。2012-2019年我国天然气产量逐年递增，2020年一季度，天然气产量为478亿立方米，同比增长7.9%；2012-2019年我国天然气消费量也逐年递增，尤其近两年增速快速提升，2020年一季度，天然气表观消费量785亿立方米，同比增长1.6%。

2012-2020年3月我国天然气产消量

数据来源：公开资料

交通运输方面：当前，交通运输处于基础设施发展、服务水平提高和转型发展的黄金时期。从交运子行业的属性来看，运营模式较接近“收取租金”的模式，和REITs资产的相关要求契合，而收费公路是最有希望成为首批REITs 试点的子行业。近年来，我国交通运输固定投资逐年提升，2019年，交通固定资产投资预计完成32164亿元，按可比口径计算，公路建设投资完成2.16万亿元，比去年同期增长1.3%。

2013-2019年我国交通运输投资完成额