今夏京城二手房非理性涨价能走多远

    近期在北京的二手房市场中，类似老张遭遇的这种临时涨价、签约时跳单的情况屡见不鲜。来自21世纪不动产、我爱我家等一线中介机构的信息显示，从5月起，伴随着新房价格的上调，北京二手房的小业主们也开始跟风调价，特别是6月中下旬至今，接二连三出现的地王更让小业主们有了坐地提价的“底气”，二手房价格几乎每天都在变化。

    然而，在价格大幅攀升的同时，一些上涨幅度较大的区域内出现了滞销状况，二手房的交易量及库存量也在不断上涨，对此一些大型经纪公司纷纷对市场的盲目涨价进行警示：从年初开始回暖，先后经历了量涨价提、地王效应的二手房市场，其非理性提价恐怕走不了多远。

    伴随新房价格上调

    京城二手房“坐地起价”

    “前几天看这套房子不是才180万嘛，现在怎么全涨到280万了。”每个走过新世界家园边上的二手房中介公司一条街的人，全会被边上不断刷新的二手房价格震惊住。

    “这个涨幅还不算高的。”中原地产的一位经纪人向记者表示。据他介绍，目前该区域内的二手房主要包括新怡家园、新景家园、都市馨园、富贵园、国瑞城等几个项目，其中中小户型大部分为回迁房，商品房的面积全在200平方米以上，相比今年春节的价格，回迁房的价格上涨了近6000元/平方米，商品房上涨近1.2万元/平方米。

    “涨得最快的就是这里的大户型”，美联地产的一位经纪人告诉记者，3月份的时候这里220平方米的大户型最低报价为1.9万元/平方米，前几天成交了一套3.2万元/平方米的，价格已经比最低时候高出来286万元，最近有的新房报价已经达到了3.5万元/平方米。

    记者走访发现，目前崇文门区域在售的220平方米的大户型报价全在660万元/套左右，一些中介公司橱窗里甚至出现了一些2000多万元的天价二手房，报价比年初涨了近一倍。就连都市馨园半地下室的报价也达到了1.7万元/平方米左右。

    小业主坐地起价的现象不仅仅出现在崇文门地区，根据北京市统计局的最新统计数据显示，6月份北京市二手房交易量达到今年以来的最高值，交易价格快速上涨。6月份10家重点房地产经纪公司二手房成交均价为9828元/平方米，比5月份增加455元/平方米。6月上旬、中旬和下旬二手房成交均价分别为9485元/平方米、9712元/平方米和10189元/平方米，分别比5月同期增加32元/平方米、373元/平方米和252元/平方米。

    6月下旬二手房成交均价达到今年以来的最高点，比3月中旬二手房成交均价最低点8923元/平方米提高了1266元/平方米。其中崇文区和朝阳区二手房价格上涨最快，分别比5月份提高1323元/平方米和753元/平方米。

    而来自我爱我家的区域调研也证实了二手房价格普遍上涨的事实。与年初相比，目前北京二手房市场各区域的交易均价都已呈现出不同程度的上涨行情。其中，望京、CBD、亚运村、月坛及紫竹桥等二级区域的价格增势较为明显。

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 其中，在去年底经历了韩日客群大量离场的望京，由于在年后迎来了买方客群购房需求的井喷加速了此区域内房源交易量的迅猛攀升，而市场行情的升温也间接带动了房价的触底反弹，由此导致半年内望京二手房价涨幅超21％。

    此外，奥运会过后，失去了强势利好支撑的亚运村区域的二手房价也出现了明显的探底，但随着年初市场交易的骤然转暖，大量购房客群的涌入急速推升了其交易价格的上攻，相比1月份其价格涨幅也达18.8％；除此之外，CBD、月坛以及紫竹桥区域的价格攀升趋势则是由于政府相关规划所推动的结果。前者的交易均价是伴随着CBD中央商务区东扩规划的利好而保持稳步上扬的，其半年的增幅比例为16.25％；而此前区位优势并不明显的月坛及紫竹桥则受益于金融街西延的政策推动，半年内其价格涨幅已达25.91％。

    高房价吓退“刚需族”

    地王效应已近透支

    从10.22亿元的广渠路10号地，到19.6亿元的奥运村乡，再到40.6亿元的广渠路15号地，以及业内预计将达80亿元的国贸东侧“中服地块”，2009年地王的纪录将被不断刷新。根据中易安市场数据，这些地段随着开发商的高价拿地，周边二手房已经出现了接近10％的价格上涨，与此同时，其他区域二手房的小业主们也开始对未来楼市上涨有了更多的期待。

    “楼市貌似回暖的行情也让部分业主心态再次变得浮躁，业主普遍出现了提高房源挂牌价的情况。”但中易安地产担保有限公司市场总监徐东华认为，实际的市场行情与价格上涨趋势并不一致。

    市场数据显示，这些区域二手房价格的略微变动，已导致很多消费者重回观望。“楼市经历了这两年洗礼，二手房想再呈现‘卖方市场’一边倒的局面已经很难，盲目的涨价很可能让自己的房产出售更为艰难。”

    记者从今年地王诞生最多的广渠路区域了解到，目前已经出现了由于业主盲目涨价导致滞销的情况。根据统计显示，从5月底至今，广渠路、双井区域二手房成交价格上涨4.5％左右，但是总成交量却下降了20％左右。以富力城为例，自广渠路10号地拍卖之后该项目普遍报价便由22000元/平方米上涨至24000元/平方米，甚至在该项目D区已经出现了28000元-30000元/平方米的高价，但是其6月份的实际成交量却环比下降了30％。

    下调的不单单是个别区域的成交量，还有整个北京市二手房存量的消耗速度。

    来自北京市房地产交易管理网的数据显示，北京可售二手房的消化速度自6月以来出现了逐月递减的情况。其中6月、7月可售二手房的消化速度分别环比下降37％和14％。

    “换句话说，现在二手房的房源在不断增加，价格也在不断上涨，小业主们的提价已把一部分刚性需求的购房者吓跑了，但投资者的入市量又不足以弥补那部分走掉的刚性需求者，因此就出现市场消耗速度逐月递减的局面。”

    在徐东华看来，除了房价上涨因素，小业主们“惜售”，甚至“坐地起价”才是二手房交易量下降的主因。“‘地王’诞生后，许多业主的心态已经出现了明显变化，认为自己的房产是‘香饽饽’，而不再急于卖房。”

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   中介不看好楼市未来

    年底价格回调可能加大

    “目前很多区域的二手房价都已经超过了历史最高点，一部分必须买房的‘刚需族’却因为买不起而被迫观望，有效需求也在下降，这样不健康的市场很难说能支撑多长时间。”中大恒基市场部经理张大伟说，在2007年房价第一次飞涨的时候，二手房中介公司都以一个月开几十家门店的速度扩张，但是今年成交量已经超过2007年同期，却基本没有公司开新店，这说明众家中介公司对未来市场的前景也不看好。

    记者在崇文门附近的中介公司一条街观察了近两个小时，正是下班时间，尽管常有人驻足观望，但基本上只听经纪人介绍一下就直摇头。一位经纪人向记者表示，进入7月份以来，单子的成交周期明显延长了，自己快半个月才成交一单。

    对此，21世纪不动产高级分析师孟奇分析，今年上半年，二手房交易价格的明显回调加之宏观政策面的诸多支持等利好推升了市场整体的火爆行情，随着买卖双方交易热情的不断升温，二手房市场单月交易总量屡创新高。同时，交易总量的井喷导致了交易价格的非理性上涨，自第二季度开始，二手房交易均价出现了明显上行走势。“前半年刚性自住需求的集中释放带来了后续需求不足，加之部分业主盲目提价导致观望情绪回潮，这些因素将迫使房价面临再次回落，量价齐降或许会成为后半年尤其是第四季度二手房市场的主旋律。”

    走势背离宏观经济

    通胀预期难以久撑市场

    除了市场本身的变化外，政策支撑面及外部宏观经济的走向也将影响下半年二手房市场的走向。

    “从政策支撑层面来看，直接促成此前二手房回暖的营业税等现有优惠政策的时间节点仅截止到今年年底，其未来动向的不确定性也给二手房市场平添了诸多变数。”孟奇认为，从目前二手房市场的走向来看，如果价格继续“疯涨”，此前为了刺激市场回暖的二手房税收优惠政策将很难持续下去，加之随着4万亿元的逐渐投入，国家财政的赤字面不断加大，此时楼市如果过热，难保财税部门不重新调高相关房地产税费。

    在宏观经济层面，中国不动产研究中心研究院李方新认为，近期股市、房市出现的回升迹象，在实体经济尚未复苏的情况下，与流动性充裕和通胀预期有很大关系。“从经济运行的逻辑分析，这种上涨是难以为继的。”在他看来，按照以往的经验，房价上涨确实是先于物价上涨的，但其前提是宏观经济运行已完全好转的情况下。“可现在我国的情况是宏观经济并没完全好转，没经过真正调整的房地产市场走出了一轮背离宏观经济基本面的走势，这让国家多年来的房地产调控政策受到威胁。人们不禁担心，这一轮反弹行情会不会演绎成房地产全面上涨、泡沫再次破裂的局面，进而全面影响经济。”

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