中国房地产泡沫不逊美国

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭昨天就美国金融危机发布报告，指出中国应该在金融危机中汲取一个教训：即宽松的货币政策易引发资产价格泡沫，给日后金融系统危机带来潜在风险。哈继铭表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及，需要采取适度紧缩的货币政策，否则泡沫破灭将造成较大负面影响。

家庭月供收入比居高不下

哈继铭在报告中认为，美国本轮危机的根源是2001年IT泡沫破灭后，美联储为抵御经济衰退而大幅降息，宽松的利率条件刺激了房市泡沫，而层出不穷的金融衍生品又加速了泡沫的膨胀，最终泡沫破灭造成金融危机。

哈继铭表示，中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。而据该报告中对中国几个主要城市的调查数据分析，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%，房价需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。据此可见，房地产的泡沫化程度相当高。

房地产业下滑系银行惜贷主因

美国的房产泡沫破灭留给中国怎样的警示？对此，兴业银行资金营运中心的鲁政委指出，从整个宏观经济发展来看，中国现在面临的最大风险就是两个——一个是外部经济局势，即眼下金融市场的混乱以及全球经济下滑；而另一个风险就是国内房地产业。他认为政府应该审慎评估房地产市场，采取积极措施，保持房地产市场的稳定健康发展。

鲁政委认为，目前比较流行的观点是从房地产看消费，再从消费看其对经济的影响，但正确的视角应该是从房地产看金融机构的资产负债表，一旦资产负债表恶化，那么企业融资条件恶化，相比消费而言，对经济的打击要大得多，即便消费不走弱，实体经济也照样会恶化。

谈到国内房地产市场的萎靡，鲁政委担心地指出，“假如房地产普遍下滑10%左右，银行的坏账率会显著上升，资产负债表的恶化会让银行出现极端严重的惜贷情绪，这可能危及到实体经济。”

房贷测试不一定准确反映风险

目前国内监管层和银行已经注意到了房地产的风险，并进行房地产压力测试。根据市场上一种简单化的估计，普遍认为房价下跌15%并不会对银行带来风险。

对此，某国内银行房贷部门相关人士对记者表示，15%只是一种简单化的估计，即假定房地产价格的评估没有出现误判，但是有的时候这种误判的确是存在的，比如把150万的房子最终按200万、300万贷出去。尤其是过去转按揭风行的时候，金融机构为了争夺银行贷款，就会出现很多问题。据记者了解，这种情况在一段时间内的确存在。一位姓张的买房者就曾透露，去年买房时，房屋中介就为他出点子，首付不足可以把房价抬高，100万写成300万，如此一来其他都可以从银行贷款。

上述银行房贷部门人士对记者表示，类似这种炒作的不规范都是实际贷款中会碰到的问题，因此账本数据和现实是会有出入的。

流动性过剩是元凶？

哈继铭指出，房地产泡沫形成的根源在于宽松的利率条件和大幅降息的政策。对此经济学家许小年也指出危机的根源在于货币供应超出了实体经济的需要。

鲁政委表示，金融市场周期性的出现价值偏离正常估值是正常规律。迄今为止没有一个国家的宏观调控能成功控制房地产市场的泡沫和股市的泡沫，这说明事前难以甄别什么时候价格过高，货币政策过松。