“拯救”房地产 胜算几何?

聚焦房地产

22日晚，财政部和央行分别发布了有关房地产的调整政策。

业界普遍认为，此次政府救房市的力度和决心已经超出市场的预期，对楼市整体以正面影响为主，楼市成交量有望回暖，但近期房价可能还会持续下跌，房地产市场信心能否恢复还有待观察。

影响

短期会促使成交量逐步回暖

天相投顾房地产行业分析师张旭明给记者算了一笔账，如果按照80万总价的首套住房商业贷款40万、公积金贷款20万，均为20年来看，此次出台新房贷政策后的月还款为3965.96元，而近期第一次降息(9月16日)前的月还款为4345.5元，月还款减少379.55元，降幅为8.73%。这些政策的积累效应相当于房价下降8%~10%。

申银万国地产分析师也表示，这一揽子政策出台后，短期内可能会带来成交量的回升。一方面，政策的出台本身会刺激一部分购房者入市，特别是前期累积了部分住房需求者；另一方面，部分开发商也会借政策之机加大促销力度，加速现金回流。

光大证券行业分析师赵强认为，本次放宽房贷利率下限的作用比想象中要大很多，相当于下调利率112个基点，比连续四次降息的作用还大。如果执行下限利率和优惠税率，这次减税及降息可以变相提高居民的月供支付能力大约23%。

房价仍将下行但空间不太大

财政部和央行的联合救市能否阻止房价的进一步下跌？国金证券地产分析师称，救市政策明确传递了政府刺激需求的态度，房价大幅波动的风险会降低。

但广州一地产代理商对记者表示，老百姓真正关心的不是税费的减免而是房价，而新调整后的计税和贷款方式并未真正缓解房价虚高对于购房人的压力，因此，预计短期内市场不会马上走出观望情绪。某地产公司营销总监也对记者表示，这些政策有利于提高购房者信心，但很难改变当前成交低迷的气氛，因为目前的房价仍然普遍偏高，开发商可能还会进一步降价促销。

而分析师张旭明也认为，市场最关心的房价还会继续下调，主要原因是去年涨价太猛以及整体经济景气度下滑。不过，张旭明也表示，房价持续下降的空间可能不会太大，如果房屋交易量在政策刺激下出现回升，就很可能改变市场预期，阻止房价进一步下跌。

观点

“二套房贷”已模糊化

针对政府联合救市，很多地产业内人士表示，政府支持的主要还是首次置业者，而目前最有效的购买力仍然被“二套房贷”政策所压制。地产专家韩世同在接受本报记者采访时认为，目前救市的关键就是给“二套房贷”松绑，而至今没有看到官方证实二套房贷政策会有所改变。不过，张旭明有不同的观点。

央行公告称：“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。 ”

张旭明指出，从央行公告的措辞中可以看出，对“二套房贷”的限制政策实际上已经变模糊了，决定权完全放到了银行手中，变通的余地将会很大，这对于改善性需求的释放将有显著的正面影响。