万科打开4亿潘多拉魔盒

有分析认为，万科似乎想来一场大洗澡，把以后几年最坏的情况集中反映到2008年

左手在全国各大城市不断掀起降价潮，右手不断调低计划开工面积，背后还伸出一只手拣便宜货。显然，万科为了应对这一轮房地产市场寒冬已使出了浑身解数。

理财周报从北京、深圳、东莞三面出击调查发现，人们都在谈论万科的种种“出乎预料”。

销售低于预期

和保利同一天，万科也抛出自己的三季报，中金立刻说：低于预期。而关于万科去年发出的今年完成150亿销售额的豪言壮语，业内已经无心再提及。

万科中粮假日风景楼盘，在北京西四环和西五环之间，毗邻京石高速。而假日风景售楼处光景却较为惨淡，亦没有想象中的人声鼎沸，相当安静。

记者在那里了解到，假日风景历史最高价是在今年5月12日之后的两个月里，曾一度高达17000元/平方米，在7月底回落到13000元/平方米，目前其售价为14000元/平方米。不过，假日风景的一位销售人员指出售价13000元/平方米的是毛坯房，而现在14000元/平方米的是精装房。

在记者以购房者身份到售楼处咨询的一个小时左右的时间里，只有约4、5户购房者前来看房。该处一工作人员则透露，这一段看房的人不多，每天大约只有20来户。事实上，记者从东莞、深圳多处万科楼盘采访的情况也大体与假日风景相似。

2008年以来，房地产市场的低迷，使得万科销售面积和销售金额增长疲态日显。日前万科公布的季报显示，2008年1-9月份，万科累计实现销售面积402.4万平米，销售收入356.1亿元，分别比去年同期减少8.9%和3.2%。其中三季度下滑趋势更是明显，实现销售面积和销售金额，较上年同期分别减少29.4%和31.9%。

放缓开发两面

“早在8月初我们建立数据库之初，我们就提示万科可能出现增速下滑的风险，但还是没预料到调整幅度如此之彻底。”长江证券(000783行情，爱股，主力动向)苏雪晶说。她说的是，万科在三季报中称，再次缩减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右，同比去年下降为27%。

“3月份的时候曾经开工，但是两个月前突然停工了，不让建了，据说今年不再开工了。”北京万科金色城品一工作人员说。记者看到整个工地冷冷清清，没有一个工人。

记者致电万科董秘办公室，一工作人员称：“停工是绝对不可能的，只不过是公司调慢了工程的进度，主要是由于目前市场不太好，建好了也不好卖，调慢进度就可以减少存货，增加了公司的流动资金。”

而记者从东莞常平万科城了解的情况也大致如此，该处一工作人员称，东莞常平万科城已不太可能按照原计划完成工程进度。

事实上，万科计划开工面积一再调低。在早前发布的2007年年度报告中，万科曾计划在2008年度开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米。 不过，在今年的半年报上，万科却表示将调低年初所制定的计划，较年初计划新开工面积减少165万平方米，竣工面积减少103万平方米。

“住宅投资减少给未来市场供求关系增加了新的变数，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，而开发成本未来走势也存在不确定性。”万科副总裁肖莉如是回应。

从存货规模看，万科存货占总资产的比重为71.93%，在行业中这个数字并不好看，因此有分析人士告诉理财周报：万科很可能是想从财务角度削减沉重的存货压力，所以调减开工面积，但却无可避免的造成业绩增长的制约。

土地成本拷问

“万科近期毛利率一直处于一个下降通道中，之前高价的土地成本是造成目前毛利率下降的一个因素。”苏雪晶说。三季报显示，万科的毛利下滑……

实际上，王石不止一次的对2007年高价拿地表示过悔意。其中就包括本次大幅度计提的天津地块。为此，万科拿地变得异常谨慎。

截止至2008年9月30日，万科拥有货币资金199.4亿元，三季报披露，前三季度万科共先增项目27个，规划建筑面积660.6万平方米，仅为年初计划的66%。其中三季度万科新增项目10个，平均土地成本不过为1930元/平方米。

而买地方式也逐步以合作模式为主，其比例已超过85%，与此同时，万科也加大了二三线城市拿地的比重。这些举措显然利于万科降低财务压力，肖莉也表示同比去年，万科新增土地成本同比去年下降近40%。截至2008年9月底，万科的土地储备为1845.6万平方米，这一数值和年初1821万平方米的基本持平。

似乎万科近来拿地成本不断下降应该是对一年后业绩不错的预期，但“近来情况似乎又发生了一些变化”。

“9月新增5个项目中4个都是通过合作方式获得，对项目本身具备优势，”但是，原来“我们预计4季度土地价格回落，近期已初现端倪，但是近期全国房地产利好政策出台，又延缓了这个趋势。这对万科而言，不是一个好消息！”苏雪晶说。

打开潘多拉盒子

万科还洞开了一个潘多拉盒子：三季报开始对未来风险较大的项目计提存货跌价减值准备。本期计提的项目包括天津、福州、南京、北京四地的五个项目，计提金额为5.35亿元。本次计提影响本期税后净利润4.01亿元。万科还表示将在年报中对资产减值风险作进一步的评估。

“很受伤”的是2008年股权激励计划或将终止。万科预计2008年净利润增速有可能达不到股权激励计划所要求的18%，因此该计划可能会被终止。而且由此将该计划在上半年摊销的费用全额在三季度冲减管理费用处理，再次削减净利润。

这几乎应和了很多人预料。实际上，在分析人士看来，保守的财务策略和终止股权激励，不是“偶然的相遇”。

“你认真的去研究万科的三季报，就会发现，万科管理层似乎是想来一场大洗澡。就是把以后几年最坏的情况集中反映到2008年，这样以后，万科明后年的业绩就比较好做，股权激励就顺理成章了。所以很多人都认为，计提存货跌价，很大程度上是万科平滑业绩。另外万科在结算金额上也会做文章，把利润放到明年甚至2010年。”一位私募人士说。