09年中国13大城市酒店业市场观察

　　2008年中国酒店市场虽受全球经济走向影响较小，但在过去12个月中仍发生了深刻变化：众多国内城市酒店供应强劲增长，导致在仲量联行酒店集团所分析的13个城市中，10个城市的酒店市场每间可出租客房收入均出现下滑。

　　仲量联行酒店集团中国区董事总经理安瑞达表示：“中国经济虽未能在全球性衰退中'独善其身'，但国内二三线城市因得益于良性的国内需求和政府出台的大量刺激性政策，发展势头保持强劲。”

　　（以下资料来源于仲量联行）

　　各城市酒店业市场分析

　　1 北京

　　北京市统计局公布的最新统计数据显示，截至2008年12月，北京共有827家星级酒店，其中包括五星级酒店52家、四星级酒店122家、三星级酒店268家、两星及以下级酒店385家。根据仲量联行酒店集团调研，2008年共有9739间客房进入北京的四星级和五星级酒店市场。奥运会期间过夜需求预期中的上升及北京经济的长期增长推动了新酒店大量涌入市场。

　　北京大多数国际品牌的四星级和五星级酒店集中在市中心和东部地区，如王府井、中央商务区、东三环路和燕莎区域等。同北京其他地区相比，上述地区云集了大量外国驻华使馆、跨国公司和高端商场，使酒店房价和入住率也因此普通高于其它地区。

　　北京不仅具有其政治地位奠定的强大经济实力，也是众多国有企业和金融机构的总部所在地，为北京的酒店业创造出多元化的需求。长久以来，北京的知名度和重要性吸引了众多国内外酒店经营机构前来开设酒店。

　　北京未来主要酒店供应

　　北京星级酒店市场业绩表现

　　随着新酒店开业和由此导致的竞争趋紧，五星级酒店的入住率在2007年受到挤压，较上年下降5.4个百分点。下降趋势在2008年进一步恶化，入住率共下降7.2个百分点，反映出需求增长缓慢、供应明显增加的市场现状。

　　四星级酒店的日平均房价2008年强劲增长了27.4%，主要是奥运会期间市场价格的攀升，四星级酒店8月份房价同比提高了338%。四星级酒店2008年日平均房价比2007年略有增长，显示出在经济下行和新酒店供应增多的背景下，四星级酒店房价的抗跌能力较五星级酒店强。

　　2008年对北京酒店业是充满挑战的一年。全年，北京四星级和五星级酒店市场新增9700多间客房。尽管奥运会产生的额外需求使酒店的日平均房价和每间可出租客房收入水平得以保持，但日趋激烈的竞争对酒店市场在中短期内的供需平衡仍旧构成了威胁。随着今后几年北京市场预期仍将不断出现新的酒店，新供应在相当短的一个时期内涌入市场显著压缩了总体入住率和房价水平，北京酒店市场预计仍需时日才能恢复到奥运前水平。[FS:PAGE]　

　　2 上海

　　上海市旅游局发布的最新统计数据显示，截至2008年12月，上海共拥有310家星级酒店，其中五星级酒店37家。

　　上海长久以来被许多国际酒店经营者视为进军中国市场的桥头堡。上海酒店传统上集中于浦西和陆家嘴的中心地区，但随着可供选择的地点日渐减少，越来越多的新酒店项目出现在南汇、宝山和松江等上海郊区地带。

　　上海未来主要酒店供应

　　上海星级酒店市场业绩表现

　　随着越来越多的酒店开业并随之导致酒店市场，特别是五星级酒店市场竞争加剧。2008年较2007年下降10.4个百分点至56.3%，日平均房租下降了3.9%。导致每间可出租客房收入下降了18.8%。

　　由于宏观经济原因，上海四星级市场的日平均房价和入住率在2008年双双下降，入住率为59%，下滑了8.5个百分点，收入则下降了14%。

　　上海的短期前景喜优参半。特别是国际企业差旅需求将持续受经济危机影响，并随之缩紧企业差旅预算。此外，四星级和五星级酒店供应持续走强，随着新开业酒店实施开业优惠房价，现有的酒店可能难以保持目前的房价水平。2010年世博会将拉动短期酒店的住宿需求。[FS:PAGE]　

　　3 广州

　　官方统计数据显示，截至2008年12月，广州共有216家官方评定的星级酒店，包括9家五星级酒店、32家四星级酒店、106家三星级酒店以及69家两星级及以下的酒店。此外，广州还有部分近期开业因而尚未评级的高端酒店。

　　广州的酒店市场多年来主要是由内资酒店主导，但这一趋势在2007年随着广州香格里拉大酒店和广州天誉威斯汀酒店的开业发生了逆转。伴随新酒店开发项目的增多，广州酒店市场中短期内将逐渐为国际酒店所主导。但鉴于当前经济形势，如若部分据点开发项目延期甚至取消也将不足为奇。

　　广州未来主要酒店供应

　　广州五星级酒店业绩表现

　　2008年是广州酒店业困难重重地一年，而中短期内这个行业仍将充满挑战。由于国际金融市场近期尚无复苏迹象，而广州地区制造和贸易量双双下降，加上新增酒店客房大量入市，酒店经营着维持当前客房入住率和平均房价水平将面临巨大压力。广州的多元化产业结构预期将推动该市的未来繁荣。[FS:PAGE]　

　　4 深圳

　　官方数据显示，截至2007年底，深圳共拥有151家星级酒店，其中包括10家五星级酒店、27家四星级酒店、67家三星级酒店和47家两星级及以下酒店。

　　深圳的酒店主要分布于罗湖、福田和南山三大区域，位置总体较为分散，但是罗湖区因为坐拥连接香港的火车站和新中央商务区的福田区，集中了较多酒店。福田区作为市政府新址所在，有望成为新酒店及甲级办公楼的聚集地。

　　深圳未来主要酒店供应

　　深圳五星级酒店业绩表现

　　深圳酒店业于2008年取得了长足发展，然而由于数家五星级酒店将于2009年入市，市场竞争加剧，酒店经营者要保持现有的入住率和房价水平的难度将日益增大。但整个酒店业的中长期展望依然向好。[FS:PAGE]　

　　5 三亚

　　官方数据显示，截至2008年底，三亚共拥有7家五星级酒店、21家四星级酒店、29家三星级酒店和27家两星及以下级别酒店。

　　三亚的酒店市场可以大体分为三亚市区和度假区两块。目前，55%的五星级酒店都位于亚龙湾。然而亚龙湾的地块供应有限，未来的酒店供应将主要来自海棠湾和清水湾等其他度假区。

　　三亚未来主要酒店供应

　　三亚五星级酒店业绩表现

　　三亚中长期的发展前景依然良好，众多五星级酒店近期在三亚的成功仅仅是海南岛转型的开端。目前已有一系列大型娱乐和酒店项目开始规划投入建设。这种投资将有助于地方和国家政府实现海南岛的整体开发。[FS:PAGE]　

　　6 天津

　　最新统计数据显示，截至2008年12月，天津共拥有8家五星级酒店、26家四星级酒店和54家三星级酒店。

　　大量投资的涌入推动了天津酒店供应的发展。目前，天津的酒店主要集中在和平区、河北区及天津经济技术开发区等主要开发区附近。随着市区涌现越来越多优越地段，未来酒店供应也将呈现在海河沿岸。凭借其持续的开发进程和日益重要的经济地位，滨海新区预期将进一步赢得酒店开发商和经营者的青睐。

　　天津的酒店供应保持旺盛，日前共有14家酒店计划将在2009年及以后开业。在未来酒店供应上，天津位居全国第四，其酒店供应规模仅次于三亚、上海和北京。

　　天津未来主要酒店供应

　　天津五星级酒店业绩表现

　　尽管当前经济下滑可能对天津本地经济产生影响，我们仍旧看好其中长期前景。中央政府已经要求将天津建设成为下一个"商业大都市"，我们预期天津这座港口城市的开发和投资活动仍将保持活跃势头。新上市的豪华酒店将填补高端市场的空白，并满足一定数量的积压需求，然而新增供应的数量十分可观，短期和中期内能否有足够的需求满足新增豪华酒店的供应仍有待观察。[FS:PAGE]　

　　7 大连

　　据最新官方统计数据，截至2008年12月，大连共拥有6家五星级酒店、21家四星级酒店、74家三星级酒店和75家两星及一星级酒店。

　　传统上，大连酒店就要集中在中山区，拥有大连最大的会展设施的星海区和邻近星海广场的新金融街对酒店投资者和经营者的吸引力已越来越大。

　　大连未来主要酒店供应

　　大连五星级酒店业绩表现

　　国际金融市场的复苏迹象尚未显现，且随着新的酒店供应入市，我们对大连酒店市场的短期展望保持谨慎乐观。新酒店预计将提供优惠开业房价，使现有的酒店难以保持目前的入住率和房价水平。新酒店供应保持强劲，市场对新供应的完全吸纳预期尚需一定时日。[FS:PAGE]　

　　8 杭州

　　根据最新的官方数据，截至2008年底，杭州共拥有247家星级酒店，包括13家五星级酒店、37家四星级酒店、91家三星级酒店和106家两星及以下级酒店。

　　杭州的酒店传统上聚集于市中心和西湖地区，但钱江新城和西溪湿地公园也迎来了一些新酒店的开业，而未来预计还有更多酒店将入驻这些地区。

　　杭州未来主要酒店供应

　　杭州五星级酒店业绩表现

　　由于企业界收紧差旅预算，酒店核心业务受到影响，2008年杭州的本地酒店遭遇冲击。鉴于经济反弹信号尚未显现且未来新增酒店数目日益增多，杭州酒店业在短期内仍充满挑战。[FS:PAGE]　

　　9 青岛

　　据最近政府统计数据显示，截至2008年12月，青岛共拥有7家五星级酒店、17家三星级酒店。以及49家两星级和一星级酒店。

　　青岛的酒店供应从地域上分为市南区和崂山区西部两大次级市场。综合未来的甲级写字楼和高端住宅开发项目，市南区预期仍将是酒店投资者和运营商的投资热点。

　　青岛未来主要酒店供应

　　青岛五星级酒店业绩表现

　　随着新的五星级酒店进入市场，当前大多数酒店预期将在2009年迎来充满挑战的一年，尽管供应持续走强，新的酒店品牌的加入也将有助提升运营标准，并巩固青岛作为国际旅游目的地的美誉。[FS:PAGE]　

　　10 重庆

　　根据最新统计数据，截至2007年12月，重庆共拥有7家五星级酒店、37家四星级酒店和93家三星级酒店。

　　重庆的山城地貌对交通运输较为不利，导致该市在历史上逐渐形成了五大成熟商业中心。该市的酒店主要集中在上述五个商业中心，而国际品牌酒店则多数位于重庆最著名的商业中心渝中区。重庆的新酒店将主要位于今后重点开发的区域。

　　重庆未来主要酒店供应

　　重庆五星级酒店业绩表现

　　　　重庆的酒店市场受金融危机影响小于很多其他国内城市。尽管酒店开发保持强劲，由于新供应的地理分布较为分散，为开发区域中的现有酒店仍将吸纳一定量的被抑制需求，新酒店供应预期将有助于提高整体的产品和服务品质，并可能因此推高酒店房价。[FS:PAGE]　

　　11 成都

　　根据最新的统计数据显示，截至2008年12月，成都五星级、四星级和三星级酒店共有98家。

　　成都的酒店传统上聚集于市区，但随着成都市政府搬迁及高科技园区内甲级写字楼的供应增加，数家新酒店开发项目均以选址市中心以外的高科技园区内。

　　成都未来主要酒店供应

　　成都五星级酒店业绩表现

　　成都酒店市场的基础并未在地震中受损，市场的中长期前景仍将看好。随着当地政府不遗余力地克服汶川地震的影响以及外资建设项目的持续进行，成都经济仍将稳定增长，并相应拉动酒店住宿的需求。[FS:PAGE]　

　　12 沈阳

　　根据沈阳市旅游局提供的数据，沈阳截至2007年底共有112家官方评定的星级酒店，其中五星级酒店6家，四星级酒店16家，三星级酒店58家，二星级和一星级酒店32家。

　　沈阳的酒店传统上集中在市中心地区，即和平区和沈河区。随着沈阳北站金融商贸开发区的开发建设，北站区域正日益受到酒店投资者和经营者的青睐。

　　沈阳未来主要酒店供应

　　沈阳五星级酒店业绩表现

　　伴随着短期内新的酒店供应进入市场，当地酒店经营者要维持当前的入住率和房价水平困难重重。酒馆酒店产品供应量较大，我们仍认为新增供应将有利于沈阳酒店业优化整体结构，而新酒店对市场的最终影响很大程度上将取决于其开发进程和规模。[FS:PAGE]　

　　13 西安

　　根据西安旅游局的最近数据，截至2008年12月，西安共拥有98家星级酒店，包括5家五星级酒店、23家四星级酒店、55家三星级酒店和15家两星级及以下酒店。

　　西安的酒店分布于全城，没有明显的集中区域。从1993年内西安长安城堡大酒店开业，到2000年中期数家高端国际品牌酒店开业，期间西安未有大型五星级品牌酒店入市。如今的新酒店往往配备有较大的会议设施，为西安发展成为一流的会议会展和奖励旅游城市提供了有力支持。

　　西安未来主要酒店供应

　　西安五星级酒店业绩表现

　　一直以来，西安新开业五星级酒店的房价水平通常高于市场内现有酒店的房价水平。伴随着市场需求的进一步扩大，我们预期新增酒店会追随这种趋势并逐步提高行业整体房价水平。