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央行发布中国人民银行公告〔2019〕第30号 浅析对房地产贷款市场影响几何?

       根据报道消息,央行于2019年12月28日发布了中国人民银行公告〔2019〕第30号,公告就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜进行详解。根据公告显示,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

       公告表示,为进一步推动利率市场化改革以及贷款市场报价利率。2020年3月1日至8月31日,将就存量浮动利率贷款的定价基准转换。客户可与金融机构协商决定“换锚”LPR,还是转为固定利率。期间,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

       参考观研天下发布《2020年中国房地产贷款行业分析报告-市场运营现状与发展动向预测

存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜

一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指202011日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自202011日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自202031日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020831日前完成。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与201912月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即201912月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

资料来源:中国人民银行

       自2019年以来,主要代表企业销售业绩保持增长态势。根据数据显示,截止到2019年11月,我国20家代表企业拿地26735万平方米,同比下降5.5%;拿地金额13478亿元,同比增长6.5%,占TOP100企业的35.2%,大型房企土地资源优势凸显。

       而此次央行发布中国人民银行公告〔2019〕第30号对房地产市场影响几何?

       存量住房贷款方面,此次政策主要针对的是存量住房贷款方面,短期内不断,2021年后住房房贷利率有望打开下行空间。根据此次政策显示,从基准溢/折价浮动变为LPR 加/减点浮动。但存量住房贷款协议的转换工作时间为2020年3月至8月,因此2020年存量房贷利率还是按照2019年12月5年期LPR 加/减点形成,短期内转化过程中更确保稳定、短期影响不大。但从长期来看,2021年1月开始,房贷利率按照2020年12月发布的5年期LPR加/减点定价,考虑到后续LPR或有下行趋势,预计2021年开始存量住房房贷利率有望打开下行空间。

一年期贷款基准利率走势及变化幅度
 
数据来源:住房建设委

       增量住房贷款方面,短期内龙头集中度提升,政策方面小松可期。由于此次政策并不涉及,因此增量房贷利率则仍旧按照5年期LPR加/减点形成,也并不直接影响到全国商品房销售面积。但另一方面,考虑到近期 MLF、OMO、LPR 连续降息以及融360房贷利率2019年5月连续 6 个月上行之后,12月微降、呈现见顶回落迹象,预计后续 5 年期 LPR 或将继续下行、指引后续房贷利率出现下降趋势,这对于住宅需求将更为直接的利好,并且叠加一城一策和户籍制度放松,这将使得 2020 年全国销售表现更为稳定。预计2020年主流房企销售仍将保持稳定,龙头集中度继续提升,政策方面将小松可期、筑底改善。

资料来源: 互联网,住房建设委,观研ww整理

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