房企迎资金链大考 海外融资创历史新高

参考中国报告网发布的《2017-2022年中国融资租赁产业发展态势及投资商机研究报告》

境内融资难度加大，房企正在争抢海外融资窗口期。

中原地产研究中心数据显示：7月单月，房企海外融资合计达到32.8亿美元，房企年内累计海外融资额度达到255.7亿美元。相比2016年同期的82.7亿元上涨了209%。房企海外融资额度创造了历史同期境外融资最高纪录。

从发行规模看，恒大（03333.HK）位列首位。恒大6月22日公告显示，发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元；其次是佳兆业（01638.HK），达到35亿美元。此外，中国海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也都发行了5亿-10亿美元不等的境外债。

加速海外融资

在海外发债程序简化、政策鼓励外汇流入的大背景下，中资企业发行美元债正迎来窗口期。数据显示，2017年上半年，中资企业共发行142只美元债，总发行规模1020亿美元，较2016年同期大幅增长。

其中，房企发行美元债最为积极。法国外贸银行（Natixis）最新报告预测，今年中国离岸美元债发行量持续增长，总金额或将超过去年两倍。房地产发行美元债规模较大，占总发行规模的39%。

中原地产统计，房企1月发行海外融资共计9笔，2月3笔，3月11笔，4月4笔，5月6笔，6月11笔，7月9笔。

其中，一些房企发行新票据为旧债融资。以恒大为例，其将现有多笔1-3年到期的优先票据，交换成4年、6年、8年期优先票据，金额28.24亿美元，并额外发行4年、6年、8年期合计38亿美元优先票据。换言之，本次发债总额达66.24亿美元，其中8年期优先票据占比超七成。

为何中资企业自2017年掀起美元债发行潮？

民生证券研究报告分析，跨境资本格局演变更多取决于政策预期。美元发债增多的首要原因来自政策层面的推动——2017年，“资本管制+加大吸引外资+鼓励境内机构海外资本回流”组合拳使出，简化海外发债程序，政策层面鼓励外汇流入。

同时也有业内专家补充，从发行趋势看，当前美国十年期国债到期收益率依旧处于2014年以来的低点，对发债企业来说，处于较好的发行窗口期。同时，考虑到境外发行美元债具有发行条件便利、发行限制低等优势，美元债正在逐步成为国内企业融资的重要渠道。

从房企层面看，中原地产分析师张大伟认为，房企海外融资步伐继续加快，出现这一趋势的主要原因是境内融资难度加大。境内房企融资总量在减少，资金价格上行已成为趋势。这种情况下，企业开始在海外寻找融资机会，虽然美元资金价格也在上行。

张大伟认为，美元走强后热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，会加剧房地产企业“钱荒”窘境。而房企为补充现金流，依然会努力在海外融资，预计2017年房企海外融资或继续刷新纪录。

房企迎资金链大考

不过，易居研究总监严跃进认为，海外融资的最好时机也在慢慢消失，一个重要的因素是，全球利率出现上升态势，尤其是美元加息后更是如此。所以收紧的信贷政策环境，值得此类企业关注。后续对于此类融资来说，或有救急含义，如国内大规模拿高价地后，需要海外融资弥补短期资金不足，但偿债压力也是较大负担。

严跃进表示，近期海外发债动作，或与部分房企持续拿地后资金压力增大有关，这是一个救急方式，从侧面也说明，很多房企的发债资信不错，融资依然还有机会。

CRIC发布的6月房企月报显示，目前房企融资前景仍不容乐观。6月，若除去恒大引入战投和新发票据，企业新增融资额仍然有限。日前，央行公布的5月金融数据统计报告显示，M2增速几十年来首次落至个位9.6%，因此资金面仍然趋紧，而房地产又被政策重点“照顾”，未来融资环境改善可能性不大，再加上目前债市波动，对房企短期融资也造成一定压力，逼迫房企海外发债，而房企海外评级普遍较低，因此融资成本也会上升，房企再要拿到便宜的钱，已是难上加难。

中原地产研究中心统计数据显示：2017年以来，房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）的境内融资仅为2238.97亿，2016年前7月同期发行融资额度高达7923.7亿，同比减少71.7%。2017年7月单月房企融资金额467亿，而2016年7月同期为1187.8亿，月度同比跌幅61%。

不仅如此，从资金价格看，2017年来发行的债券利率均在5%-6%以上，6月，多宗融资的资金成本已接近或超过7%。整体看，所有房企的融资成本相比2016年平均4%，均有明显上行。目前很多融资的年化收益率在5.5%以上。

张大伟认为，从资金成本看，支持2016年房地产市场爆发的主要原因是房企的各种渠道低价格资金，债券是价格最低的资金来源，2017年上半年房企发债难度加大，资金压力也明显加大。他认为，海外融资难度会越来越大。

国泰君安证券数据显示，从2016 年4季度起，房企公司债发行骤然收紧，2017年以来没有一家A股上市房企发公司债。从 2017下半年开始，房地产公司债回售和到期量逐步攀升，偿债压力加大。2017下半年，房企债券回售到期在1000亿左右，但2018-2019年回售到期接近5000亿，部分激进扩张的中小房企，面临愈来愈大的偿债风险和资金链压力。