楼市调控仍需看重长效机制

2013-11-29 01:48

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导读：楼市调控仍需看重长效机制，此前，已有至少8个城市出台了房价调控新政。其中，早在三中全会召开之前，北京、上海、深圳等地就先后收紧了调控措施。11月18日，广州推出了楼市调控的“穗五条”。

业界曾预期，十八届三中全会之后，限购或退出楼市调控，但从近期各城市密集推出的房产政策来看，短期调控政策仍将持续。

供需结构难以缓解

继厦门、南昌和沈阳之后，昨日，又有南京、长沙和杭州三个城市加入到楼市调控行列。

此前，已有至少8个城市出台了房价调控新政。其中，早在三中全会召开之前，北京、上海、深圳等地就先后收紧了调控措施。11月18日，广州推出了楼市调控的“穗五条”。

在四大一线城市出齐楼市新政，部分房价上涨较快的二线城市也在近期密集跟进。22日晚，武汉市房管局发布关于进一步加强房地产市场调控工作的七条意见。25 日，厦门、南昌和沈阳三个城市加入调控大军。再加上长沙、南京和杭州，本轮出台楼市调控新政的城市已至少达到11个。这些城市包括了四个一线城市和部分房价上涨较快的二线城市。

中原地产市场研究总监张大伟认为，类似南京这种站队的临时调控措施还将在未来几天在很多城市公布，会对市场、特别是年底市场有一定影响，但如果供应没有实质性增加的举措，2014年供需结构依然难以缓解。

以南京为例，之所以出台新政，乃是源于其高涨的房价压力。其中，南京10月份新建商品住宅的价格上涨幅度和今年9月份相比上涨了0.9%，和2012年10 月份相比，涨幅更是达到了15.3%。根据这一上涨幅度，南京今年以来的前10个月，新建商品住宅的房价上涨幅度已经累计达到了14.12%。这也远超今年该市房价控制目标，即不高于南京城镇居民人均可支配收入的涨幅。

广州市房协专家委员、广州市社科院研究员彭澎告诉《第一财经日报》，三中全会后，这么多城市密集提出楼市新政，在很大程度上正是源于难以完成房价控制目标的压力。“出个楼市新政，起码责任要小一些，毕竟该做的都做了。”

深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁说，由于政府年初制定的目标很难实现，现在要对外有个交代，通过调结构的办法，遏止住均价的上涨，但实质性的降价从目前的市场情况看很难做到。

彭澎认为，这些城市要完成年初公布的房控目标已基本没有可能。“除非他们数据造假，或者采取类似把限价房纳入统计的方式，否则根本难以完成。”

但在张大伟看来，一些城市努力一把还是可以达到控制目标的，比如这两个月通过限制高价房的交易，只允许低价房交易，从而拉低整体的房价水平。

不过，这样的举措并不能从根本上控制住房价。宋丁说，深圳出台的“深八条”对深圳楼市的影响十分有限。在实质性降价方面很难做到，所谓降价更多体现在形式上。比如在结构上，对开发商约定在剩下两三个月加大对中小户型、关外楼盘的供应，收缩重点地区的高档、豪宅供应，“这种均价的降低不是因为楼价真的下降，而是楼盘销售主要跑到关外去了。”

关键在建立长效机制

张大伟说，之前大家认为三中全会后限购等政策会退出，但现在看来这种短效的调控政策仍将持续。尤其是一二线城市房价上涨仍比较快，后续的短效机制仍将起到很重要的作用。他认为，明年的走势关键还在于供应，如果加大供应的措施能够得到落实，对明年市场就会产生比较大的影响。

彭澎也指出，许多城市都提出在供应方面，尤其是增加中低价位商品房的供应，这些措施如果能真正推出，影响会比较大，具有滞后性，至少要到明年以后才可能显现。他认为，一方面确实要抑制不合理的需求，另一方面也要通过加大供应满足真正的刚性需求。

在多位业内人士看来，楼市调控关键还是必须建立一个具有稳定预期的长效机制，而这个机制一方面是扩大市场的供应，另一方面是房产信息的联网、实施真正意义上的房产税等举措，让房子回归到应有的居住属性上。

在厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授看来，房产信息联网和房产税在技术上并没有问题，最大的难点在于触及到既得利益者的利益。“改革改到自己的头上来，这就会有很大的困难，动力也就明显不足。”