中小型房企的焦虑：要么转型 要么死掉

          在房地产日渐呈现“寡头竞争”的当下，中小型房企的日子愈发难过。而这从他们迫切寻求转型的焦虑中可见一斑。

          “现在南京拿地需要摇号，我们投入70亿保证金，参加10块地摇号，居然一个都没中。但假如中标，面粉价格远高过面包，还必须三年后现房销售。更残酷的是，9月23日摇号，9月25日南京全面限购限贷。中标好还是没中好？这是所有大小地产企业都得面对的当下。”这是石榴集团总裁桑春华的感受。

          这家房企自今年以来，在多个城市拿地都面临过“碰壁”。进军郑州市场时，公司名称还是K2地产。作为一家外来房企，K2地产被当地看作打破“潜规则”的搅局者，甚至被当地称为“野蛮人”。

          克而瑞分析师沈晓玲认为，从目前市场情况看，中小房企的未来是要么转型要么被并购。

          “要么拼命做大、拼命专业地活着，要么被兼并、转型甚至死掉。”中原地产分析师张大伟总结道。

          拿地日渐艰难

          K2地产是中小型房企生存状况的一个侧面。

          7月7日，郑政出2016[72]号地出让，该地块是郑州高新区翠竹街附近约122亩的城镇住宅用地，挂牌起始价为5.2亿元。按照当地城中村开发潜规则，该地块应由已确认的一家本土房企开发。但最终却由K2地产旗下子公司涿州京汇房地产开发有限公司竞得，总价约9.35亿元。

          据当地媒体报道，由于K2地产打破了郑州城中村改造既有的“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式，被称为“搅局者”。

          7月20日，郑州市国土资源局在《郑州日报》刊发一条仅50余字的公示，称：“郑政出〔2016〕72号（网）土地竞得结果无效。”但并未写明原因。

          K2地产一位人士对21世纪经济报道记者表示，该事件目前还未完全解决。地块开发权也并未交给K2地产。

          一线城市拿地门槛高，二线城市进入艰难。桑春华感受到房地产行业的寒意。“从中国经济发展惯性来看，接下来的政策应该是越来越有利于央企这些巨无霸企业，像我们这种年销售规模不到200亿的非上市民营企业该怎么办？”

          桑春华感到疑惑，“地产公司过去10年的发展模式还有效吗？在这个短波段、小周期开发的时代，资产越重还会越有效率吗？”

          根据沈晓玲的观察，在热点城市，房企会集中争抢某块地，大型企业或者资金过硬的企业相对更有能力比拼，从而换取市场占有率提升。但即便是大企业，获得土地后大多数还是会寻求合作开发。这种竞争方式对中小房企而言压力较大。而在库存较大的城市，房企又不敢多拿地。

          另外，沈晓玲认为，融资环境也将是一大考验。“目前再融资要求资金流向不能是还贷款，不能用来拿地，限制条件较多，很多小企业因此没有充裕的资本在热点城市拿地。”

          中原地产分析师张大伟认为，土地出让属性多元化也不利于中小房企发展。“过去政府卖地属性基本只是住宅或商业，现在却基本是复合属性，且要求较高的持有比例，这对小型企业而言都将是运营压力。”

          转型或被收购

          “要么转型，要么被收购。”沈晓玲认为这是中小房企未来会面临的趋势。

          虽然房地产板块整体业绩边际改善，但小型房企的业绩表现明显落后。长江证券研报显示，今年上半年亏损的房企以中小企业居多，其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。中小房企普遍布局集中，无法像龙头房企那样通过全国化布局获得规模效应。同时随着拿地难度加大，传统的房地产开发模式难以为继，对于中小房企来说，留给他们的生存空间已经十分狭窄。

          分析认为，行业集中度不断上升带来两极分化加剧，利润空间压缩促使房企纷纷谋“变”，兼并收购作为一种高效的资产重组方式而被广泛应用。这主要是基于：可较稳妥地扩大规模，开辟新市场；可带来多重资源整合，提升企业竞争力；可通过收购其他领域公司，拓展发展空间。

          从收购角度看，2016年1-10月地产行业收并购参与案件数量（包括进行中、完成、失败）123宗，同比大幅减少49%，而同期收并购交易额却同比上升24%。长江证券预测2016年有望成为有史以来行业收并购交易额最高的年份。

          沈晓玲认为，收并购数量的变少主要由于：上年留存未完成的交易较多；其次，随着行业规模变大，资源集中度已在不断加强；此外，部分房企尤其是小型企业对行业持谨慎观望态度，参与收并购的意愿减退。

          沈晓玲表示，目前行业间并购很多是大企业并购中小企业，或者是大企业自身整合。很多中小企业拿不到地，自身项目资质并非上佳，的确会面临被并购的风险。

          21世纪经济报道记者统计今年以来中小房企转型案例发现，部分选择向一个或多个新兴产业转型；也有本身为多元化产业企业，逐步剥离地产业务。方向包括金融、医疗、互联网、能源煤矿、体育、军工、高科技、影视文化传媒、教育等。

          对此，兰德咨询总裁宋延庆认为，转型过程中的中小型房企，如果比做地产、比转型的行业竞争对手拥有更多资源、更专业，就看好；反之则不然。