投资总额超5万亿元 旅游综合体投资结构性过热存隐忧

　　来自国家旅游局的最新数据显示，目前我国企业对旅游综合体的投资热情正在进一步高涨。港中旅、华侨城、恒大、万达等大型旅游企业和知名房地产企业已尝试性地在国内做了一些综合体项目。

　　万达文化旅游城、恒大海花岛、长白山国际旅游度假区……这些游客们耳熟能详的名字其实都有一个共同的身份——旅游综合体。来自国家旅游局的最新数据显示，目前我国企业对旅游综合体的投资热情正在进一步高涨。

　　11月2日，国家旅游局发布的数据显示，目前我国在建旅游综合体项目已达2027个，预计总投资将突破5万亿元。作为近几年旅游产业发展中的新业态，旅游综合体为何会广受青睐？投资狂飙猛进背后又暗藏哪些隐忧？

　　投资额创新高

　　国家旅游局规划财务司11月2日发布的最新数据显示，据全国旅游项目管理系统统计显示，目前我国在建旅游综合体项目2027个，占全部在建旅游项目数量的19.2%，预计总投资52235.7亿元，已完成投资12253.2亿元，占全部旅游投资的38.8%。国家旅游局相关工作人员进一步透露，投资额在100亿元以上的大型旅游综合体项目131个，已完成投资3529.3亿元，投资额在200亿元以上的大型旅游综合体项目45个，已完成投资1492.6亿元。

　　业内人士分析说，作为近几年旅游产业发展中的新业态，旅游综合体是以一定的旅游资源和土地资源为基础，将旅游功能、文化功能、体育功能、商务功能、社区功能等进行有机结合的旅游产业聚集区。继“旅游+地产”的模式之后，旅游综合体成为旅游业和房地产业的又一个新名词，得到了大量旅游企业的和房地产企业的高度关注，成为时下的投资热点。

　　在国家旅游局看来，目前我国的旅游综合体具有四大特征：

　　第一是集餐饮、住宿、健身和娱乐等多种功能为一体的综合体，如华侨城、万达乐园、华南城等旅游综合体已成地方旅游消费活跃程度的“风向标”和“晴雨表”；

　　其次，旅游综合体具有多样性，形成了以旅游为核心的文化、生态、健康、乡村、商务等诸多业态的有机整合；

　　第三，项目具有集聚的特点，如总投资63亿元的唐山湾环渤海旅游度假娱乐综合体项目，就建有自驾车与房车宿营地、儿童梦幻欢乐堡、奥特莱斯购物小镇、免税购物中心、集装箱海鲜市场等多种功能的项目；

　　第四是创意，如总投资20亿元的华谊兄弟电影世界旅游综合体项目，是全国第一座以电影IP引擎为主轴的主题游乐园，创新设立了包含影视表演、电影实景娱乐、原创电影文化展示等内容。

　　多家企业布局

　　记者在采访中发现，目前我国旅游综合体开发的区域集中性特征十分明显。根据克而瑞地产的资料显示，旅游综合体项目从区域分布来看，目前主要集中在自然资源较好的区域，海南岛、环渤海和山湖资源突出的长三角、云南以及川渝地区等区域。

　　在投资主体方面，港中旅、华侨城、恒大、万达等大型旅游企业和知名房地产企业已尝试性地在国内做了一些综合体项目。恒大目前是旅游综合体开发大投资、大体量的代表之一。据记者了解。目前恒大的文化旅游综合体已在广东、重庆等全国多个省市布局20余处，2015年更是斥巨资投建海南海花岛。

　　据恒大地产集团海南公司总经理李四泉介绍，恒大地产集团已先后在海南建设13个大型项目，包括民生地产、高端医疗、旅游综合体，投资额近450亿元。其中作为海南省重点项目的儋州海花岛旅游综合体项目，2016年新建项目累计投资额将近88亿元，开盘项目至今累计投资额达12亿元，总计约100亿元。

　　恒大集团主管营销的副总裁何妙玲在接受中国商报记者采访时表示，文化旅游是公认的产业蓝海，加之海南环岛高铁开通、周边旅游配套日益完善等多项利好，海花岛具有巨大的文化旅游价值，旅游度假产品未来升值空间巨大。

　　中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云也告诉中国商报记者，从宏观环境来看，旅游产业的发展、国家连续出台的有关休闲旅游文化产业的扶持政策利好、第三产业的发展等都是促使旅游综合体投资火热的因素。“旅游综合体是复合发展的产品，有广阔的市场。”

　　此外，中国旅游研究院副研究员杨彦锋表示，从企业的层面来看，随旅游消费等第三产业的迅速崛起，增长潜力很大，第二产业尤其是地产行业在出现阶段性过热后，需要进行结构调整和转移。而从第二产业成长起来的企业往往资金量巨大，所以万达、恒大等公司投资重资产、大体量的旅游项目是很正常的。

　　“这些大企业的转型需求间接促进了旅游综合体投资的火热。目前商品房过剩，而商用、娱乐、旅游的类型地产项目还有比较大的增长空间，并且旅游地产项目拿地成本相对来说较低，这些企业才选择将资金投到旅游产业，造成现在火热的状态。”杨彦锋告诉中国商报记者。

　　拉动经济明显

　　投资旅游综合体也给投资企业带来了高额回报。根据公开资料显示，恒大海口文化旅游城开盘，就实现了单日销售2260套、成交金额22.3亿元的好成绩。2015年12月，中国海南海花岛首期开盘劲销122亿元，一举创下开盘销售金额、开盘销售面积、认筹到访人数三大世界纪录。恒大2015年的年报数据显示，该公司2015年全年累计实现合约销售额2013.4亿元，其中海花岛项目就占了近6%。

　　万达集团在转型之路走得也颇为顺利。万达集团半年报显示，上半年万达集团收入1199.3亿元，其中，旅游控股公司上半年收入60.3亿元，完成上半年计划的106.8%，同比增长32.6%，受益于旅游等板块的发力，上半年万达文化集团收入占万达集团总收入比重攀至24.2%。

　　除了促进企业自身的业绩增长和业务转型，旅游综合体对于景区当地的就业增长和旅游业发展亦有影响。2015年，南京中宁投资集团有限公司投资30亿元在南京汤山旅游度假区兴建野生动物乐园。据相关工作人员介绍，该综合体项目直接带动就业逾1600人，对完善汤山旅游功能业态、提升汤山旅游人气和知名度也具有巨大的促进作用。

　　两大问题尚需解决

　　虽然旅游综合体的投资对企业和当地政府都是利好，但是从目前来看，旅游综合体还有一些问题需要解决。

　　一个显著的问题是，虽然旅游综合体的发展正处于快速发展期，但目前很多开发商仍是用传统的房地产开发模式在做旅游综合体。对此，国务院发展研究中心研究员刘锋在接受中国商报记者采访时表示，要更好地提升前期策划规划的创意力，提升综合的服务能力，也要促进多产业的融合发展和多专业的人才配置，从而来转变过去的卖地卖房模式，真正地转变为卖优质生活方式。

　　与此同时，旅游综合体还出现了投资结构性过热的问题。“旅游综合体的投资应该是结构性的过热，优质的产品受到市场的欢迎，低端无特色的显然是过热和多余的。”蔡云坦言，“企业在投资前应该研究供给侧的问题，把握市场，才能取胜。以旅游休闲为导向，集餐饮、住宿、健身和娱乐等多种功能为一体的综合体，仍是未来的发展方向。”

　　前瞻网资深产业研究员、分析师孙海红也认为，从目前国内旅游综合体项目的开发情况来看，“缺乏核心吸引物”、“同质化开发严重”成为制约行业发展的难点。“在大力投资旅游综合体项目时，不应盲目开发，必须要实现突破创新，需要在商业模式的设计，主体概念的创新以及在此基础上的产品策划与设计的创新上下工夫，打造出极具市场吸引力的产品。”