风险负债高企担忧 房企加大杠杆使用力度

        导读：风险负债高企担忧 房企加大杠杆使用力度。2016年上半年，房企销售收入创新高。据中原地产研究院发布的统计数据，2016年前7个月，30家上市房企销售额合计1.33万亿元，同比大涨72.2%，刷新历史最高纪录。

        参考《2016-2022年中国智能建筑地产产业现状分析及十三五发展策略分析报告》

        29日晚间，随着保利地产发布半年业绩公告，“招保万金”四大典型房企半年报全部披露。万得资讯数据显示，截至目前，已发布中报的房企达101家，其营业收入总额5228亿元，同比上年同期增长37%。但值得注意的是，虽然营业收入有所增加，但房企资金杠杆也大幅提高，资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元。

　　业内人士警示，疯狂抢购致地价高涨，杠杆高企，未来风险重重。房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，高地价的压力将集中爆发。

　　疯狂销售猛增创纪录

　　2016年上半年，房企销售收入创新高。据中原地产研究院发布的统计数据，2016年前7个月，30家上市房企销售额合计1.33万亿元，同比大涨72.2%，刷新历史最高纪录。

　　其中，新城控股、旭辉地产、景瑞地产、碧桂园、首开地产、中国金茂前7月销售额同比增幅超过100%。新城同比增长142%，完成年度目标84%，景瑞同比增长149%，完成年度目标79%，碧桂园同比增长143%，完成目标68%，旭辉同比增长174%，完成目标74%，首开则是同比增长164%，完成年度目标116%。

　　而销售额超过1000亿元房企有4家，分别为万科、恒大、碧桂园和保利地产，销售金额依次为2175.1亿元、1848亿元、1494.2亿元和1227.71亿元。在此背景下，恒大将其年度销售目标由此前的2000亿元上调至3000亿元。

　　此外，在600亿元至800亿元的销售目标阵营里，融创中国、金地集团和龙湖地产前7个月销售额同比增幅均超过80%。

　　事实上，在高速增长的销售下，存货周转率也大幅提升。数据显示，2016年上半年房企存货周转率平均0.76次，其2015年同期仅为0.18次。

　　但值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但房企的利润却不尽如人意。以“招保万金”四大房企为例，销售额高达近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润53.5亿元，保利利润49.6亿元，招商38.52亿元，金地归属母公司的净利润为7.78亿元。

　　在此背景下，万得资讯数据显示，已发布半年报的101家房企，2016年上半年营业收入5228亿元，较2015年同期大幅增长37%，利润总额680亿元，较2015年同期的522亿元大幅增长30%。但其净利润仅为484亿元。

　　分化优胜劣汰更明显

　　值得注意的是，在一些房企业绩大幅增加的同时，也有部分房企仍面临着亏损局面。

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬表示，受宏观经济影响，房企面临去库存压力，优胜劣汰机制愈加明显。房地产行业集中度不断上升，百强房企卖了全国近一半的房子，各梯队房企销售金额集中度均出现大幅提升，百强房企销售金额集中度已接近50%。

　　据记者不完全统计，在已发布中报的101家房企中，有19家房企净利润仍为负。这意味着，在整体市场向好的背景下，仍有超18%的房企处于亏损状态。

　　其中，渝开发、绿景控股等10家房企亏损超过千万元，3家亏损超亿元，1家超过10亿元。分别是沙河股份亏损1036万元，天房发展亏损1553万元，荣丰控股亏损2180万元，渝开发、绿景控股、中国高科分别亏损2278万元、2291万元、2358万元，海航创新、新光圆成、天地源、京汉股份分别亏损2645万元、3879万元、5994万元与7703万元。而阳光股份、云南城投、天津松江亏损上亿元，分别为1.13亿元、3.6亿元、5.21亿元，嘉凯城亏损高达10.67亿元。

　　业内人士认为，从预增与预亏的房企数据看，上半年不同净利润规模层级的房企数量保持不变，但平均增速明显分化。在行业盈利空间收窄的背景下，净利润规模超过100亿元的房企均值为209.67亿元，同比增长率均值为18.47%；一部分净利润规模在10亿元至50亿元区间的中型房企，在本轮市场结构性回暖中获益匪浅，该区间房企净利润同比增长率均值达11.92%，其中部分企业净利润增速甚至达60%至90%；而净利润规模在50亿元至100亿元区间的房企均值为75.71亿元，同比增长0.70%，该区间房企受市场布局或产品结构单一影响，净利润增长缓慢。

　　“房企业绩分化的主要原因来自于其布局的差异。”国信证券房地产行业分析师董德志表示，居民住房需求三五年内相对稳定，目前销售高增长意味着对未来需求的透支；由于我国住房需求转移单边性的特点，一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房，目前二线城市房地产销售的火爆意味着大量的三、四线城市需求被转移。综上，三、四线城市居民需求被严重透支和转移，且供给层面今年库存面积不会有明显下降，这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰难。

　　万科半年报中也指出，上半年城市间仍然呈现较为明显的分化。主要城市新房销售面积大幅上升，而供应增长有限，商品住房库存量快速下降。但此前土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力仍然较大，情况并没有根本好转。

　　风险负债高企引担忧

　　2016年，在销售额大幅增长的背景下，房企加速囤地。截至8月24日，年内抢地最积极的14家房企拿地超过200亿，合计拿地为4093亿，整体看，相比2015年同期的1864亿上涨了120%。

　　中原地产数据显示，融创拿地总额高达478.69亿元，较去年同期的73.13亿元，大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元，较去年同期也增长55%。融信更是改变其去年同期一幅未拿的情况，拿地总额达到345亿元。此外，碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纷超过300亿元。

　　而在房企激进拿地的背后，地方土地收入也大幅增加。全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积未涨，土地成交额却爆发的现象。中原地产研究中心统计数据显示，截至8月22日，50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米，相比2015年同期的69461万平方米基本持平。但土地出让金则出现了爆发，截至当日，50大城市土地出让金累计达到了1.39万亿元，相比2015年同期的9342.8亿元，上涨幅度达到了49.22%。

　　对此，中原地产市场总监张大伟表示，资产荒的背景下，资金大量流入房地产，而在资金的支持下，房企加大杠杆使用力度。

　　实际上，房企资产负债率大幅提升。例如嘉凯城资产负债率已高达93.55%，较上年84.64%大幅提高8.91个百分点。天津松江资产负债率也高达90%，较上年增长6.6个百分点。此外，包括万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。

　　从净资产负债率也就是产权比率来看，房企数据更是高得惊人。鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%。

　　广发证券分析师乐嘉栋表示，从整个上半年情况来看，货币流动性持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，地产行业成为吸收流动性的重要载体。

　　“但进入下半年，成交端的逐步下滑，会抑制房企的开发投资，房企的融资活动或将逐步降温。”乐嘉栋认为，未来房企将面临的风险一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩，另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高，开发商未来回款将受流动性影响较大。

　　同时，政府监管也在收紧。最新数据显示，截至目前，8月份武汉已经有22家房企因为违规销售被房管局扣分，列入不良信用记录。

张大伟也指出，房企已过于激进，一旦未来房价涨幅放缓，资金压力将集中爆发。例如融创478.69亿元拿地总额已占其销售总额81%，而融信方面，其拿地总额345.39亿元，更是其销售额132.2亿元的261.3%。

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