"新官"郁亮发力物流地产 斥资1152亿元拿地

参考中国报告网发布《2017-2022年中国现代物流市场发展现状及发展策略分析报告》

就在市场惊呼孙宏斌一系列眼花缭乱的并购时，刚刚更换掌舵人的万科，则在半年内悄然完成了千亿级的土地和股权并购。而下半年伊始，万科又领衔国内财团发起了对物流巨头普洛斯的并购案。

显然，郁亮主导下的万科，已然开始在城市配套服务商的道路上提速狂奔。而为了实现万亿级规模的生态系统，万科当下也必须大力拓展住宅领域以外的业务版图。

发力物流地产

2017年上半年的最后一天，执掌万科33年的王石宣布退休，万科正式进入“郁亮时代”。俗话说“新官上任三把火”，郁亮治下的万科也迅速给市场带来的惊喜。

7月14日，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元。如本次私有化能够完成，交易总价约为159亿新加坡元（约787亿元人民币），有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

在持股比例方面，万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

而根据7月17日晚万科最新的公告显示，收购平台公司的董事会成员预计不多于11名董事，除一名董事将由厚朴、高瓴资本以及普洛斯管理层轮流指派作为主席外，其余10名董事，5家公司各拥有两个席位。

公告还显示，收购价相比普洛斯在2016年12月1日前12个月、6个月、3个月及1个月的按交易量计算的加权平均价格分别有81%、76%、72%及67%的溢价，相比普洛斯历史上出现的最高收市价（出现在2013年10月24日及2013年11月15日）存在8%的溢价。2017年7月12日普洛斯的市值约为127亿新加坡元。

虽然溢价率并不低，但市场对于万科参与本次收购普遍持积极态度。

平安证券的研究报告指出，普洛斯为全球最大的物流地产运营商之一，根据戴德梁行的数据，普洛斯在中国运营物流地产建面超过2000万平方米，排名国内第一，2015年市场份额达到55%。目前我国人均物流设施面积仅为美国的八分之一，其中现代物流设施占比仅3%，物流地产潜在发展空间广阔。

兴业证券房地产首席分析师阎常铭则指出，龙头房企凭借资金优势和战略纵深体现出愈发强大的能力和潜力，有实力把握更多的市场机遇。相信万科和普洛斯的整合，可以产生“1加1大于2”的协同效果。

万科方面也表示，公司与普洛斯如成功联姻，将产生强大的业务协同效应。一方面，万科极强的开发建设经验及资源优势，能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补。另一方面，双方在客户资源方面可形成协同。万科于2016年联合其他投资方收购印力集团96.55%的股权，加上自有的商业地产，万科的商业地产规模在国内已排名前三。万科整合印力集团之后的商业平台聚集了丰富的客户资源，未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中；普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主，未来也有机会与万科商业开展更多的合作。

“2014年5月份，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产，2015年联手黑石， 成立万科物流地产发展有限公司，引入黑石为物流地产注入金融元素，便于利用基金等手段实现物流地产运营的轻资产化。2017年上半年，万科新增物流地产项目9个，对应建筑面积81万平方米，物流地产拓展持续加速。本次参与普洛斯私有化，在扩大物流地产布局的同时，借助普洛斯的专业运营能力，有望实现物流地产板块的跨越式发展。” 平安证券研究员杨侃称。

截至2017年3月31日，普洛斯在中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的物流网络。其中在中国的园区数量达到252个，入驻城市38个，物业总面积2870万平方米，完工物业为1750万平方米，市场份额超过第2到第10名的总和。根据万科的公告显示，普洛斯今年一季度的净利润7.94亿美元，较去年同期的7.19亿美元增长10.43%。

而除了物流地产的开发及运营，普洛斯的业务还涉及物流地产基金管理。对此，有业内人士指出，借助普洛斯的经验，万科的房地产金融化业务也将加速落地。

万科董事会主席、首席执行官郁亮则表示，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力。

启动并购模式

与此同时，万科在核心业务的发展模式上也有所突破。

6月29日，万科击败众多对手，以551亿元的总价，拿下了广信房产资产包。其核心资产为广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约211万平方米，其中约98%位于荔湾区、越秀区，地理位置优越，配套完善，升值空间很大。

“虽然这个资产包总价很高，但其实拿地单价不到周边主流楼盘售价的一半，能在核心区域拿下这么便宜的地，应该说是非常划算的。并且这16宗可开发土地都在广州市区，集中开发也可以降低各项成本。”有业内人士称，“当然这些土地的开发难度也不小，需要接盘企业有非常强大的综合开发能力，万科肯定会与其他企业合作开发，但也可以借此进一步提升自己城市配套服务的水平”。

西南证券房地产分析师胡华如和王立洲指出，该资产包内的土地，尽管在规划指标、开发进度等方面存在一定不确定性，但操作空间也相对比较大，地价可控性也比较强，或成为龙头房企拿地的重要方式，补充土地储备是当前龙头房企的重要目标，下半年房企拿地或明显超出预期。

易居研究院智库研究总监严跃进也表示，在拍卖市场拿地愈发困难的情况下，万科后续增加土地储备可能更多的会采用并购等模式。

而在拿下广信房产资产包后，万科上半年拿地金额已达1152亿元，超过碧桂园、保利、龙湖等企业位居行业第一。显然，在自己的传统地盘，万科并不愿轻易失去行业老大的地位。

此外，在万科内部的“赛马机制”下，其也接连在房地产的上下游领域加速布局，甚至是全新的产业。据悉，除商业和物流地产外，万科目前在长租公寓、家居装修、滑雪场、教育等领域也已经形成了一定的产业规模。

上述业内人士认为，在郁亮计划的万亿级生态系统中，如果这些新业务经过万科的培育发展壮大，未来均可分拆上市，进而形成一个万亿级的万科系上市集群，让万科从王石治下的“最大”真正的变成郁亮口中的“伟大”。