机遇与挑战并存 各路资本押宝物流地产强势回归

　　自电商时代开始，电商物流就开始快速发展，而说到电商物流所需的配套设施———物流地产，许多人就提到要改变其商业模式、颠覆传统、打造新型物流地产，特别是要颠覆传统物流地产，探索转型新型物流地产的各种概念更是炒得漫天飞。

　　物流地产迎拐点

　　物流地产未来将无处不在。

　　发展至今，物流地产随着电商的发展水涨船高，各类资本也开始纷纷玩跨界、融合，将触角伸向物流地产这一领域，特别是2014至2016年的几年间，快递企业、地产大佬相继进军物流地产。

　　据记者了解，万科撤销了其物流地产事业部，成立万科物流公司，目前万科实际拿下的物流地产总用地面积已经超过100万平方米。不仅是万科，越来越多的房企，如绿地、复星、华夏幸福也基于自身专业开发优势，趁物流地产市场需求旺盛时期积极进入，加快转型、拓宽盈利渠道。

　　而2016年顺丰、圆通、中通、申通、韵达这“民营快递五虎”成功上市，在仓配服务一体化等服务需求下，快递企业加速进入物流地产市场投资。顺丰自成立以来，顺丰在提高自身物流配送的速度和服务质量的同时，早已在全国开始布局新的电商产业园区。圆通、申通、中通、韵达等也纷纷竞投物流地产。所有都似乎宣布了物流地产的风向已变，那么2017年会是物流地产的拐点吗？

　　有业内人士曾表示，物流本身就是一个非常庞大的基础行业，其庞大的市场规模，决定了想要做出成效，就要依靠强有力的产业资源，比如普洛斯的土地资源、菜鸟的大数据资源。除此之外，尤其需要将资源进行整合与联动。在这种背景下，现代化的物流地产作为可以将物流设施揉合的载体，根据物流企业所需，可以选择恰当的地点，投资、建设企业发展所需的现代物流地产配套设施，自然受多方资本所追捧。

　　世灏房地产咨询（上海）有限公司董事总经理乐晓争在接受采访中表示，物流地产未来是无处不在的，现在你们可以看到很多便利店，还有小区周边的很多地方可以代收快递，甚至是在小区里面都有快递的收发点，这只是第一步，在未来，也许每一个小区的这些收发点都是一个小型的迷你仓库，每一条路，每一个街道，每一个地区都可能有无数的迷你仓库，甚至还可以利用现在尚未利用起来的地下空间，作为物流仓储的一部分，然后再经过大数据统计计算这一个区域的人们对于消费品的需求度是多少。最后就可以做到你刚在家里下单买东西，接着没过多久，东西就送上门了，因为仓库本来就是在附近，每一个物品都有数据化的追踪，库存不够了，那就补一次。

　　乐晓争认为，现代城市还有很大一部分的资源没有被利用起来，尤其是地下空间，如果作为物流的仓库使用，会使得现代生活变得更加高效。

　　机遇与挑战并存

　　根据目前的状况，物流仓储设施需要保证5%以内的空置率才能有10%的回报。

　　但物流地产的发展有机遇的同时也有挑战。目前来看，拿地越来越难，地方政府感觉到仓储业的税收回报和拉动地方经济的能力属于慢热型，于是越来越多的政府对于仓储用地开始加上一些指标，投资强度、税收回报、就业指数。这些指标对于仓储业显得无法适应。随着中国经济的快速发展，需与之配套的物流地产建设自然水涨船高。然而，对于物流地产的发展和盈利来说，不容忽视的一点是如何控制空置率。

　　《2016-2022年中国物流地产行业市场运营态势及发展前景预测报告》认为，根据目前的状况，物流仓储设施需要保证5%以内的空置率才能有10%的回报，而空置率若是达到了15%，其利润就会被大量压缩掉。这一信息也意味着物流地产商除了要有强大的拿地能力，还必须拥有强大的招商能力以及可以留住客户资源的专业服务等综合能力，这些因素也会对物流园区后期的资本回收造成关键影响。一个非常好的机遇在于，现阶段物流行业存在很多痛点，其根源在于企业自身的“小、散、乱”。所以之后如何打造物流生态圈，使物流产业可以规模化发展就显得尤为重要。对于需要进入物流地产进行货物周转的商户而言，若是物流地产开发商没有成本优势，租金过高，园区规划过于统一标准，不适合自身企业发展，就会转移。这也是给现有的物流地产商一个强烈的信号：如何贴近客户进行全局规划，争取更高回报成为了未来物流地产需要解决的首要问题，也是中国的物流地产商需要向国际同行学习之处。

　　随着互联网+的兴起，整个中国都在活用“互联网+”的概念进行转型发展之时，物流地产的风向似乎也在随之改变，开放式、大数据、云仓储的概念逐一渗入物流地产的发展之中。

　　不难看到，物流地产在短期内因受资本热捧从而迅速发展已成定局。业内人士也表示，在进入这一领域之后，物流地产商又该如何活下来、如何寻找企业与物流地产发展的结合点，必定也将伴随着一段坎坷的转型之路。

　　事实上，近两年来我国电子商务的迅猛发展对仓储物流需求形成直接的支撑。在电商物流对租赁需求快速增加的背景下，物流仓储的市场需求量将继续保持强劲。

　　据克而瑞数据统计，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一。