杭州市住房保障和房产管理局日前公布的杭州楼市年度报告显示，2017年外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例为14.4%，为近三年来最低。
一、房地产行业发展现状
截至到2017年10月份，房地产行业中期库存也就是住宅开工未售库存由年初的31.6亿平下降至30.7亿平米，预计到2017年底中期库存水平将会下降至29.7亿平米，住宅新开工与销售面积连续三年出现倒挂，开工端的萎缩导 致库存水平不断下降。
分线城市，统计局前10月的数据反映出，开工-销售缺口与16年相比有所收窄， 但仍旧存在。其中三四线城市是2017年开工-销售面积缺口最大的区域，连续两年销售 的持续火爆激发了三四线市场的活力，新开工增速达到了11年以来的最高水平。一线城市市场受到政策影响基本冻结，开工销售增速均不断下滑，库存规模维持。
二线城市内部分化，整体基本维持稳定，去化率水平则进一步下降。整体看来，各线 城市均达到了09年以来库存的最低位置，库存问题经过1年的发展更加显著。截至到2017年10月份，当年全国停工项目规模达到3.3亿平米，累计停工面积 为17.5亿平米。停工面积的不断增加，除了中小企业的不断退出，与竣工整体增速 较低有关，部分三四线城市的房企在开发完成后，由于税费等一些原因没有及时竣 工备案，以停工的形式直接交房，这类情况也在停工面积中无法有效扣除。
数据显示，2017年前10月300城市住宅用地成交规划建筑 面积同比增加23%，11月份高频土地成交数据显示单月同比增速回落至15%，全年 若按照20%的成交面积同比增速进行计算，全国范围住宅用地成交面积约为14.5亿 平米，与全年住宅销售面积基本相当。土地成交未售口径的长期库存规模与年初相 比基本相同，维持在56.4亿平米。
参考观研天下相关发布的《2018-2024年中国房地产产业市场竞争现状调查及投资方向评估分析报告》
从最终的库存分布来看，现房库存（统计局待售面积）约为3.1亿平米，占比6%； 在建未售库存规模10.1亿平米，占库存整体规模的18%，短期有效库存规模持续下 降。中长期方面，停工库存规模不断增加，2017年底增长至17.5亿平米，这部分库存在2017年都没有进行转化，表明停工为集中度提升过程中不可逆的一个过程，可以将 停工库存部分视为死库存；长期土地库存规模25.7亿平米，2017年土地成交面积大于 新开工面积，这部分库存与2016年底相比有所提升，预计可以在2018年迅速转化为开工项目。
2017年土地供应节奏加快。从政策上来看，中央层面，2017年3月李克强政府工 作报告中提出，对房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，随后4月住建部出台 文件，要求因城施策，地方供地与当地库存挂钩，对于去化周期36个月以上的，应 停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，增加供地； 6个月以下的，不 仅显著增加供地，还加快供地节奏，整体来看，政策导向是因城施策加大土地供给。
2017年1-10月，根据数据，300城市住宅用地成交建筑面积合计7.02亿平米， 其中，一线城市2015万平米（累计同比+126%），二线城市2.55亿平米（累计同比 +11%），三四线城市4.26亿平米（累计同比+28%），一线城市显著放量。溢价率 方面，分各线城市进入17年以来溢价率均有所回落，一线城市平均溢价率从17年4 月的38%回落至10月的17%，二线城市平均溢价率从17年5月的45%回落至10月的 24%，而三四线城市溢价率从17年5月的71%回落至10月的33%。楼面价方面，一线城市17年3月以来宅地成交楼面价有所下滑，二三线持续上行。
二、行业发展趋势
预计2018 年低库存 环境仍延续，土地成交维持量涨价稳。根据我们的测算，全国房地产可售库存出清周期在 2017 年10 月底已降7个月的历史地位，预计现金流尚可的房企补库存意愿仍较强。此外，预计 2018 年低库存城市土地供应有望边际增加，土地价格保持高位稳定，土地投资金额仍维持平稳增长。
租赁用地快速推出对新开工增速产生小幅正向作用。预计 2018年住房租赁制度快速推进，试点 1 和北京、上海共计 14 个城市有望加快推出租赁用地，其中核心一、二线城市的政策力度更强。租赁用地的推出主要从两方面影响房地产投资：一方面为土地购置，从目前推出 2018 年租赁用地供地计划的北京、上海和广州情况来看，租赁用地的供应量将占明年各地住宅用地供应的 25-30%，但这部分更多的是结构上的调整，供地总量的边际增长幅度相对偏弱，叠加租赁用地多为底价成交影响，对土地购置金额影响有限；另一方面为新开工，由于新推出的租赁用地大概率开工较快，并且基本不受商品房销售回落的影响，因此对新开工增速有一定支撑作用，考虑到不同城市住房租赁推进力度不一，并且 2018 年租赁用地的大量推出大概率在试点城市和北京、上海展开，因此对新开工的支撑幅度不会太大，预计增加新开工同比增速 1-1.5 个百分点。
尽管2018 年商品房销售将回落，但考虑到低库存水平、土地成交量涨价稳及租赁用地供应对新开工的正向支撑作用，预计全年房地产开发投资仍有望表现相对平稳，收在3%左右。
资料来源： 互联网，观研ww整理
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