保利(600048):高负债逆市扩张

        保利地产（600048）80亿非公开发行A股股票的申请近日已获得证监会有条件通过。

　　广发证券分析师花长劲认为，虽然保利地产增发资金只用于项目建设，但其要旨却在于改善公司财务状况，以撬动更多的资金用于扩张。

　　现金流不理想

　　记者对保利地产今年的销售简报进行统计后发现，从1月13.7亿的销售额开始，保利地产每个月的销售额增长在10个亿左右。公司1-4月份的销售金额已经达到105亿。 

　　有如此好的业绩，为何还要向特定对象进行80亿的非公开发行？这难免让外界有点疑惑。“保利地产负债比较高，现金流不是太理想。”花长劲表示。

　　在采访中记者发现，在销售业绩良好的背后，保利地产仍然有困境。在2008年地产销售形势不佳的情况下，公司仍然新拓展了12个项目，新增了594万平方米的土地储备。这种扩张势头使保利地产2008年存货从280亿一下猛增至401亿，增幅达43.12%。

　　“保利地产是走中、低端产品路线的。其房产开发的特点是规模大、速度快，一旦开发节奏慢下来，销售速度降下来，就会影响公司的整体增长。为保证增长速度，就要保证开发面积和适当的扩张。”世联地产高级分析师孙保华认为。

　　国都证券分析师周文军认为，保利地产一直处于扩张状态中，摊子大了难免有一些项目的资金周转会遇到困难，使其财务状况变得不甚理想。保利地产2008年底资产负债率为70.78%，负债总额为379亿元。一季报显示，其流动负债约75.6亿，非流动负债约52.8亿。

　　“负债率偏高，按现在的财务状况，想从银行获得更多贷款比较困难。”一位地产人士说。

　　遭减持仍“扩张”

　　保利地产董事长李彬海2008年曾提出，未来3年公司将实施滚动发展计划，在2010年实现总资产逾千亿、净资产逾300亿元的目标。

　　长城证券2008年第三季度对保利地产进行调研后发现，保利的资金较紧张。这份调研报告认为，保利地产短期资金压力不大，但庞大的土地储备使公司面临长期的资金压力，如果楼市2009年仍持续调整，公司的开、竣工将受严重影响。

　　而公司大股东的减持行为也并未停止。

　　3月24日至5月4日，广东华美国际投资集团有限公司减持保利地产无限售条件流通股约2088万股。按照上述减持期间保利地产的加权平均股价22.49元计算，此次华美集团共计套现4.697亿元。

　　虽然有“压力”，保利地产“扩张”的脚步也没有停止。5月15日，保利地产以3.85亿元的价格拿下北京市密云区一块面积超过17.8万平方米的居住用地。这是今年年内北京土地市场交易土地中面积最大的地块。此外，还有消息称，保利地产近期对北京新推出的及别人转手的地块正保持高度关注。公司北京部表示，上半年还将在北京再拿一个新项目。