房地产调控措施取得初步成效“去金融化”成关键

　　目前来看，各地9月下旬以来陆续出台的房地产调控措施取得了初步成效。有媒体报道，一些热点城市的住宅成交量开始下降，房价快速上涨的势头中断。从统计数据看，10月份，累计住宅销售额增速较上月下降，一线城市和热点二线城市的房价环比涨幅都出现了回落。可以说，地产调控的力度与主要效果都是值得肯定的。

　　但另一方面，近期土地市场的行情表明，一些开发商拿地的热情仍然很高。在北京楼盘和广州楼盘11月的土地拍卖中，都出现了竞拍现场报价达到最高限价的情况，需要转而采取其他方式如比较自持商品住房比例、配建人才公寓面积等确定竞得人。这种状况反映，开发商仍然预期未来房价会较大幅度地上涨。虽然住宅销售额增速放缓、房价涨幅回落，但他们依然相信“买到就是赚”。

　　中金公司的一份研究报告对2017年房地产市场进行了预测：上半年房价将维持平稳，下半年房价将重回上升趋势。这应该也是很多人对于房价走势的判断。如果将时段再拉长一些，例如到2018年之后，那会有更多的人预期未来房价还会大幅上涨。这是开发商在调控下仍然敢高价拿地的信心所在。

　　他们的信心来源于一些“历史经验”：从2004年至今的十多年中，房价大部分时期都是持续快速上涨。房价也在某些时段出现过下跌，但几个月最多一年多的时间之后，就会重拾涨势，涨到比之前高得多的水平，这被形象地描绘为“报复性上涨”。在房价的周期性运动中，普通居民的居住成本越来越高。

　　房价为什么会出现“报复性上涨”的现象？以前主要是由于两方面的原因，一是多数热点城市的住宅供不应求，而以往一些地方重抑制需求、轻促进供给，在房价下跌的周期，土地供应和住宅建设的节奏会放缓，导致供不应求的状况更加严重，从而积蓄房价上涨的动能；二是房地产调控会周期性地从抑制转为刺激，这是因为，一些政府部门希望通过房地产投资拉动经济增长。

　　在2015年以来的这轮房价上涨中，房价还得到了“金融化”的助力，“金融化”还是房价“报复性上涨”的重要原因。所谓“金融化”，就是越来越多地使用金融工具。以前，购房者和开发商的主要资金来源是自有资金和银行贷款。当楼市成交量下降时，投机投资者的资金难以回笼，就有资金链断裂的危险，他们会被迫出售一些房产，对房价形成压力。而这些年来，购房者和开发商可以获得资金的渠道越来越多，对于投机投资者来说，自有资金甚至不占太大比例。例如，在需求端，购房者可以通过首付贷筹集资金被严厉监管；在供给侧，则有信托、理财、基金等更多渠道。“金融化”使投机投资者资金非常充裕，无须担忧资金链断裂，即使房地产调控造成成交量下降，他们也不会降低房价出售。也就是说，“金融化”会进一步降低调控的效力。

　　“金融化”的影响在今年的土地市场中表现得较为突出。部分开发商得到了多种资金渠道的支持，拿地时不惜代价竞拍得手。拿到地块之后，就会有“金主”主动要求合作。而开发商高价拿地，还能起到一定的“示范效应”，令市场预期周边房价还会继续大涨，他们可以趁机拉高房价出售。另外，由于资金充裕，开发商惜售的情况也会更加严重。“金融化”从某种程度上改变了房地产市场的供给侧，但不是起到促进供给效率提高的作用，而是降低了供给效率，这与供给侧结构性改革的目标也是背道而驰的。

　　本轮房地产调控要取得真正成效，需要针对上述三方面的问题采取措施。首先，坚定抑制房价的决心。其次，促进供给的增长，包括土地出让要维持适度规模。第三，使房地产适当地去“金融化”，房子是用来住的，房地产不能沦为金融工具。当前，去“金融化”尤为关键。

　　近年来，房地产以及经济整体的“金融化”程度越来越高，一方面是由于信贷、货币的增长仍然很快，另一方面是由于金融工具的发展过快。这种趋势是不利于实体经济发展的。10月28日召开的中央政治局会议提出，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。这应当是目前的重要任务。