农村土地改革触及楼市神经

随着十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，我国农村发展将迎来新纪元。决定指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；而土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

显然，此次农村改革的重点之一是农地改革，而农地改革的关键就是土地流转。一方面，农地流转的细节问题，如给农民发放土地产权使用证以进行确权，据悉目前已在个别地方试点，持证人在产权期限内按规定用途可依法使用、经营、流转，也可以作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保；另一方面，有关宅基地自由流转、“小产权房”合法化乃至对房地产或利多或利空等的议论也颇为热闹。

农地改革与楼市无关

“首先需要明确的是，很多人都把目光聚焦在宅基地流转和房地产的关系上，但这是不成立的。”世联地产上海公司有关人士向记者表示。

“从政策出台的背景来看，其实是农村发展中遇到问题。我国改革是从农村开始的，从1978年起我国农村发生了巨大变化，但是近几年增长缓慢，改革遇到了瓶颈，而农村发展的制约因素恰是融资难、产权不清、技术水平低下、基层政治体制不合理。”该人士介绍，如农民所拥有的主要财产是土地经营承包权、宅基地使用权及房屋所有权，因为农村房屋价值低、承包经营权及宅基地使用权不可以流通抵押等导致农民难以从银行获得贷款，严重制约了农业发展；每户农民平均拥有7.2亩土地且分散于集体土地之中，因承包经营权不能流转导致农民无法规模化经营；国家取消了农业税，乡镇政府所能获得的财政收入有限，导致乡镇一级违规征地等事时有发生……在此背景下，党中央提出了“稳定和完善农村基本经营制度，健全严格规范的农村土地管理制度，完善农业支持保护制度，建立现代农村金融制度”。

“从国际上经验来看，也未有任何国家不限制大资本进入农村。”该人士又介绍，全世界的土地管理都是采取用途管制原则，基本含义有两条：农地农用、农地农民用。农地农用，因为每个国家都要保护它的耕地，这关系到一个国家粮食安全问题；农地农民用，全世界的趋势都是城镇化、工业化、农民向城镇转移，但转移的规模和速度要根据这个国家的经济发展实际情况逐步转，有条件转了，留在农村的土地逐步扩大经营规模，这是好事而且不会出问题；但如有外力强制打入，把农民从土地上赶出去，这就不是土地规模经营而是土地兼并，导致的后果便是大批农民无所依靠。

业内专家也普遍认为，此次农地改革是基于宏观面的需要。“对土地产权制度进行重大变革的基本思路是以‘资源的优化配置，要素的合理组合，资产的不断增值’为目标，以家庭经营为核心，通过‘还权于民’重建土地和生产者之间的血缘关系，促进农业发展。”上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华如此认为。

复旦大学房地产研究中心主任华伟表示，“使得农民资产可变成资金，也是激活内需的一部分。”而在上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭看来，“农民富起来，经济就起来了。”

市场局面不会突变

当然，一旦涉及土地入市，与房地产市场之间的联系必然产生。 业内提出，一方面，在18亿亩耕地“红线”仍卡得很紧的情况下，宅基地作为农村非农用地，一旦可以自由流转，一些政府便可增加建设用地，是一个腾挪用地指标的潜力空间；另一方面，随着宅基地流转由“非法”转为“合法”，此前在民间私下买卖的“小产权房”也面临“转正”，这对商品房市场更是一次挑战。

对于建设用地是否会增长的问题，世联地产上海公司有关人士表示，我国现有的土地政策是土地分为国有土地和集体土地，做房地产开发需要经过国家审批将集体用地转化为国有土地然后进行开发。按照《中华人民共和国土地管理法》中相关规定，农业用地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，总额不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍，一般为6至10年产值，每亩土地补偿标准约为6000到10000元，远远低于国家出让土地的价格。“其中农民的利益被侵害，因此，集体土地与国有土地应实行同地同价。而国家站在社会稳定经济发展的整体角度，制定的政策必然是土地可以流转，但是不能随意改变土地性质。至于建设用地增加与否不取决于土地流转，而是取决于政府的规划与审批，或者说批准土地转变性质的数量，因此，房地产市场土地供给不会大幅度增加。”

对于“小产权房”存在的问题，该人士则认为，目前的“小产权房”未经过国家审批，违反了国家关于土地用途管理的限定；未纳入城市规划，水电煤等公共配套不足，集资建房因无资质施工等问题，存在安全隐患；主导主体往往是乡镇政府，未经过招、拍、挂，存在权利寻租、农民利益被侵占的空间；缺乏集体土地拆迁补偿标准，农民所能获得的补偿太低；拆迁之后农民安置问题如就业等得不到解决；不符合不动产公示公信要求，购买者所有权得不到国家的认可和保护。“此次农地改革的真正含义是承包期的延长、不改变土地用途基础上的流转、完善农村建设用地拆迁补偿标准，正由于土地所有权性质不会发生变化，所以目前存在的较大数量的‘小产权房’也不会一次性解决掉而变成大产权房流转。不过，对于‘小产权房’产生的原因——权利寻租会严格控制，规范农地的使用。”

从对市场心理影响角度考虑，中房指数研究办公室的分析师向记者表示，从经济学意义上来说，当前新一轮农地制度的深化改革和完善，那些被城市化土地的级差地租增值将回归到农民手中，这样农民可以平稳顺利地转化为永久城市居民，同时也给城市房地产发展输送新的规模巨大的增量资金。“由美国房地产次级贷款和衍生品爆发的金融‘海啸’扩展到全球，外部环境的恶化超出了人们的预期，我国经济下滑趋势也已显现，在接下来的时间里，‘三驾马车’之一的出口将继续回落，经济发展只能依靠消费和投资，房地产是在消费和投资中最能发挥作用的产业之一，正值经济调整关键时刻，激活农村土地存量资产，加速真正意义上的城市化运动，提升包括房地产在内的市场需求。”