我国公募基建REITs正式启航未来将成重要的资产价格指数市场规模可达数万亿元

2020-05-08 01:09

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2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)，对公募基建REITs的落地制定相关细则。这标志着我国公募基建REITs试点正式启航。

我国公募基建REITs介绍

概念	聚焦领域	与国外REITs的区别	优点
是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构从事房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简言之，REITs作为资产证券化产品，可以让资产“活”起来。	根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。	国内REITs产品的持有者普遍为机构投资者，极少数面向个人投资者的REITs产品。此外，我国目前主要的REITs产品与美国等发达国家的REITs产品尽管在融资、权益和专业化运作上存在共同点，但在“募税管退”等方面仍存在较大差异，所以也被称为“类REITs”产品。	有利于化解地方政府债务风险、盘活基础设施存量资产，从而提高实体经济质效。也有利于疏通储蓄转化为稳定权益类投资的通道，降低实体经济杠杆。

资料来源：公开资料整理

       而此次REITs试点也提出三大要点，具体如下：

第一大要点	第二大要点	第三大要点
坚持权益导向，即真正做到“真实出售、破产隔离。	聚焦基础设施领域，主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等基础设施。	以公募方式公开募集资金，是一大亮点，可扩大募集规模、增加流动性。

资料来源：公开资料整理

       在我国公募REITs试点正式启航下，未来REITs指数将成为重要的资产价格指数。业内人士分析，REITs产品的最终目的是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会，与此同时，REITs具有被动投资属性，而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

       当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化，在内部治理与投资驱动下，REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用，从而稳定不动产价格。

       相比于美国基建REITs占比16%，我国基建REITs占比较低，提升空间大，未来可承载更多的资金。据数据显示，目前我国已经累计发行类REITs产品68支，合计规模1403亿元。

我国累计发行类REITs产品基础设施类占比

数据来源：RCREIT

       业内人士分析，当下新一轮基建周期已经开启，公募基建REITs的推出无异于及时雨。同时，鉴于目前中国庞大的基建存量资产，REITs的潜力将是巨大的。

       据数据显示，截至2017年我国基建存量规模超过百万亿级，为113.68万亿。若REITs发行占比仅为1%的话，也已经是万亿级体量。如果参照美国公募REITs市场规模，中国公募REITs市场规模未来可达数万亿元。（shz）

       以上数据资料参考《2020年中国公募REITs行业分析报告-市场运营态势与发展前景研究》。

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