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中央再提推进房产税立法 你所关心的房价会下跌吗?

        5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。《意见》指出:“稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。” 这是继2018年和2019年写入工作报告之后,房地产税再次进入中央权威文件。

历届“两会”期间或前后中央关于房地产税相关表述

时间

会议

表述

2011

十一届全国人大四次会议

研究推进房地产改革

2012

政府工作报告

改革房地产税收制度

2013

十八届三中全会

加快房地产税立法并适时推进改革

2014

政府工作报告

做好房地产税立法相关工作

2016

十二届全国人大四次会议

房地产税法列入第一类的立法项目

2018

政府工作报告

稳妥推进房地产税立法

2019

政府工作报告

稳步推进房地产税立法

2020

《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》

稳妥推进房地产税立法

资料来源:中国政府网

        近年来,我国商品房销售均价居高不下,从2010年的5032元/平方米升至2019年的9300元/平方米。即使2020年疫情爆发期间,也抵挡不住房价的增长,1-4月商品房均价为9378.9元/平方米。

2010-2020年4月全国商品房销售均价

数据来源:公开资料

        近年来,我国部分城市的财政收入对土地出让金的依赖性居高不下,目前,超高土地财政依赖城市达12个,高土地财政依赖城市达14个,从《意见》中的表述来看,房地产税,最主要的作用是为地方政府开辟新税源。

土地财政依赖度(≥100%)的典型城市

数据来源:国家统计局

土地财政依赖度(≥50%)的典型城市

数据来源:国家统计局

        税收政策也许在短期内会对房价上涨起到一定的遏制作用,但决定房价长期走势主要还得看城市化进程、土地财政和货币超发这三项因素。换言之,短期看供求,中期看地价,长期看发钞。

        市场供应方面,2011-2019年我国房地产开发企业房屋新开工面积及房屋竣工面积总体上呈增长态势,房屋新开工面积从191237万平方米增至227154万平方米,房屋竣工面积从92620万平方米增至95942万平方米。受疫情影响,2020年1-4月,房屋新开工面积47768万平方米,同比下降18.4%;房屋竣工面积19286万平方米,同比下降14.5%。

2011-2020年4月全国房地产施竣工面积及新开工面积

数据来源:国家统计局

        市场需求方面,过去十多年,是中国城市化快速推进,人口红利持续爆发,老百姓改善居住环境的需求不断增长的时期。在房住不炒、因城施策的背景下,2019年商品房销售面积略有下降0.1%至171558万平方米,商品房销售金额159725亿,同比增长6.5%,平均销售价格增速保持稳定。受疫情影响,2020年1―4月,商品房销售面积33973万平方米,同比下降19.3%;商品房销售额31863亿元,下降18.6%。

2011-2020年4月全国商品房销售面积、销售金额

数据来源:国家统计局

        房地产开发企业土地购置面积虽然总体呈下降趋势,但是土地成交额在2016-2018节节高升。2020年1―4月份,房地产开发企业土地购置面积3151万平方米,同比下降12%;土地成交价款1699亿元,增长6.9%。

2011-2020年4月全国房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款

数据来源:国家统计局(TC)

        货币印发方面,自疫情发生以来,为了促进各行业能够快速的复工复产,央行不断地通过降息、降准、逆回购等等实现资金宽松。货币总量的上涨就会造成货币的贬值,房子则成了让资产增值的最佳选择,由此传导下来会造成房价的上涨。但是,国内对于房价的限制政策较多,以至于房价不会大涨。

        以上数据资料参考《2020年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测》。

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2024年01月12日
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