广州再次在探索租购并举的住房制度上率先迈出一步。
2月6日召开的广州市2018年度立法工作部署动员会透露，被列入该市今年度立法计划的《广州市房屋租赁管理规定》，拟对“购租同权”作出法律层面的明确和保障，包括将强调承租人可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务，可按规定提取和使用住房公积金支付租金等。
此前，广州亦是全国率先提出保障“租购同权”的城市。2017年6月出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》就明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。
各地正强调加快建立租购并举的住房制度，而“租购同权”被普遍认为是其中关键。除广州外，南京、襄阳、郑州、沈阳、济南和扬州等诸多城市近期亦纷纷出台相关政策，有的甚至放宽至租房者可落户。
专家分析，“租购同权”并非绝对同权，而是相对同权，即消除过去购房者和租房者之间享有的公民基本权益的不对等问题。
立法保障租房户义务教育权
租一套房子即可享受与购房者同等的教育、医疗等基本公共服务，这是当前许多在城市中“漂泊”的人的梦想。如今，这一梦想开始逐步成为现实，并且还将获得法律层面的有力保障。
从上述会议释放的信息来看，《广州市房屋租赁管理规定》除要求广州市政府应当鼓励住房租赁消费，培育和发展房屋租赁市场之外，更重要的是写入有关推动“购租同权”的内容。
住建部有关负责人此前表态，将通过立法明确“租购同权”，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
多位分析人士指出，立法有助于更好消除租房者与购房者过于明显的公共资源差异，以及引导房屋租赁市场更规范发展。
广州是最早提出“购租同权”的城市。2017年，广州被列为全国首批12个开展住房租赁试点的城市，随后在全国率先出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出将赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障“购租同权”。
今年广州市两会上，广州市市长温国辉亦专门解读称，广州“租购同权”强调“学位到房，不是到人”，并且广州将研究化解一房多租带来的学位承载压力，以及将从市级层面加大学位供给，优化资源配置。
广州市教育局局长樊群亦在广州市两会上表示，广州的“租购同权，学位到房”实施细则将很快出台，以形成指导规范。
不过，21世纪经济报道记者注意到，对比上述广州公布的相关官方文件和主政者的表述来看，此次《广州市房屋租赁管理规定》草案中，“权”的范围有所扩大，不再只是单一的教育方面。
根据上述会议，广州的租赁住房承租人，明确可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务，并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。
“‘租购同权’是相对同权，并非绝对同权。”广东省房地产研究会副会长韩世同对21世纪经济报道分析，从上述规定来看，这种相对同权的理念，体现在对租房者一系列基本权益的保障，以消除过去购房者和租房者之间基本权益的不对等问题。
“我们经济发展本身也到了注重社会更公平的阶段。”华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚亦对21世纪经济报道表示，除关系租购并举住房制度建立，深层次地看，“租购同权”亦是新型城镇化以人为本的核心要义，“但同权将有一个过程，难以一蹴而就”。
上述会议还透露，考虑国务院正在制定《住房租赁管理条例》，为避免出现与上位法不一致的情况，《广州市房屋租赁管理规定》将于今年12月进行一审，并滚动至2019年进行二审、三审。
多城允许“租房落户”
从全国来看，“购租同权”当前已引起诸多城市共鸣。
21世纪经济报道记者梳理发现，目前，南京、襄阳、郑州、沈阳、济南、无锡、扬州和哈尔滨等一批城市明确提出推动“租购同权”，或者是在出台实施相应政策。
比如，沈阳提出2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现“购租同权”。
郑州则提出，对进行房屋租赁备案的承租方，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。
值得注意的是，除基本公共服务外，不少城市的“购租同权”政策还与户籍改革直接结合，将“权”延伸至落户，力度更大。
郑州即在其试点方案中提出，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户。此外，无锡、济南和扬州等城市，则直接在其深化户籍制度改革政策中附有相关内容。
比如，无锡出台的相关政策明确提出，凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
这背后的逻辑是，不少城市希望通过租赁住房这一形式，能够降低外来人员居住成本和门槛，从而达到吸引人口尤其是人才流入的效果，这亦是此番我国住房制度转型的一大重要方向。
胡刚认为，当前各城市积极推动住房租赁市场发展，一大考量即是创新驱动发展背景下，城市之间发展竞争中对各层次人才的需求旺盛，而“购租同权”成为其中必须率先突破的一大关键。“系统地来看，甚至一些二三线城市将依靠良好的住房租赁市场脱颖而出。”
韩世同则分析，从租房者角度看，子女教育和落户是最受关注的两大“权”，但在政策逐步明朗过程中，未来城市还需更科学统筹资源。
参考观研天下发布《2017-2022年中国廉租房行业市场发展现状及十三五投资决策分析报告》
从需求端来看，中国租房市场未来需求空间巨大，核心因素就是一线和部分二线城市高企的房价。房价上涨到一定高度，租房群体和购房群体在一定程度上、在较长生命时间段里面重合度是比较低的。美国和日本的案例都很好的说明了这一点。
推动美国、日本租赁市场发展的核心因素就是高房价。1）美国、日本租赁市场繁荣的阶段，无一例外，都是房价高企的阶段。在房价高企时，居民购房负担重，更多的人买不起房需要租房，且购房年龄延后，租赁时间延长，租赁比率较高。2）美国和日本当前较高的租赁水平，就是由于高房价带来的，并不是出于租房者主观意愿的选择。3）而这种高房价带来的购房压力在核心城市表现更为明显，租赁比率也更高。美国的洛杉矶、旧金山、纽约以及日本东京的高房价，确实给居民带来更重的购房负担，租赁需求更加旺盛，租赁比率远高于其他城市和全国平均水平。这些都与中国市场是十分相似的。
对比美国和日本，中国一线和部分二线城市房价高企，租赁需求空间巨大。中国核心城市当前房价收入比已经高于国际城市，核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房需要租房，且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。对比美国全国 36.3%的租房比率，日本全国 35.5%的租房比率，中国目前全国租房比率仅有 11.6%（链家研究院）；对比美国、日本核心城市 50%的租房比率，中国核心城市仅有 30%左右，租赁需求增长空间巨大。
中国：房价高企，租赁市场空间大
美国和日本的案例说明房价高企，普通居民购房压力大，购房年龄延后，租房和买房在生命周期较长阶段重合度不高，带来租赁比例的提升，而这正是目前中国的状况。
中国房价高企，普通居民购房压力大。从当前房价收入比来看，中国 4 个一线城市的房价已经超出普通工薪阶层的支付能力。深圳、上海、北京都达到 35 倍及以上的水平，其中深圳以 39.8 倍位列全球第一，广州相对低一些，为 20.1 倍，横向来看，国际一些大都市如伦敦、新加坡的房价收入比在 20-25 倍之间。以目前的收入水平，中国核心城市的人群购房负担比较重。
根据美国和日本的经验，中国核心城市房价高企，将带来租赁市场的大发展。实际上，当前房价的高度已经将购房群体和租房群体大概划分开来，当前在核心城市购房是资产换资产的过程，租房群体越来越难进入到购房群体中去，将在较长的生命时间里租房来解决居住需求。根据我们系列报告 1-5 的结论，核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房需要租房；且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，双重影响下，租赁需求大大增加。
与国际城市对比，我国租赁比例还有很大提升空间。根据哈佛大学住房研究中心数据，美国纽约、洛杉矶、波士顿、旧金山、芝加哥等核心都市租赁人口占比均在 50%左右，而房价同样很高的中国北京租赁人口占比仅约 30%。此外，从全国层面来看，皮尤研究中心数据显示美国 2016 年的全国租房比率为 36.3%。而根据链家的研究，中国目前租赁人口占比现在只有 11.6%。根据链家预测，未来租房人口占比在全国层面将超过 30%，一线城市会超过 40%，这是一个需求空间巨大的市场。
此外，我国租购同权的推进，一定程度上能够改变中国人根深蒂固的买房观念。中国过去租赁市场一直难有大规模发展，主要原因之一是租赁未“确权”，即租赁的权利一直不清晰，租赁本应享有的三项权利：公共服务、租赁产权和房屋处臵权一直没有法律给予保障。尤其是中国的户籍制度与医疗、教育等很多公共服务的权利绑定在一起，很多城市，居民不拥有房子的“产权”就没有在当地上好学校的权利，而中国又是一个十分重教育的国家，所以仅教育权利不公这一条就足以让许多人拼命去买房。其次，租户也没有物业的重新改造、使用权，甚至连合约解约续约都完全取决于房东，没有任何法律保障。而目前我们看到中央和各地政府正在大力推进租购同权，相信随着租赁权利的明晰化，也将对租赁市场的需求有很大的促进。
2月6日召开的广州市2018年度立法工作部署动员会透露，被列入该市今年度立法计划的《广州市房屋租赁管理规定》，拟对“购租同权”作出法律层面的明确和保障，包括将强调承租人可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务，可按规定提取和使用住房公积金支付租金等。
此前，广州亦是全国率先提出保障“租购同权”的城市。2017年6月出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》就明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。
各地正强调加快建立租购并举的住房制度，而“租购同权”被普遍认为是其中关键。除广州外，南京、襄阳、郑州、沈阳、济南和扬州等诸多城市近期亦纷纷出台相关政策，有的甚至放宽至租房者可落户。
专家分析，“租购同权”并非绝对同权，而是相对同权，即消除过去购房者和租房者之间享有的公民基本权益的不对等问题。
立法保障租房户义务教育权
租一套房子即可享受与购房者同等的教育、医疗等基本公共服务，这是当前许多在城市中“漂泊”的人的梦想。如今，这一梦想开始逐步成为现实，并且还将获得法律层面的有力保障。
从上述会议释放的信息来看，《广州市房屋租赁管理规定》除要求广州市政府应当鼓励住房租赁消费，培育和发展房屋租赁市场之外，更重要的是写入有关推动“购租同权”的内容。
住建部有关负责人此前表态，将通过立法明确“租购同权”，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
多位分析人士指出，立法有助于更好消除租房者与购房者过于明显的公共资源差异，以及引导房屋租赁市场更规范发展。
广州是最早提出“购租同权”的城市。2017年，广州被列为全国首批12个开展住房租赁试点的城市，随后在全国率先出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出将赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障“购租同权”。
今年广州市两会上，广州市市长温国辉亦专门解读称，广州“租购同权”强调“学位到房，不是到人”，并且广州将研究化解一房多租带来的学位承载压力，以及将从市级层面加大学位供给，优化资源配置。
广州市教育局局长樊群亦在广州市两会上表示，广州的“租购同权，学位到房”实施细则将很快出台，以形成指导规范。
不过，21世纪经济报道记者注意到，对比上述广州公布的相关官方文件和主政者的表述来看，此次《广州市房屋租赁管理规定》草案中，“权”的范围有所扩大，不再只是单一的教育方面。
根据上述会议，广州的租赁住房承租人，明确可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务，并可按规定提取和使用住房公积金支付租金。
“‘租购同权’是相对同权，并非绝对同权。”广东省房地产研究会副会长韩世同对21世纪经济报道分析，从上述规定来看，这种相对同权的理念，体现在对租房者一系列基本权益的保障，以消除过去购房者和租房者之间基本权益的不对等问题。
“我们经济发展本身也到了注重社会更公平的阶段。”华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚亦对21世纪经济报道表示，除关系租购并举住房制度建立，深层次地看，“租购同权”亦是新型城镇化以人为本的核心要义，“但同权将有一个过程，难以一蹴而就”。
上述会议还透露，考虑国务院正在制定《住房租赁管理条例》，为避免出现与上位法不一致的情况，《广州市房屋租赁管理规定》将于今年12月进行一审，并滚动至2019年进行二审、三审。
多城允许“租房落户”
从全国来看，“购租同权”当前已引起诸多城市共鸣。
21世纪经济报道记者梳理发现，目前，南京、襄阳、郑州、沈阳、济南、无锡、扬州和哈尔滨等一批城市明确提出推动“租购同权”，或者是在出台实施相应政策。
比如，沈阳提出2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现“购租同权”。
郑州则提出，对进行房屋租赁备案的承租方，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。
值得注意的是，除基本公共服务外，不少城市的“购租同权”政策还与户籍改革直接结合，将“权”延伸至落户，力度更大。
郑州即在其试点方案中提出，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户。此外，无锡、济南和扬州等城市，则直接在其深化户籍制度改革政策中附有相关内容。
比如，无锡出台的相关政策明确提出，凡在无锡市租住经房产管理部门办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。
这背后的逻辑是，不少城市希望通过租赁住房这一形式，能够降低外来人员居住成本和门槛，从而达到吸引人口尤其是人才流入的效果，这亦是此番我国住房制度转型的一大重要方向。
胡刚认为，当前各城市积极推动住房租赁市场发展，一大考量即是创新驱动发展背景下，城市之间发展竞争中对各层次人才的需求旺盛，而“购租同权”成为其中必须率先突破的一大关键。“系统地来看，甚至一些二三线城市将依靠良好的住房租赁市场脱颖而出。”
韩世同则分析，从租房者角度看，子女教育和落户是最受关注的两大“权”，但在政策逐步明朗过程中，未来城市还需更科学统筹资源。
参考观研天下发布《2017-2022年中国廉租房行业市场发展现状及十三五投资决策分析报告》
从需求端来看，中国租房市场未来需求空间巨大，核心因素就是一线和部分二线城市高企的房价。房价上涨到一定高度，租房群体和购房群体在一定程度上、在较长生命时间段里面重合度是比较低的。美国和日本的案例都很好的说明了这一点。
推动美国、日本租赁市场发展的核心因素就是高房价。1）美国、日本租赁市场繁荣的阶段，无一例外，都是房价高企的阶段。在房价高企时，居民购房负担重，更多的人买不起房需要租房，且购房年龄延后，租赁时间延长，租赁比率较高。2）美国和日本当前较高的租赁水平，就是由于高房价带来的，并不是出于租房者主观意愿的选择。3）而这种高房价带来的购房压力在核心城市表现更为明显，租赁比率也更高。美国的洛杉矶、旧金山、纽约以及日本东京的高房价，确实给居民带来更重的购房负担，租赁需求更加旺盛，租赁比率远高于其他城市和全国平均水平。这些都与中国市场是十分相似的。
对比美国和日本，中国一线和部分二线城市房价高企，租赁需求空间巨大。中国核心城市当前房价收入比已经高于国际城市，核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房需要租房，且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。对比美国全国 36.3%的租房比率，日本全国 35.5%的租房比率，中国目前全国租房比率仅有 11.6%（链家研究院）；对比美国、日本核心城市 50%的租房比率，中国核心城市仅有 30%左右，租赁需求增长空间巨大。
中国：房价高企，租赁市场空间大
美国和日本的案例说明房价高企，普通居民购房压力大，购房年龄延后，租房和买房在生命周期较长阶段重合度不高，带来租赁比例的提升，而这正是目前中国的状况。
中国房价高企，普通居民购房压力大。从当前房价收入比来看，中国 4 个一线城市的房价已经超出普通工薪阶层的支付能力。深圳、上海、北京都达到 35 倍及以上的水平，其中深圳以 39.8 倍位列全球第一，广州相对低一些，为 20.1 倍，横向来看，国际一些大都市如伦敦、新加坡的房价收入比在 20-25 倍之间。以目前的收入水平，中国核心城市的人群购房负担比较重。
根据美国和日本的经验，中国核心城市房价高企，将带来租赁市场的大发展。实际上，当前房价的高度已经将购房群体和租房群体大概划分开来，当前在核心城市购房是资产换资产的过程，租房群体越来越难进入到购房群体中去，将在较长的生命时间里租房来解决居住需求。根据我们系列报告 1-5 的结论，核心城市房价还将上涨，将有更多的人买不起房需要租房；且租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，双重影响下，租赁需求大大增加。
与国际城市对比，我国租赁比例还有很大提升空间。根据哈佛大学住房研究中心数据，美国纽约、洛杉矶、波士顿、旧金山、芝加哥等核心都市租赁人口占比均在 50%左右，而房价同样很高的中国北京租赁人口占比仅约 30%。此外，从全国层面来看，皮尤研究中心数据显示美国 2016 年的全国租房比率为 36.3%。而根据链家的研究，中国目前租赁人口占比现在只有 11.6%。根据链家预测，未来租房人口占比在全国层面将超过 30%，一线城市会超过 40%，这是一个需求空间巨大的市场。
图：不同城市房价收入比的比较
资料来源：互联网，观研天下GSL整理
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