然而，舆论似乎有些高兴得太早，房地产市场作为资金高度密集和杠杆上的“牛市”，只要按揭贷款利率还在上升，贷款门槛还在抬高，对开发商的资金约束还在持续，那么，说全国新一轮房地产景气周期即将来临还为时尚早。
各城市变相调整限购的两大表现
2107年四季度以来，尽管房地产调控政策的稳定性与连续性仍在被强调，但根据差异化调控和地方主体责任的原则，许多省市已经在变相调整和放松限购政策，具体看主要表现在两方面：
一是通过吸引人才的政策变相调整。打响人才争夺战第一枪的是昆山（2017年10月），紧随其后的是合肥、石家庄、厦门、西安、武汉、郑州等城市，先后实施了人才绿卡、高端人才购房租房补贴、人才配租配售、人才住房券等政策。2018年伊始，人才争夺战仍在蔓延，天津、东莞、南京、青岛也出台了相应的人才购房、优惠租房、落户等政策。
参考观研天下发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》
后期，仍将有一些城市根据自身的房价水平、存销比、库存规模、财政状况、租金回报率等指标陆续微调限购、限价和限售等政策。
楼市调控放松的拐点远没有到来
整体而言，房地产差异化调控是大势所趋，但“房住不炒”、房地产调控政策的稳定性与连续性也需要保持。各城市政策的微调是否真的意味着新一轮调控放松周期的来临，对此或许不应过分乐观。因为调控放松的命门——资金来源受约束、资金成本上升趋势似乎还没到拐点的时候。
首先，按揭贷款利率仍在持续上升。从历史数据看，商品房销售的增长和景气水平与按揭贷款利率存在显著的负相关关系（见下图）。按揭贷款利率的上升，增加了购房者的购房成本，改变了购房者的市场预期，从而压制了住房的市场需求。
其次，按揭贷款额度越来越低，放款周期越来越长。对于购房者而言，按揭贷款额度与加杠杆能力明显正相关。从数据上看，过去十年内，商品房销售额与个人按揭贷款余额的变化趋势几乎是完全同步的（见下图）。当前，由于银监会等监管部门仍然保持了较高的按揭贷款门槛，无论是首套房首付比例，还是二套房首付比例都处于历史高位水平，而且放款周期越来越长。
与此同时，监管部门严厉打击“首付贷”等违规资金进入按揭贷款市场，也使得居民加杠杆购房的难度越来越大。即便是对于2018年的去库存目标，住建部、央行等部门在2017年11月21日房地产工作会议上也明确要求，“部分库存较大的三四线城市和县城，要结合以人为核心的城镇化进程，以不加杠杆为原则，有序推进去库存工作。”
最后是对房地产企业开发资金的约束越来越强。历史数据表明，商品房销售额与房地产开发资金的增长高度正相关（见下图），前者相对后者有一定的滞后期。2017年以来，房地产开发资金来源增速出现持续回落，全年增速仅为8.2%，同比回落了7个百分点。相应地，房地产开发投资增速也下行至7%，与上年增速（6.9%）基本持平。预计房企资金来源的回落，将对2018年房地产开发投资产生下拉作用。
综上所述，当前各地房地产调控政策的微调是中央差异化调控政策的落地，并不代表新一轮楼市放松周期的来临。对于普通购房者而言，更应关注的是按揭贷款利率的变化、购房加杠杆的难度和成本等。而观察决策部门对房地产贷款政策的动向，两个月后的“两会”时间或许是一个重要窗口期。
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