近期，兰州、南京等城市先后对楼市调控政策进行调整，其中有关限购规则的部分引发海内外广泛关注。有观点认为，中国部分城市对限购政策进行某种程度上的“松绑”，表明中国楼市调控已出现基调转向、“拉抽屉”等问题。对此，专家指出，部分地方楼市政策调整属于对前期政策中刚性、粗糙部分的适时修正。在“房子是用来住的，不是用来炒的”已成为全社会强大共识的背景下，中国楼市从严调控的基调不会改变、长效机制建设的步伐不会放慢、防范和化解风险的决心不会动摇。
放松限制引起关注
2018年伊始，部分城市对楼市调控政策进行了调整。具体来看，这一波调整可以分为两类：一是将“一刀切限购”变为“差别化限购”。例如，兰州取消了对偏远区域的住房限购政策，放松部分城区限购条件，同时在有过热倾向的城区加码限售政策。二是定向放松以吸引优秀人才。例如，南京重点针对优秀人才放宽购房条件，允许符合条件的人才先落户再就业。
分析人士指出，之前各地推出的房地产调控措施略显粗糙，很多规定带有“一刀切”色彩，有些还是临时照抄其他城市的调控措施。随着楼市调控常态化，一些地方势必会结合本地情况对楼市调控措施进行细化与优化。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，兰州楼市的过热主要集中在市区，一些郊区及偏远地区的新房库存则较高，对相关区域变“限购”为“限售”，既去库存也防范炒房，具有积极意义。中泰证券则分析认为，定向放松限购是部分土地财政依赖程度较高或人才流出压力较大的二线城市引进人才、维持楼市平稳运行的手段。
在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来，当前部分城市政策调整没有越过“房子是用来住的，不是用来炒的”这一红线，符合分类调控的要求。顾云昌认为，以往调控更多是从需求侧着手，未来将更加重视供给端调控，调整住房供应数量和结构。
微调不必过度解读
那么，部分城市调整政策是否意味着中国楼市调控主基调发生变化了呢？多位业内人士指出，中国楼市长期存在房价总体偏高与结构性失衡并存的问题。前者推升了实体经济成本，削弱了家庭消费能力以及生育意愿；后者影响着城镇化进程和质量，制约着地方政府财力。因此，楼市从严调控、长期调控的基调不会改变。
平安证券分析认为，中央明确强调要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，因此未来虽然不排除更多城市对楼市政策进行适度微调，但期待全面放松或大幅度放松仍不现实。海通证券也预计，限购限贷政策仍将是影响一、二线城市需求的主要因素，这些调控政策有很大概率会持续下去。
天津财经大学经济学院教授丛屹在接受本报记者采访时指出，同一种调控政策纵向上不可能从头到尾起作用，横向上也不可能对所有城市都起作用，因此才要因时而动、因地制宜、因城施策。重要的是，分类施策必须殊途同归，共同的目标都是实现房地产市场长期健康发展。
2010-2017年中国房地产开发企业投资完成额及增速
“近期调整楼市政策的城市，基本上不属于涨幅过快的一线和强二线城市。这些城市一方面依然面临一定的去库存与城镇化压力，另一方面也需要在城市竞争中留住高层次人才，所以需要对原有政策进行一定程度的完善。若对此过度解读，认为中国楼市调控基调改变或反反复复‘拉抽屉’，则显然是以偏概全的。”丛屹说。
遏制炒作将长期化
对于房价过高、上涨过快的危害，国家信息中心经济预测部主任祝宝良指出，高房价加剧了收入分配不平等和社会分化，影响到城市化进程及居民的其它消费。祝宝良认为，刺激房地产市场虽然可以在短期内拉动了经济增长并带来财政收入增加，但却推高了实体经济的生产经营成本，反而影响中国经济长期健康发展。
事实上，住建部对2018年工作进行部署时也强调，坚持完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。住建部指出，要针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
“楼市调控的核心目的，就是要让房屋回归居住属性。此前中央经济工作会议明确提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。其实，‘租购并举’就是我们当前和今后一个时期要不断落实的长效机制。目前，很多地方正在积极构建长期住房租赁市场，一些房地产企业也开始转变以往的开发模式，大举布局租赁市场。这些，都意味着中国楼市正在发生积极的结构性变化。”丛屹说，未来，如何确保“租购同权”将成为各地的重要命题，从而与“限购”“限贷”“限售”、财税等手段共同构成系统性的楼市调控体系。
我国房地产市场自98年建立货币化、商品化制度，在人口红利以及城镇化快速 提升的背景下，经历了20年的快速发展。但伴随着置业人口拐点以及城镇化进入缓 慢提升的第二阶段，我国房地产市场逐步由粗放式增长逐步进入成熟期。在行业大 周期下行的过程中，一方面，行业空间将逐步收缩，另一方面，龙头房企将凭借着 大量的优质土地储备、更强的融资能力及高效的运营能力，实现销售继续高速增长， 并由此带动行业集中度加速提升。
截止到2017年1-8月中国房地产开发企业投资完成额累计为69493.88亿元，同比增加7.9%；中国房地产开发企业计划总投资累计为608883.7亿元，同比增加10.8%；中国房地产开发企业新增固定资产累计为20258.04亿元，同比增加1.4%。
我国房地产的开发投资额、商品房销售额也呈持续上升趋势，而且房地产开发投资额、商品房销售额与国内生产总值的比值一直呈上升趋势。在当代中国，房地产业作为国民经济的重要组成部分，与中国经济的关系密切，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。从一般意义上说，房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辨证关系。
从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。
国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度;另外，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业的协调。如何正确处理两者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。
资料来源：互联网，观研天下GSL整理
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