最近一段时间，房地产市场的新闻真是层出不穷，这样的新闻速度当真让人吃惊，在我们看到了兰州、合肥、南京等一系列城市房地产的新政之后，我们看到了另一方面的一个最新新闻，这就是租房落户正式来临了。
根据新京报的报道，1月9日，从天津市公安局获悉，该局即日起启动实施服务民生、服务企业的“双十条”措施，符合天津市引进人才政策等有关条件者将可以“租房落户”。此外，青岛市政府新闻办公室也发文称，以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。
一、天津青岛到底发生了什么？
仔细研读天津、青岛的政策我们可以发现，一些明显的特征这就是我们之前所说的城市抢人大战。天津市“双十条”措施包括服务民生十项措施和服务企业十项措施两部分内容，其中第二条第四款规定，将实施创新企业引进人才落户政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。措施还称，将拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。
而青岛则表示，在深化户籍制度改革上，健全完善城乡统一的户籍管理制度，以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
天津的特征在于优先考虑创新企业的人才，也就是和南京类似的高端人才的落户，只要是企业的人才以及外省毕业生在天津就业的都给予一定政策的优待，这是一种对于人才的倾斜性资源争夺。
而青岛的特征则更为特殊这就是解决农村升学、参军、新生代农民工等农业转移人口，从这个角度来说比天津、南京等地的政策更为不同，这就是对于农民工市民化的优待，在这方面青岛的探索无疑比其他地区更进了一步。
二、房地产市场真正的巨变将要来了吗？
租房落户时代的到来的核心意义在于长期以来形成的“房地产-户口-城市福利”的逻辑链条被打破了，中国房地产市场之所以快速上涨，除了房地产的投资属性之外，在很大一部分程度上在于房地产与户口的强相关关系，长期以来形成的户口体系让户口的背后被牵扯了过多的城市福利，最近几年名声大显的学区房就是这种“房地产-户口-城市福利”联动链条的明显体现。
在这个联动链条的影响下，学校资源这个城市稀缺资源成为学区，学区则直接与户口、房地产挂钩，从而让房地产无形之中增加了过多的福利属性，买房不再是买房子本身，而是买了房子背后所牵扯到的一系列的教育、医疗、社保等等资源，这些过多的附加资源让房地产的价格出现了疯狂的上涨，房价的背后有着巨大的潜在利益和资源，房价不涨都难。
2016年930新政以来，房子是用来住的不是用来炒的这个理念已经深入人心，但是在房地产层面上，房子与户口以及背后所牵扯的福利链条的逻辑关系并没有被打破，所以不少地区的房子依然有着价格暴涨的潜在基础，天津、青岛现在的租房落户无疑彻底打断了这条联系链。
其实，在上海社区租房落户已经实施多年，但是由于北京、上海的特殊地区环境，导致了落户的困难重重，所以虽然实施了租房落户，但却没能给城市带来较大的影响。
此次，天津、青岛的实施租房落户与落户条件放松，从某种程度上上来说则代表了1.5线城市的崛起，这些城市虽然不及北上广深经济发达，但是较为优渥的环境与待遇将会成为吸引人才的吸铁石。天津和青岛政策的实施，代表了对于两大人口红利的态度，对于高端人才城市吸引人才参与城市建设，对于农民工等曾经被认为是低端劳动力的人才，城市同样满足农民工市民化的意愿，从这个角度来说，这场人才争夺战已经被广义化了，人才不仅仅是知识人才也包含技能人才，这场全方位的人才大战无疑将会实现全面化的步伐。
租房落户，房地产与户口脱离，再加上全面人才争夺，一场改变中国房地产市场的巨变已经开始酝酿，第一步已经出现，这一点我们必须重点关注。
参考观研天下发布《2018-2023年中国长租公寓产业市场规模现状分析与未来发展前景预测报告》
1 长租公寓的参与主体
目前，在长租公寓市场上主要有三类参与主体：
长租公寓的核心竞争要素
我们认为，未来具有较强融资能力、资产运营能力和优质服务，是成为长租公寓领域领跑者的三种必备要素，且此三方面能力相辅相成，缺一不可。
由于长租公寓是新兴的方向，目前各市场参与者均处于摸索的阶段。我们认为长租公寓行业具有一定的规模效应，所以能够通过有效的融资手段募集资金进行扩张的，在品牌扩张上更容易率先抢占市场份额，并获得规模优势，而且房源的多寡在某种程度上是长租公寓的一道护城河。
同时，规模的优势必须搭配有效的成本控制流程、精细化的运营管理，否则铺开的规模和较多的房源优势也可能因为较高的空置率而削弱本应享受的规模优势。
另外，品牌服务是此行业的长胜之道，日本 Daito 对国内服务的借鉴意义更大。如上讨论，长租公寓有三种盈利来源：租金差、管理和生活服务以及租客社区衍生服务。我们认为长租公寓的核心是服务，服务周到才能最终赢得租户的信任，长期维持较高的租金溢价和较低的空置率，也为管理和生活服务以及后续的租客社区衍生服务提供保障。Daito 精耕细分租赁服务，包括长短租搭配，同时满足单身、家庭和旅游等多种需求。
当然衍生服务的叠加也许是未被开发的商业模式。但是长租公寓的本质是优质的租赁服务，如果没有良好的租赁体验，则衍生服务就很难长久地维持。
根据新京报的报道，1月9日，从天津市公安局获悉，该局即日起启动实施服务民生、服务企业的“双十条”措施，符合天津市引进人才政策等有关条件者将可以“租房落户”。此外，青岛市政府新闻办公室也发文称，以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。
一、天津青岛到底发生了什么？
仔细研读天津、青岛的政策我们可以发现，一些明显的特征这就是我们之前所说的城市抢人大战。天津市“双十条”措施包括服务民生十项措施和服务企业十项措施两部分内容，其中第二条第四款规定，将实施创新企业引进人才落户政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。措施还称，将拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。
而青岛则表示，在深化户籍制度改革上，健全完善城乡统一的户籍管理制度，以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
天津的特征在于优先考虑创新企业的人才，也就是和南京类似的高端人才的落户，只要是企业的人才以及外省毕业生在天津就业的都给予一定政策的优待，这是一种对于人才的倾斜性资源争夺。
而青岛的特征则更为特殊这就是解决农村升学、参军、新生代农民工等农业转移人口，从这个角度来说比天津、南京等地的政策更为不同，这就是对于农民工市民化的优待，在这方面青岛的探索无疑比其他地区更进了一步。
二、房地产市场真正的巨变将要来了吗？
租房落户时代的到来的核心意义在于长期以来形成的“房地产-户口-城市福利”的逻辑链条被打破了，中国房地产市场之所以快速上涨，除了房地产的投资属性之外，在很大一部分程度上在于房地产与户口的强相关关系，长期以来形成的户口体系让户口的背后被牵扯了过多的城市福利，最近几年名声大显的学区房就是这种“房地产-户口-城市福利”联动链条的明显体现。
在这个联动链条的影响下，学校资源这个城市稀缺资源成为学区，学区则直接与户口、房地产挂钩，从而让房地产无形之中增加了过多的福利属性，买房不再是买房子本身，而是买了房子背后所牵扯到的一系列的教育、医疗、社保等等资源，这些过多的附加资源让房地产的价格出现了疯狂的上涨，房价的背后有着巨大的潜在利益和资源，房价不涨都难。
2016年930新政以来，房子是用来住的不是用来炒的这个理念已经深入人心，但是在房地产层面上，房子与户口以及背后所牵扯的福利链条的逻辑关系并没有被打破，所以不少地区的房子依然有着价格暴涨的潜在基础，天津、青岛现在的租房落户无疑彻底打断了这条联系链。
其实，在上海社区租房落户已经实施多年，但是由于北京、上海的特殊地区环境，导致了落户的困难重重，所以虽然实施了租房落户，但却没能给城市带来较大的影响。
此次，天津、青岛的实施租房落户与落户条件放松，从某种程度上上来说则代表了1.5线城市的崛起，这些城市虽然不及北上广深经济发达，但是较为优渥的环境与待遇将会成为吸引人才的吸铁石。天津和青岛政策的实施，代表了对于两大人口红利的态度，对于高端人才城市吸引人才参与城市建设，对于农民工等曾经被认为是低端劳动力的人才，城市同样满足农民工市民化的意愿，从这个角度来说，这场人才争夺战已经被广义化了，人才不仅仅是知识人才也包含技能人才，这场全方位的人才大战无疑将会实现全面化的步伐。
租房落户，房地产与户口脱离，再加上全面人才争夺，一场改变中国房地产市场的巨变已经开始酝酿，第一步已经出现，这一点我们必须重点关注。
参考观研天下发布《2018-2023年中国长租公寓产业市场规模现状分析与未来发展前景预测报告》
1 长租公寓的参与主体
目前，在长租公寓市场上主要有三类参与主体：
长租公寓的核心竞争要素
我们认为，未来具有较强融资能力、资产运营能力和优质服务，是成为长租公寓领域领跑者的三种必备要素，且此三方面能力相辅相成，缺一不可。
由于长租公寓是新兴的方向，目前各市场参与者均处于摸索的阶段。我们认为长租公寓行业具有一定的规模效应，所以能够通过有效的融资手段募集资金进行扩张的，在品牌扩张上更容易率先抢占市场份额，并获得规模优势，而且房源的多寡在某种程度上是长租公寓的一道护城河。
同时，规模的优势必须搭配有效的成本控制流程、精细化的运营管理，否则铺开的规模和较多的房源优势也可能因为较高的空置率而削弱本应享受的规模优势。
另外，品牌服务是此行业的长胜之道，日本 Daito 对国内服务的借鉴意义更大。如上讨论，长租公寓有三种盈利来源：租金差、管理和生活服务以及租客社区衍生服务。我们认为长租公寓的核心是服务，服务周到才能最终赢得租户的信任，长期维持较高的租金溢价和较低的空置率，也为管理和生活服务以及后续的租客社区衍生服务提供保障。Daito 精耕细分租赁服务，包括长短租搭配，同时满足单身、家庭和旅游等多种需求。
当然衍生服务的叠加也许是未被开发的商业模式。但是长租公寓的本质是优质的租赁服务，如果没有良好的租赁体验，则衍生服务就很难长久地维持。
资料来源：互联网，观研天下GSL整理
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