咨询热线

400-007-6266

010-86223221

广州楼市库存缩减 调控打开购房新窗口期

参考中国报告网发布《2017-2022年中国房地产行业市场发展现状及十三五竞争策略分析报告



  3月份的两次调控新政,对广州楼市造成的影响正在进一步显现。尽管调控后,成交出现了降温,但是,房地产市场似乎有着自己的“生态”,经历了数周的调整之后,成交回暖的态势越来越明显;而广州楼市库存量的减少引起了业内的普遍关注。

  值得注意的是,结合了限购、限贷等前提条件,限售两年的举措,可以有效防止房价快速上涨,房价在此后一段时间将迎来一个稳定期;随着“五一”传统楼市旺季的到来,对于拥有购房资格的意向购房者来说,这也是一个难得的窗口期。

  3月30日,广州调控再次加码,其中,最值得关注的一点是延长了住宅转手的时间,通过这一渠道来抑制投机:居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

  延长房产转手时间

  据了解,对于一手住宅而言,不动产证出具时间为交楼后的半年至2年,具体视乎项目以及有关部门审批情况而定,而目前一手项目一般交楼时间约1-2年,换言之330新政后一手个人业主欲出售单位,短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(满2)=3年半,长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(满2)=6年或以上;而按照上述公式计算,法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

  对于二手住宅而言,不动产证出具时间一般为过户时间,因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

  “对于投资客来说,拿到房产证开始持有两年才能卖,意味着持有成本大大提高,短期转手套现不可能了。”专家指出,广州新政首次提出了限售,这是第五个提及限售的城市。并且,广州限售是最全面的,从各种角度堵住投资投机资金,抑制炒房客。包括增城、从化限制外地人买房,也是为了抑制外地投资投机。

  广州库存消化周期5.2个月较稳定

  限购升级虽使成交放缓,但供不应求仍存在,业内认为,个别区域价格上涨风险大。

  至3月25日,全市一手住宅库存608.06万平方米,库存消化周期5.2个月,对比2月,尚属稳定。不过,此数据仍然说明广州一手市场供不应求的状况,虽然限购升级,但仅仅抑制的需求端,并没有从供给侧解决问题,未来的市场稳定,仍然依赖于供应的增加,尤其对于局部库存消化周期极低的区域,即便限购升级,亦难避免价格上涨的风险,其中包括越秀、天河、白云、黄埔,而对于不限购的增城,更是如此。

  广州中原研究发展部提供的分析报告认为,新政必然会令大部分限购区域成交放缓,虽然初衷是遏止过盛的投资需求,但仍然会误伤部分刚需客群。同时对于本来已经供不应求的区域,单单从需求端限制购买,价格上涨的风险仍然存在。同时,数据显示,高地价带来的高开发成本无法使房价下行,最终压力也转嫁到购房者身上。短期会见成交放缓,价格涨幅收窄,但未来仍有赖于增加供应来稳定市场。

  在二手房市场上,个人可售盘源减少也是值得注意的现象。新政后,可以预见的是,个人业主出售房产将至少需要等待3年半左右的时间,也就是说,新购房产在今后3年内都不会出现在二手楼市中,二手楼市所能吸纳的只能是此前购入且逐步符合出售条件的房源。链家研究院院长周峰表示,预计未来一段时间,市场上的二手有效房源将会有12%-15%的减少,而成交环比一季度至少有30%的跌幅。预计最近两三个月会在高位盘整,房价是否会降还得看三个月以后。

  有条件购房者或迎来窗口期


  纵观广州近期的两次楼市新政,抑制交易、鼓励持有,调控的总体思路指向“以时间换空间”,力求获得一个成交量和房价双稳定的时期。

  业内认为,随着政策、信贷全面收紧,加之政策持续打补丁,以北京和广州为代表的一线城市改善需求被抑制,北京、成都、厦门等城市成交量已经出现了明显下降,这些城市将进入低迷调整期,房价快速上涨的局面不再可能出现。

  万科总裁郁亮表示,短期内,货币供应、流动性、房贷政策对房价有很大的影响。但长期来看,房价必然由供求关系决定。全国楼市供求关系的真相就是:需求高点已过,而供给仍在高位。这样的供求关系,不支持房价一直高速上涨,也不支持成交量的高速增长。

  楼市调控政策的持续收紧,对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。一方面,政策的收紧让购房人更加理性,恐慌、抢购的心态不再;另一方面,限购和二套认定标准收紧,使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划,购房人群普遍陷入观望,需求明显萎缩。卖房业主惜售、跳价的现象不再。因此,对于拥有购房资格、符合条件的购房者来说,房价保持稳定,更有利于刚需置业。

  品质竞争不断升级


  在楼盘竞争日趋激烈的现今,不少开发商早已经意识到,未来之争,关键是质量与品质的竞争,有先见之明者已经扛起了“品质楼盘”的大旗,对产品精益求精,从多个角度展示自身的后续竞争力;还有的发挥团队精神,在物业保障上下苦功。由“价格战”转入“品质战”的楼市,正努力创造着一个新的楼盘品质时代。

  受惠于广州购房者的理性置业心态,以及广州城市发展水平的不断提升,广州楼市近年来产品品质持续提升,成交热点板块不断涌现。口碑不错、市场美誉度高的精品楼盘,在眼下的市场中,也受到更多的买房者青睐,在3月广州楼市新政影响下,购房者的“一步到位”置业心态不断强化,也提升了高品质楼盘项目的市场竞争力。“品质为王”,在眼下的市场中,成为热销楼盘的最好特征。

  房企纷纷提升业绩目标

  3月末,房地产行业三强恒大、万科、碧桂园先后召开了2016年度业绩发布会,其中,恒大预备以高额土地储备冲击4500亿元目标。业内认为,2017年房企千亿俱乐部成员也许能够达到19家,房企销售金额前五位门槛将提高至3000亿元左右,房企销售金额TOP20门槛将会提升至1000亿元。因此,可以预见,今年的房企竞争将异常激烈。

  从一季度的完成情况看,三强的业绩都可圈可点。4月10日,碧桂园发布前3个月的营运数据,共实现合同销售额1506.6亿元,同比大增251.4%。碧桂园的这一数据,超过了此前已率先披露有关数据的万科A和中国恒大,由此独占上市房企一季度销售额“鳌头”。除占据头名的碧桂园披露的1506.6亿元销售金额外,万科A和中国恒大的销售额则分别为1502.7亿元和1069.3亿元,分列第二、第三位。而若以销售面积论,碧桂园、万科A和中国恒大的有关数据则分别是1213万平方米、988.2万平方米和1129.8万平方米。

  尽管今年第一季度各地频繁出台楼市调控政策,但截至最新,逾22家上市房企一季度合计销售额,已经突破7700亿元,较去年同期大幅提高六成。

  工匠精神推动房地产业升级

  所谓工匠精神,原本只是指工匠对自己生产的产品精雕细琢、精益求精,不仅仅是把工作当作赚钱的工具,而是树立一种对工作执着、严谨、敬业的精神。当前,传统工艺以及工匠精神的复兴与发展提上重要议程。国家领导人在2016年的政府工作报告中强调,鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产,培育精益求精的工匠精神,增品种、提品质、创品牌。国家“十三五”规划纲要提出“构建中华优秀传统文化传承体系,实现传统文化创造性转化和创新性发展”,提出“振兴传统工艺”。

  房地产行业已进入精细化经营的状态,一方面房企将向资源集中化的方向迈进,另一方面向产品品质回归。从消费升级的大环境来看,消费者的消费观念和消费习惯已经发生了深刻的变革,倾向于为品质买单并更注重自身精神生活的构建和实现。

  在2017年星河湾的集团年会上,董事长黄文仔提出:“在新的一年里,星河湾要打好三场仗,并矢志成为一家钻石级的企业”。他口中排在首位的是产品升级,做出更加完美的产品。而在产品升级之外,是推进新项目的全面开工并升级一线城市现有项目。黄文仔基于对服务标准更深的思考,对品质进行了定义。他认为,品质不仅仅源自于设计和生产环节,真正的品质更是一个全面的消费体验。因此,要打赢品质服务的持久战。

  不单星河湾,近年来,碧桂园、恒大、万科、保利等众多房企,均在产品品质提升上下功夫,并将其升级为企业发展重要战略。例如:碧桂园集团整合研发SSGF新建造科技,12种建造技术,有效避免房屋渗水、墙体空鼓、空间浪费等顽疾,给住户带来更舒心的居住体验。从水泥框架到贴好墙纸,碧桂园把房子建造的每一步在楼房建设中都直接展示给客户查验。与华丽的样板间相比,参观施工现场的内容物,不仅能够对房屋质量作出更加真实的判断,也能帮助客户越过钢筋水泥,和建造房子的工人以及房子本身建立感情上的连接。

  社区服务更趋完善

  近几年,房地产行业的转型大潮继续。房企的业务转变方向开始越来越明晰,“进军社区”成为大企业谋求新增长点的业务发展方向。品牌开发商物业走市场化道路,并不仅仅满足于物业服务面积的扩大,服务理念和战略定位也随之转变。

  社区服务运营升级


  在广州,行业领军企业万科地产就突破以往生鲜街市的传统模式,在全面升级街市传统功能品质的基础上,加载生活服务、O2O平台、休闲娱乐等多个模块,打造全新社区生活服务集合店——幸福街市。作为涵盖日常生鲜、休闲餐饮、O2O线上线下配套服务、跨境电商、便民服务、社区客厅、童玩中心等多种业态的一站式社区生活集合品牌,以提供社区“最后一公里”服务。

  而老牌大型社区,同样也在探索物业服务的新路向。位于广州番禺的祈福新邨素有“中国第一邨”之称。作为最早引入封闭管理模式的商品房社区,祈福新邨经过20多年的发展,至今已经成为一个有近20万人、近4万户的超级社区,人口总量堪比小城镇。而小区内的生活居住综合服务功能,主要依托祈福生活服务公司下属的物业管理公司来运行。

  这几年,祈福新邨在完善社区生活配套设施建设上不遗余力,注重相关设施的网格化分布,兼顾不同居住区域住户的便利性。比如,在社区内开设了多间24小时便利店,便利店规模和货品种类堪比中型超市,新鲜肉类、蔬菜都能买到。而游泳池、会所等文体娱乐设施也分布在不同的网格化专区,让住户可以就近使用设施,不用跑远路、排长队。

  行业前景看好

  近年,社区消费越来越普遍,更多居民热衷于这种便捷、高效、放心、健康的消费模式。顺应需求,社区消费的业务范围也从单一变得丰富,衍生出更多的商机、餐饮、物业管理、零售、配套生活服务。未来,社区消费将越来越为居民接受、追捧,并成为主流,对生活服务将有更高密度的需求,一个强劲的消费市场正冉冉升起。

  去年11月8日,祈福生活服务控股有限公司(香港联交所上市编号3686)在香港资本市场上市。在港交所主板挂牌首日便受到广大投资者热捧,截至收盘,股价涨34.78%,总市值达到港币6.2亿元。

  将自持运营物业服务上市,祈福并不是第一家。业内比较熟知的越秀房地产信托基金,就是将广州国际金融中心(俗称“西塔”)等优质商用物业资产打包在港上市,并获得稳健的资金流和运营发展收益。相比之下,为广州人所熟悉的祈福新邨,其开发商祈福集团,将社区生活服务整体打包后上市,也将以往的物业服务管理的“老本行”,转型当起了“社区生活服务商”,并用上市渠道获得稳健资金流,确保运营服务的投入和品质得到保证。

  目前国内房地产市场已逐渐进入存量房时代,未来房企间的竞争也将逐渐转向存量房领域。物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的平台,更是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。

  业内认为,国内房企分拆物业上市主要看中的是发展潜力巨大的社区O2O业务。相关数据显示,到2020年,全国住宅物业面积将达到300亿平方米,社区服务消费将超万亿元。而开发商看准社区O2O这块大蛋糕,就是为了深度挖掘物业管理延伸服务,更看重的是社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求,其业务重心是通过搭建社区O2O生活服务平台,为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商、健康等多方面的增值服务。目前万科、碧桂园、绿城、远洋等知名房企都有将旗下物业分拆上市的计划。


资料来源:中国报告网整理,转载请注明出处(ww)。

更多好文每日分享,欢迎关注公众号

【版权提示】观研报告网倡导尊重与保护知识产权。未经许可,任何人不得复制、转载、或以其他方式使用本网站的内容。如发现本站文章存在版权问题,烦请提供版权疑问、身份证明、版权证明、联系方式等发邮件至kf@chinabaogao.com,我们将及时沟通与处理。

2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算566亿元 其中老旧小区改造占比59%

2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算566亿元 其中老旧小区改造占比59%

近日,财政部提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算566亿元。其中,住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区(城市危旧房)改造15亿元。从补助资金比例来看,老旧小区的改造占比最大,占到59%;而城中村改造只占18%,排第三。

2024年11月21日
2024年10月各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 同比降幅趋稳

2024年10月各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 同比降幅趋稳

11月15日,据国家统计局数据显示,2024年10月份,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳,房地产市场预期进一步改善。

2024年11月16日
全面降税高达千亿级! 我国保障性住房行业迎来政策、资金支持补助

全面降税高达千亿级! 我国保障性住房行业迎来政策、资金支持补助

11月13日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》,包括优化住房交易契税政策,明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。

2024年11月14日
我国新房价格环比稳中微升 二手房价跌幅收窄

我国新房价格环比稳中微升 二手房价跌幅收窄

11月1日,我国核心城市房价10月份走稳,新房价格环比稳中微升,二手房价跌幅收窄。数据显示,2024年10月,中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16532元(人民币,下同),环比上涨0.29%,同比上涨2.08%。100个城市二手住宅平均价格为每平方米14360元,环比下跌0.6%,跌幅较9月收窄0.1个百分点

2024年11月04日
9月全国70城新房价格环比降幅略有收窄 各线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大

9月全国70城新房价格环比降幅略有收窄 各线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大

10月18日,中国国家统计局发布的信息显示,2024年9月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大。

2024年10月21日
多地派发家装厨卫“焕新”补贴 我国家装行业消费需求有望加速释放

多地派发家装厨卫“焕新”补贴 我国家装行业消费需求有望加速释放

近期,消费品以旧换新政策力度加大,对家装厨卫等领域补贴作出细化安排。黑龙江、福建等地陆续宣布下发家装厨卫“焕新”补贴,进一步释放家居消费潜力。目前,各地的家装厨卫“焕新”补贴力度较大,基本按照产品成交价的15%到20%给予补贴,主要在线下家居卖场进行,有不少热销产品甚至已抢购一空。

2024年09月29日
以价换量”等策略带动下我国二手房成交量占比持续提升

以价换量”等策略带动下我国二手房成交量占比持续提升

8月份,这一趋势还在持续。中指数据显示,8月份(7月29日至9月1日),11个重点城市二手住宅周均成交套数较去年同期增长22.3%。当月,重点100城新建商品住宅成交面积同比和环比均有所下降。

2024年09月04日
2024年1-7月我国房地产行业部分指标降幅继续收窄

2024年1-7月我国房地产行业部分指标降幅继续收窄

据统计,2024年1月份至7月份,全国新建商品房销售面积54149万平方米,同比下降18.6%,降幅比1月份至6月份收窄0.4个百分点;新建商品房销售额53330亿元,下降24.3%,降幅收窄0.7个百分点。

2024年08月20日
微信客服
微信客服二维码
微信扫码咨询客服
QQ客服
电话客服

咨询热线

400-007-6266
010-86223221
返回顶部