影响重庆房地产市场价格偏低因素分析

        重庆相对较低的房价原因在于：一方面供给量偏大，而且持续扩大的城市建设规模和地票制度保障了土地供应的源头活水；另一方面，重庆市人口净流出的情况虽然有所缓解，但对省外人口吸引力依然较弱，同时上有压制、下有保障的格局下，需求相对缺乏弹性，因此，对重庆市场的展望上，我们需要关注重庆在供给以及需求层面的微妙变化：

        当前问题一：潜在供应量仍然巨大

        重庆的高库存状况在近年有所改善。从 12 年起，重庆市场的库存面积常年维持在 1200 万平以上，在 15 年上半年曾达到过 1780 万平的高点，去化周期基本维持在 10 个月左右，虽然进入 16 年以来，库存压力有所缓解，但是从潜在供应的角度来看，市场上依然有大量的供应存在，仅从近四年的住宅土地成交和新开工面积来看，累计的已成交但未开工的住宅用地面积就高达 2954.5 平，所以重庆市场的潜在库存压力不可忽视。

        问题二：产业结构对房地产高度依赖，土地供给难以看到大幅削减

        从重庆的产业结构来看，房地产依然是重庆经济增长的主要贡献产业，2010 年房地产行业 GDP 占重庆 GDP比重就已经达到 3%，随着重庆城市规模的快速发展，房地产行业占重庆 GDP 比重也越来越大，近几年来重庆市场房地产占重庆 GDP 持续维持在 5%以上的高位水平，截止今年上半年房地产行业占重庆市 GDP 比重已经达到 5.5%。在二线城市中，重庆房地产行业 GDP 占比处于相对高位，且近年来呈现上升的趋势。

        从财政角度来看，我们以土地收入/地方政府公共财政收入来衡量政府对土地财政的依赖程度，我们发现自09 年以来重庆土地收入在当地的财政收入中的占比持续维持在 60%以上的高位，2013 年更是创造了 89.4%的历史新高，直到近两年才逐渐降至 50%左右；从负债率角度来看，如果以 2016 年各地区城投债余额/当地 2015 年地方公共财政收入得到的狭义政府债务率为口径，重庆的债务率达到 151%，位居负债率排行榜的第二位，截止2016 年 7 月底，城投债余额达到 3246 亿，绝对数量也位于全国前五，土地出让金成为政府收入的主要来源，叠加政府负债率居高不下，重庆当地土地供应规模很难快速出现削减。

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