我国地产行业正处三期叠加阶段 面临抉择

　　最新数据显示，1月份，我国土地市场相比去年四季度继续降温，单宗成交额达10亿元以上地块合计仅61宗，在超过10亿元的地块中，溢价率超过100%的更是只有17宗。同时，房地产市场销售业绩也是走软。春节期间房地产市场较为平淡，在限购、限贷、限地价、限房价的“四限”政策未有松动的调控下，我国TOP100房企1月的销售金额合计4311.8亿元，销售面积合计3648.1万平方米，环比2016年12月分别下降了19%和12%。

　　2月6日，人民日报刊登了《防风险重在未雨绸缪》一文。该文指出，新春伊始，“防风险”成为几大金融主管部门筹划2017年金融监管的共同关键词，这呼应了中央经济工作会议提出的“把防控金融风险放到更加重要的位置”的部署，表明金融稳健运行将成为今年经济发展的一大着力点。

　　房地产市场在开年即现疲软的情况下，为了防范金融风险，相关部门对房地产市场的调控仍未松懈。

　　2月6日，山东省省长郭树清在山东省第十二届人民代表大会第六次会议作政府工作报告时提出，要继续降低实体经济杠杆率，支持合理自购住房，严格限制银行和社会资金流向投资投机性购房。

　　近期，上海银监局指出，2017年将严格执行个人住房差异化信贷政策，严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求。同时还将继续开展政策执行情况的检查，对违规机构将按规定予以处罚。上海银监局还要求在沪各金融机构定期开展各类情景下的压力测试，提升押品管理水平，严防房地产市场价格、交易量逆转对房地产信贷及相关资产质量的影响。其中，典型的“杀鸡给猴看”的案例是，1月16日，上海银监局对江苏银行上海分行开具了与地产相关的罕见高额罚款，江苏银行被罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。

　　据此分析，在近日央行上调公开市场操作利率，进一步引导资金市场预期，货币政策向着稳健中性继续前行，房地产调控政策继续上紧发条。在此背景下，二三月份我国房贷回落速度会加快。

　　有业内人士分析称，目前我国房企发行公司债的规模大幅下降，监管层也对房企募集资金的使用情况加强跟踪。多家机构分析，房地产业面临的宽松信贷环境渐趋生变。近日央行上调SLF和MLF利率，被指更加确认了这一趋势，无论在开发端还是销售端，房企都将受到信贷收紧的制约。

　　例如曾经是房地产公司募集资金的重要工具——信托产品对地产的青睐不再。基于当前房地产行业调控的背景，华融信托研究员袁吉伟认为，当前信托公司对于地产信托业务的态度趋于谨慎，信托公司对于项目和交易对手的选择也非常慎重，房地产信托总体呈收缩状态。

　　由于央行上调了公开市场操作利率，按揭贷款利率和房企融资成本都将面临上升的风险。种种迹象表示，我国地产行业目前正处于三期（政策打压期、需求萎缩期、融资受限期）的叠加阶段。