增量市场变存量市场 流通将成房地产主角

　　2017年1月13日，由链家研究院举办的“存量时代，流通为王”链家思享会年会在北京举办，现场发布了《存量时代，流通为王》行业研究报告。链家研究院院长杨现领表示，目前中国房地产已进入存量市场时代，流通将成为这一市场的关键。

　　报告显示，新房将进入中低速发展阶段，未来房地产将由以购为主向购租并举转变，由房地产开发向服务运营转变。据其统计，2016年通过租房解决居住问题的人数已超过1亿人。

　　事实上，近年来政府也逐步开始重视和规范房地产流通市场，鼓励租售并举。杨现领认为，在存量房时代，房地产经纪行业和流通机构将发挥关键作用，链家作为这一行业的代表，希望能对行业的规范起到一定的带动作用。

　　增量市场变存量市场

　　据了解，链家思享会2016年已在北京、上海等一线城市召开8次，链接房地产产业链从业人士超过2000人次，成为存量房领域的品牌论坛。此次年会以“存量时代，流通为王”为主题，围绕存量时代市场的运营机制、市场价值以及各个市场角色如何应对挑战等问题进行了探讨。

　　《存量时代，流通为王》行业报告数据显示，2016年我国商品房销售额达到11万亿新高点，而在此光鲜的业绩背后，却是开发商不断下降的利润率。从2009年开始，房企营业利润率不断下滑，从最高峰21.7%下降到2015年的13.4%，2016年又进一步下降。

　　这一现状短期内很难改变，从近几年一线城市的土地供应情况来看，其均呈现逐渐减少的趋势。北京已连续6年下调土地供应，且2016年的土地供应明显呈现“远郊化”的趋势，中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移。

　　与此同时，三四线城市的土地供应也将逐渐减少。2017年1月12日，国土部门在全国国土资源会议上明确表示，对库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

　　对城市开发边界的划定更是促成了土地供应减少的趋势。为限制城市的无节制扩张，守住耕地红线，2014年国家相关部门配合修订了相关规划，给城市划定边界。

　　业内专家认为，这一局面随之带来的则是新建商品房供应量不足。而与之相比，二手房交易却成了房地产市场的“主角”。链家研究院数据显示，我国2016年约有10个城市二手房交易额超过新房，其中北京、上海和深圳最为明显，二手房交易额分别是新房交易额的1.5倍、2.4倍、2.5倍，二手房成交已经占主导地位。其分析指出，随着城市化水平的提高，未来更多的城市将进入存量房时代。

　　并且，房地产市场也正在由以购为主向购租并举转变。

　　同时，政府也正在对房地产租赁市场进行引导和培育。2016年6月，国家发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要改善租房市场有效供给，扩大租房市场有效需求，并明确市场主体权利义务，规范住房租赁市场发展的要求，促进住房市场由以售为主向租售并举转变。

　　流通将成房地产市场主角

　　《存量时代，流通为王》报告指出，房地产由增量市场转向存量市场，也给开发商带来了转型机遇，促进其由房地产开发向房地产服务转变。在存量房时代，开发商的作用日益下降，主动或被动转型是开发商的可能出路，建造并持有公寓、城市更新、主题地产将成为下一阶段的转型方向。

　　不少开发商表示，目前在一线城市通过招拍挂的方式拿地十分困难。中粮地产相关人士曾表示，在深圳通过招拍挂流出的土地已经少之又少，他们不得不开发城市更新项目。业内人士认为，随着土地供应减少，开发商只能选择开发城市更新项目，迫使其转型。

　　链家研究院分析称，存量房时代不再是开发的时代，而是服务的时代，包括二手房流通、租赁等交易服务，装修、维护、搬家、保洁等维护服务，租金、货币化等金融服务。

　　事实上，存量房不仅包含狭义的二手房交易，还包括在建项目、待售项目以及租赁市场，与存量房交易相关的服务业，如青年公寓、信息服务、资产管理、房屋美化改造、房地产金融等发展势头迅猛。这些新兴行业与传统的房地产开发、经纪行业加快渗透融合，逐渐成为产业升级的主要驱动力。

　　报告指出，未来的企业竞争不在于抢夺到优质的土地或开发出好的楼盘，而在于用服务创造价值，其表示这是一个主体广泛多元的住房供给服务生态体系，是不同于新房时代开发主导的市场。

　　在这一服务体系中，流通至关重要，德晟资本REITs事业部总经理车阳表示，增量开发解决去化问题是关键，而存量地产解决流动性问题最为重要。链家研究院《存量时代，流通为王》报告分析指出，存量房市场的供给即取决于房屋的流通速度，中介、代理等流通机构会对交易双方预期形成和变动产生重要影响。杨现领表示，作为存量房流通的关键，经纪行业有较高的渗透率和更广泛的服务范围，在此背景下产生的新中介成为促成流通的中坚力量，而链家等房地产经纪企业作为流通市场的重要载体，将扮演着重要角色。

　　据了解，链家自2001年在北京开设第一家门店，十几年来有较好发展势头，实现了线上、线下融合，拓展二手房、新房等多方面业务，目前已进驻28个城市及地区，拥有8000多家直营门店，旗下经纪人数量达到13万人，并且着力建立自身数据库“楼盘字典”，目前已管理有7000余万套房屋数据。

　　杨现领表示，作为经纪行业的探索者，链家在存量房时代还将有更快的发展，并且对存量房市场的流通服务作出更多更大的贡献。

　　事实上，政府也逐步开始重视和规范房地产流通市场。2016年8月，国家相关部门发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，从中介服务行为、行业管理制度、市场监管等方面对房地产流通市场进行规范。北京“930新政”不仅提高了限购门槛，也表示要对房地产经纪行业加强管理，在其发布的“京八条”中，其中一条即为“加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理”，对房地产经纪机构及房地产经纪人员的行为进行规范。

　　业内人士指出，进入存量房时代后，相关体系也应随之建立，企业要顺应存量房发展规律，通过更好的信息匹配、金融服务，建立覆盖用户从租房到首次买房再到换房全生命周期的服务体系，提高用户交易的安全、效率和体验，只有这样，企业才能享受到存量流通带来的市场红利。