住宅成交下滑明显 楼市调控影响或持续6-9个月

　　从近期高层表态来看，2017年调控政策仍将持续，引发众多机构对调整导致下滑的担忧。即将到来的中央经济工作会议如何定调下一年的政策走向，在控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间寻得平衡，成为舆论关注的焦点。

　　楼市调控对实体经济的影响，或在2017年继续发酵。

　　今年9月底到10月初，一、二线热点城市实施了严格的房地产限购限贷措施，对这些地区的房地产销售和投资产生的影响立竿见影。

　　一些机构认为，一旦明年房地产投资增速下降太快，仅靠新动能和基建投资，将可能难以遏制住经济下探趋势。而从近期高层表态来看，2017年调控政策仍将持续。

　　因此，即将到来的中央经济工作会议，如何定调下一年的政策走向，在控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间寻得平衡，成为舆论关注的焦点。

　　房产投资增速将维持低位

　　2016年第4季度，房地产行业一个令人意外的现象是，尽管一二线城市住宅市场在执行力度空前的调控面前，出现“量价齐跌”的局面，但企业拿地热情不减，土地市场依旧火热。

　　来自统计局的数据显示，10月份下半月在住宅市场方面，北京、天津、上海、成都、郑州、深圳、厦门7个热点城市新房价格已经出现下降。同时，中原地产统计显示，全国54个热点城市共计成交住宅15.37万套，比10月同期下降10.7%，比9月同期下降16.2%。

　　11月下旬，福州、广州、武汉等城市接连拍出高价地块。11月22日，武汉单日拍出17宗地块，总成交价约196.86亿元。同时，930新政后，北京连续四个地块出现了开发商为最终胜拍，触发100%持有地块住宅用地的条款，企业资金回笼压力空前。

　　近期银监会加强监管房地产金融业务，叠加住房市场的收紧态势和部分企业的非理性拿地，使得各方对明年一旦达到交易量低谷，房企流动性的充裕程度产生疑问。

　　这也令明年的房地产投资增长，面临较大压力。

　　鉴于房地产投资对国民经济增长的重要作用，上述情况也引发了一些机构对2017年经济下探的担心。瑞银证券近期发布报告称，预计2017年房地产新开工增速放缓至0-2%，房地产投资增速将从今年的约6%降至更低水平。而房地产调整带来的下行压力，将会使得实际GDP增速放缓。

　　全国土地利用总体规划专家组成员、中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为，从宏观角度而言，全国住房绝对短缺的时代已经结束，房地产行业的外部环境与自身供求结构已经发生重大改变，房地产投资大规模超高速增长的时代已经过去。在新常态下，不能再和过去某些地方一样，过度重视和追求房地产投资对GDP增长的贡献。

　　严金明预计，2017年审慎的价格监控和信贷政策仍将持续。但在2020年实现全面小康社会的目标下，经济新常态中出现结构调整、阶段性下行的压力仍然存在，相应政策具体如何制定，还有待观察。

　　调控手段需细化

　　从目前情况看，2017年楼市调控可能仍将继续。

　　有知情人士向21世纪经济报道透露，在11月初高层关于房地产的会议上，继续明确提出对房地产进行宏观调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。

　　不过，在本轮调控效果显著的前提下，未来调控措施进一步加码的可能性不大。

　　中金公司发布报告称，此轮调控目的在于“控一线、稳二线”，只有在现有措施效果不及预期的情况下，才会有进一步政策出台，目前来看可能性不大。预计将会出台其他措施和指引，促进房地产市场中长期的可持续发展。

　　21世纪经济报道记者采访多方专家，大多数的观点是，本次中央经济工作会议，在如何平衡控制重点城市房价、加快三四线城市去库存与稳增长之间，难以有统一的政策指导，推出更严厉调控政策的可能性不大。

　　上述三者中，针对三四线城市的库存去化思路较为清晰。

　　7月26日召开的中央政治局会议提出，要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务，其中去库存和补短板的指向，要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来。“一亿农民进城”、“特色小镇”等政策已开始落地推进。

　　国家开发银行行长郑之杰近日在公开场合表示，下一步国开行将支持棚户区改造，助力房地产去库存，继续加大推动力度，重点支持中西部和东北地区林区、垦区、国有矿区、采煤沉陷区、棚户区的改造，同时强化加快资金支付，提高资金使用效率，把棚改这一重大民生的好事做好。

　　重庆大学建设管理与房地产学院院长认为，虽然上述问题在政策层面并不存在一个统一的解决方案，但其背后的关键是如何改善土地利用效率亟待提高的现状。

　　他指出，11月23日，国土部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见试行》，提出提高城镇土地利用效率，升级优化用地结构，这是在土地供求矛盾尖锐的重点城市中短期内改善这一问题的尝试。但长期看，还需要推动土地规划与城市规划的统一，实现多规合一。