楼市不再非理性：溢出效应渐退 环核心城市楼市分化明显

 导读： 楼市不再非理性：溢出效应渐退 环核心城市楼市分化明显。在此次热点城市楼市回落过程中，前期需求外溢所导致量价齐升的核心城市经济圈都出现了明显跌幅。同一区域板块相邻项目销售出现“冰火两重天”的情况，这表现出市场已不再像“新政”前一样非理性。

参考《2017-2022年中国工业地产市场运营态势及十三五发展态势预测报告》 

        在此次热点城市楼市回落过程中，前期需求外溢所导致量价齐升的核心城市经济圈都出现了明显跌幅。同一区域板块相邻项目销售出现“冰火两重天”的情况，这表现出市场已不再像“新政”前一样非理性。 

        正如此轮楼市资金走向外溢趋势一般，调控的效果也逐渐从核心城市向周边蔓延。 

        数据显示，节后一周40个监测内城市一二手房销售数据发生变化，厦门、苏州等前期较热的城市成交面积环比节前一周均出现了较大幅度下降。 

        业内人士指出，受到新政影响的22个城市，签约成交量实际跌幅达到了30%至40%，预计成交量将在10月下旬开始逐渐反映到签约数据上，“如果年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。” 

        市场不再非理性 

        10月21日，国家统计局公布了15个一线和热点二线城市10月份上半月与9月份新建商品住宅价格变动情况。楼市在10月上半月出现了快速退烧。 

        其中，北京10月份上半月一手房价格相对9月全月下降3.7%，在统计的15个城市中领跌，合肥则以相对下降3.6%在二线城市中领跌。 

        业内人士认为，本轮楼市政策在10月中旬进入执行阶段，本轮是过去十几年房地产调控执行力度最大的一次。严格执行政策可以说也是出现10月份市场快速回落的主要原因。 

        在此次回落过程中，前期需求外溢所导致量价齐升的核心城市经济圈都出现了明显跌幅。统计局数据显示，南京、天津在10月上半月一手房较9月份分别下跌1.7%、2.3%。 

        南京网上房地产（南京市房地产市场交易中心主办）数据显示，第41周（10月10-16日）南京房屋认购数量为2180套，成交1312套，尽管认购数量环比上涨184%，但成交量出现下跌，跌幅环比达22%。与九月份周平均销售数据相比，第41周认购量下跌26%，成交量更是出现腰斩，下跌56%，南京楼市已初露降温迹象。 

        南京江宁相近区域两个项目在上周末同时开盘，网签数据显示，东城金茂悦加推135套房源，剩余量约两成。纯新盘融侨悦城首开推出368套房源，销售则截然相反，仅售出约两成。 

        同一区域板块相邻项目销售情况“冰火两重天”，表现出市场已不再像“新政”前一样非理性。业内人士表示，这一方面是由于融侨品牌在南京的知名度不如金茂；另一方面，江宁属于此次南京“新政”限购区域，在这个时间节点，新开盘项目的销售状况也会受到压制。 

        穗深周边区域也出现了回落。统计显示，10月10日至16日东莞住宅累计签约894套，环比国庆节当周下滑60%，网签均价15641元/平方米，环比下跌15%。 

        业内人士表示，由于网签的滞后性，实际成交数据并不能完全反映当下楼市的真实状况，从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都出现二手房标价大幅下降，而在限购城市中，蓄客大量放弃购房意向的现象比较明显。 

        国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，统计数据显示，一线和部分热点二线城市实施有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化。从房价环比涨跌幅度看，15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。 

        土拍收紧 

        国庆节期间多城发布调控“新政”时，除对楼市本身进行限购、限贷等政策加码，还纷纷对土地市场进行调控收紧。 

        如东莞市将连续出让7宗商服用地。根据初略估算，这些土地面积共约34.90万平方米。其中松山湖占5宗。 

        在推出土地的同时，东莞市国土局公告文件明确要求，松山湖的这些项目规划用途为“其他商服用地、其他普通商品住房用地”，在建成后，作为重点及高端企业总部人才房配套，售价不能高于9500元/平方米；此外，该批房源竣工后，5年内不能进入市场交易销售，并且自产权登记之日起，5年内不得转让或出租。 

        也就是说，这五块新推土地不仅仅是“限价地”，对于交易时限也做出了明确限定。另据房天下数据显示，目前松山湖区域二手房均价为22081元/平方米，这批土地的入市对于前期相对火热的东莞松山湖区域房价将起到一定的“降火”效果。 

        此外，部分城市对参与招拍挂的房企及其拿地资金要求进一步加强。10月14日，南京挂出9块土地，在土地出让规则中，南京市国土局要求所有竞买人，若存在运营关联则不得报名竞买同一幅地块。此外，竞买保证金须为竞买人自有资金并提供证明。 

        合肥也做出了类似的规定，在市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的土地，竞买人每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地竞买，且任何有控股关系的竞买人不能同时参与1宗居住用地竞买。 

        根据监测，“十一”期间调控升级城市中的20个，接近半数9月成交量已经出现环比下滑，但东莞、苏州、济南等地环比增幅仍较大。 

        业内人士指出，在市场分化的基础下，调控政策也开始了明显分化，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性政策，未来这种调控政策的区域分化也将更明显。 

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