高溢价买地热度不减 楼市调控仍存完善空间

　　近几个月来，国内多个城市先后出台楼市调控政策。记者观察发现，近期全国土地拍卖中仍有一些地产商高溢价购买土地，部分城市土地拍卖再次出现溢价超过200%现象，引发社会关注。

　　楼市调控令下房企买地热情不减

　　记者观察发现，目前大多数城市已出台的调控政策只针对楼盘的销售和购买环节，但一些开发商的抢地热情依然不减。中原集团研究中心的一份报告也分析指出，楼市调控政策实施后，各线城市土地拍卖溢价率近期再度抬头，土地市场依然高温难退。

　　在11月初的土地挂牌出让过程中，山东济南高新区一地块被中垠地产以92296万元竞得，溢价率265%；四川成都出让的六宗商住地块中，最高溢价率达200.77%；天津空港经济区内3宗地块以总价57.5亿元成交，平均溢价高达494%。

　　苏州大学法学院教授刘磊认为，在一些开发商推波助澜和购房投机者的跟风炒作下，商品住房已经具有金融产品属性，这促使了高溢价买地行为的频繁出现，对这种现象应有所控制。

　　“面粉贵过面包”现象背后存隐患

　　今年以来，高价地频频出现的同时，一些问题也逐渐显现。不少开发商高价竞拍土地，但自身并不具备足够的实力。6月29日，济南市唐冶片区一土地竞拍时共有13家房企竞价936轮，最终被帝华地产旗下公司拍得。但在拍地三个多月后，开发商一直未能支付首期35亿元土地出让款，如最终仍未上缴，土地将面临流拍。

　　据苏宁金融研究院的统计显示，各地高价地退地事件屡见不鲜，不少高溢价拍下土地的房企并没有投入真金白银，却成为房价上涨的主要推手，给楼市发展带来负面影响。

　　今年拿下多个城市高价地的融信集团，其投入土地竞拍的金额已超过商品房销售额。据克尔瑞研究中心的数据统计，今年10月份前融信集团已拿到14块土地，总价超过345亿元，远超其去年一年的销售总收入，而其中有7块地溢价率超过50%。

　　北京隆安律师事务所律师杜鹃认为，“面粉贵过面包”这一现象折射出目前土地的价值偏离甚远。

　　调控政策可从多角度继续完善

　　专家认为，出台楼市调控政策不应只针对商品房销售环节，在土地拍卖与竞标等环节也应继续加强控制，从多个角度来抑制楼市的上涨热潮。

　　针对频繁出现的高溢价购地现象，一些城市也陆续出台管控措施。郑州市在9月14日出台的《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》中规定，土地出让时网挂报价超过50%溢价率，网挂报价中止，此举被外界称为地产领域的“熔断机制”。杭州市有关部门在9月26日也曾发布《加大土地供应调整竞价方式》的公告，规定杭州土地竞拍溢价达150%后不接受更高报价。

　　国海证券研究所的报告指出，近期土地出让高热度已蔓延至重点城市周边的二三线城市，郑州、杭州等城市针对土地供应及竞买方面出台的严格限制政策，有望在各城市的限购政策后继续推广。

　　安邦智库研究人员认为，要抑制房地产泡沫，除“限贷限购”之类的政策外，还要综合发力，抑制信贷的过快增长，加快农村土地制度改革，增加更多有效供给。

　　业内人士分析，市场在如此严厉的调控之下依然持续亢奋，反映出当前调控政策还存在进一步完善空间。如何在控制土地拍卖、购房等多个环节不理智行为的同时，健全可持续的住房供应体系，满足不同人群和家庭类型的多样化需求，应成为今后相关规范政策出台的方向。