深圳楼市调控满月：房价初降 最严去杠杆开始

          2015年以来一路高歌的深圳楼市，终于在史上最严调控新政前低下了头。

          从火热到低迷，从涨价到跌价，中间只隔了一个“深八条”。而在“深八条”出台后一个月内，深圳楼市开启“严打”：去杠杆升级，不仅规范开发商和中介售房，还严查首付贷，收紧贷款资格审查。全方位去杠杆行动，直接导致了楼市成交大跌，价格松动。

          深圳楼市表现出了此轮房地产调控的最严之势，并在事实上成为各地效仿的对象。为何是深圳？此前，在深圳市有关部门和金融系统的调查中，楼市已成为各路资金流入投资、投机的汇聚地，高杠杆买房同时也伴随着高风险。

          从北京开始的楼市调控，到最近再提防止资产泡沫，房地产市场周期性调整不可避免。深圳，成为这场风暴的第一现场。“深八条”一月后，楼市供需各方已进入观望阶段，市场成交和价格将进入深度调整期。

          狙击首付贷

          10月4日，深圳出台“深八条”，这是继“3·25”之后又一次收紧楼市的调控政策。

          不久后，深圳市场中的许多开发商和中介结构，接连收到深圳有关部门的暗访和稽查，多家公司违规销售行为遭到查处。

          而在严打浪潮中，高杠杆首付融资成为目标之一，如P2P、小贷公司、担保公司以及房产中介等推出的配资工具首付贷。

          10月27日，深圳市市场稽查局突击检查世联行及其旗下的世联小贷和世联集金，从事房地产金融业务的P2P企业合时代，从事房地产经纪服务的中原、链家、美联等42家房地产中介机构及其上下游关联企业。

          据官方消息，深圳合时代经营的P2P网贷平台，自10月以来发布了一系列房产项目贷产品，为购房者提供购房资金，借款资金比例超过房款50%，年利率高达15%，涉嫌构成“首付贷”，属于相关部门禁止的违规行为。

          21世纪经济报道记者浏览“合时代”官网发现，其定期理财涉及房地产的有房产赎楼贷、房产抵押贷，以及涉嫌首付贷的房产项目贷。

          如网页上的某房地产项目贷，借款金额为275万，年化利息13%，借款期限为三个月，而对借款人的描述为“从事房地产经纪事业多年”。

          市场稽查局表示，将进一步核实上述情况，并根据调查结果依法移送金融主管部门处理。对此，合时代董事长杨竣杰否认了公司涉及首付贷项目，并表示目前平台的房地产项目多为抵押贷，并无国家法律禁止的房产融资项目。

          深圳市市场稽查队执法人员称，首付贷使一些金融平台加大资金杠杆率，无形中推高了楼市。

          “现在楼市的金融属性较强。”深圳中原研究中心负责人王飞分析，新政对市场投机行为影响最大，也最直接。调控下的深圳楼市在经历去杠杆过程，“对新盘、银行、中介机构的审查，都是为了去杠杆。”

          王飞认为，去杠杆也是新政的重要目的之一，为了防止金融风险出现。此次新政是史上最严、最强的调控。

          严审贷款资质

          除对首付环节高杠杆的严查外，对于个人按揭贷款这一环节，银行也在操作流程上开始对房贷申请进行严格审核。

          21世纪经济报道记者以客户身份致电某国有银行深圳分行负责房贷的宋经理，被告知，“现在贷款购房的审查资格比以前严格很多，证件必须要齐全，提供真实资料。”据其解释，贷款记录、收入证明、婚姻状况等都需要提供详细的证明，客户还要签承诺函。

          据称，从10月28日起，无论是一手房、二手房、预售的买卖合同都增加了一条需双方手抄一遍并签字的“声明”，确认买卖双方提供的证明材料真实。

          并且，“首付款的来源会进行严格查验，人民银行也会筛选客户资料进行检查，一旦发现问题，会要求客户提前还款，”宋经理说，“在以前会出现中介钻空子的行为，现在是不可能了，而且预计这个趋势在长时间内不会改变。”

          “即使符合其他条件，如果首付资金来源不合格，同样不能进行贷款。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，新政中的一系列措施如“限贷”，是最严厉的去杠杆措施之一，它利用货币手段提高了贷款的资格门槛，目前银行启动的最严资格审查，主要是在首付资金来源方面。

          多位深圳中介人士表示，首付款来源成为重点审核对象，这是从购房人的资金来源上再次追查首付贷。

          根据人民银行深圳市中心支行最新消息，要求加大住房贷款审查力度，建立房地产资金来源核查工作机制，重点核实首付款资金来源和购房人偿付能力。

          彭博援引知情人士称，央行、银监会等金融监管部门在密切关注深圳地区房地产行业的融资风险，要求商业银行对住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自于高杠杆的融资类贷款，则不能发放贷款。

          宋丁认为，现在深圳楼市在经历“限购”、“限贷”、“限价”的综合调控，接下来的市场将明显受到影响。

          房价开始降了

          在一系列严调之下，深圳房价开始呈现降价苗头。

          首先是成交量大幅下降，10月份，全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75万平方米，同比下降6.2%。

          11月1日，深圳市规划和国土资源委员会公告，10月份深圳新建商品住宅成交均价为55611元/平方米，较9月份有所下降；二手房市场数据显示，约七成二手住房业主下调了报价。

          国家统计局10月上半月监测数据显示，15个热点城市中13个城市房价涨幅收窄，其中深圳10月上半月新建商品住宅价格环比下降0.3%。

          按区域比较，根据Q房网数据研究中心统计，南山区保持了三个月的“7字头”之后价格回落至63841元/平方米，且被福田区以67332元/平方米的价格赶超，盐田区再回“4字头”到41134元/平方米，龙岗区以32977元/平方米保持最低价。

          宋丁表示，新政实施后的第一个月，统计数据中有些是8月、9月累计未完成的交易，由于数据的滞后性，表现出来的数字可能高于实际成交额。

          “调控出台以后，市场预期反应比我们预计得更快。”王飞表示，只在新政颁布后的第一周，就出现了许多楼盘的报价下调。买卖双方对未来市场都不看好，消费者信心下降，市场降温明显，大部分人认为这一轮调整将会持续一段时间。

          深圳市房地产研究中心主任王峰表示，新政威力正逐步显现，市场表现得较为理性。

          宋丁认为新政去杠杆作用刚刚发力，明年上半年将延续这一趋势，成交量以及价格都不会有进一步上升。

          持相同观点的还有王飞，她认为成交量的低迷至少要持续到明年第二季度，回升可能性较小。开发商、新房及二手市场都需要适应这些新的变化。