理解中国楼市的趋势：楼市调控需要八个短期措施

 　　过去两年中国涉房政策并无重大偏差

　　我们倾向于认为在过去的两年多时间直至现在，中国房地产市场的波动是全球资产价格泡沫的一部分。一个隐含的趋势就是中国的经济走向是L型，中国的流动性将维持稳定偏宽，且市场无风险利率仍有逐步下行的余地，同时人民币汇率趋软和资本管制趋严，这些都催生了中国高净值人群在没有其他可选资产的情况之下，在重点城市、重点区域投资性购房的热情。

　　因此，在过去两年，中国楼市波动的一小部分原因是2014年下半年开始一些涉房政策的微调，但主要还是由经济增长、产能过剩、流动性量价齐宽和汇率走软等多种因素共同推动的，资产荒下的房地产配置有不得已的原因。这同时也折射出，在过去两年中国楼市剧烈波动和涉房调控政策之间并没有什么特别直接的关系，甚至和2016年初以银行为主角的限购限贷措施的放松也并非决定性因素。或者说，重点城市房价上涨并不意味着过去两年涉房调控政策有什么重大偏差。

　　2016年以来，尤其是2016年9月份到现在，中国有20多个城市陆续推出了地方的房地产调控政策。这些政策也是必要的，但同时也要对其进行冷静评估。地方政府之所以出台这些政策，可能是出于多方面考虑，比如中央政府的问责压力，比如地方政府不希望房地产市场过热和透支未来等。此外，20多个城市推出所谓史上最严厉调控的说法也有一些夸张，地方政府在土地出让、涉房税费方面和开发商有很多一致利益，其推出的一系列措施其实是给猛烈喷发中的房地产需求加上了一个泄压阀，目的是使房地产需求的释放更平稳更长久，这些短期调控措施不太可能导致地方房地产市场从高潮直接陷入冰冻。

　　过去两年中国房地产市场由冷到相对温和的升温的过程，以及伴随着局部城市房价由飙升向缓涨的过程，不意味着中国政府涉房调控政策有重大偏差。

　　在此举一个小例子。有很多人以赞扬重庆房价，来谴责北京房价，但这种赞美和谴责很可能是无聊的。重庆土地和房屋供过于求，强势企事业单位自建房一度盛行，周边人群收入水平较低，重庆住房需求也高度本地化。在过去七八年间，在重庆从事房地产开发获得收益是非常困难的，这折射出城市整体资源的不足和供求关系。而北京、上海的情况与重庆截然相反，所以不同城市的地方政府在房地产领域面临的问题不一。

　　中国楼市调控的八个短期措施

　　首先，围绕土地出让避免地方官商利益结盟。地方政府的土地出让行为应该更加规范和透明。今年以来，在重点城市出现了高价地块的现象，给房地产市场起了很不好的示范作用。我们不清楚在这些高价地块背后，地方政府和土地招拍挂相关企业之间是否有什么私下承诺，倘若地方政府作出了关于给予开发商税费、公共服务等方面的优惠许诺，则无论这种许诺是口头的，政府会议纪要形式的还是其他方式的，都应将私底下的优惠阳光化，拿到桌面上来作政策公示。

　　第二，严控开发商土地举牌资金来源。要继续严厉规范和控制开发商的财务杠杆。过去，开发商的财务杠杆被控制在自有资金率必须在35%或以上。目前由于在重点城市投资所需要的资金投入较大、项目风险较大，所以开发商一般倾向于联合投标，近年来又出现一些金融机构的资管计划、结构性产品被用来对接土地招投标的资金来源。应当规范和强调对房地产开发企业的财务杠杆的严控，阻止金融机构通过结构性产品、资管计划去给开发商资金加杠杆。

　　第三，对重点城市和区域的限购、限贷政策要长期化、规范化、透明化。大城市的发展要综合均衡考虑环境的承载能力和产业的转型升级、公共资源的投入能力、人均财富的集聚等，这意味着大城市持续长久的限购、限贷是不可避免的。

　　第四，购房者首付比例和房贷额度双限控制。住房按揭贷款要特别注重购房者的收入是否真实。过去一段时间，房价的上涨令一些购房者开出虚假收入证明，加之商业银行对购房者按揭贷款的授予总额控制不力，因此出现了首付之外的70%都任意放贷的情况，这种做法值得斟酌。假设大城市熟练劳动力一生的工作年限大约为30年，其能拿出购房资金的期限不会超过15年，京沪目前年轻白领的平均月薪不足万元，相应地，银行对于住房按揭贷款申请者最多只能提供180个月的贷款，即即便在京沪深，通常普通房贷的上线也不应超过180万元。同时，如果有的收入证明是虚假的，那么出具收入证明的单位应负有连带责任，以保证房地产按揭贷款不对购房者过度加杠杆；也避免都市购房群体的购房行为建立在父母向子女的财富转移之上。这种既看首付又看收入的双限措施，可能会使相当部分在大都市的年轻人呈现出不具备购房能力的资质，并有可能最终离开大都市。

　　第五，在全国考虑征收房屋空置税。具体征收办法可以根据水电、燃气的使用量确定该商品房是否空置，如果空置就应强行收取空置费，迫使业主对房屋进行出租，没有缴纳空置费的房屋在交易过户的时候应该予以限制。同时，为了增加持有环节成本，也应该在商品房的交易和持有环节要求业主购买房屋保险。随着城市环境和居住人群越来越复杂，不动产受到意外损害的情况还是会频繁发生的，因此要求业主购买房屋财产保险，也许是可取的。

　　第六，规范住宅租赁市场。对于租房者权益的规范、鼓励和保护。目前中国住宅租赁市场非常不成熟、不规范。绝大多数西方城市，尤其是纽约、多伦多、伦敦、东京这些国际大都市，对租房合约、租房者的权利和租金价格等都有比较明确的保护，一般来说要求租期一年以上，租金价格每年上涨幅度不超过5%，同时业主通常无法随意驱离租户。只有规范、稳定的和合理的租约制定和执行，才能使得租房市场平稳有序发展。在中国，由于租户相对处于弱势，租房市场较为混乱，迫使相当部分的租房者最终不得不挤入购房者的行列。

　　第七，废止无业无收入成年子女的购房指标。通常，中国的父母会为刚刚年满18岁，没有工作和收入来源的子女购买商品房，这使得年满18岁的子女蜕变一个购房指标。年满18岁的年轻人可以购房，但是否有购房资格要看其本身是否有稳定的工作、社保缴费记录，以及长远职业规划等等。刚刚年满18岁，且没有工作和收入来源的年轻人不应自动拥有购房资格。

　　第八，考虑推出遗产税。遗产税是国税不是地税，对于活着的人的生存福利没有任何损害。遗产税可以规定额度比较高的扣除额和免税额，这样对于中低收入阶层基本上是免税的。遗产税对于特别富裕的人群可能会有一些损害，但不劳而获的遗产继承本身应该受到限制，遗产税也许能够缓解中国巨富阶层过多拥有城市住房资源，避免贫富分化和阶层纵向流动的凝固化。