多家监管机构发布针对房地产行业融资新规定预计发改委企业债发行新规造成影响远小于证监会公司债发行新规

2016-11-24 08:27

手机浏览

导读：多家监管机构发布针对房地产行业融资新规定预计发改委企业债发行新规造成影响远小于证监会公司债发行新规。近期，多家监管机构发布了针对房地产行业融资的新规定，其中，从内容上看对信用债更具有直接和实质性影响的是公司债和企业债的发行新规

参考《2016-2022年中国保障房建设市场发展现状及十三五投资价值分析报告》

近期，多家监管机构发布了针对房地产行业融资的新规定，其中，从内容上看对信用债更具有直接和实质性影响的是公司债和企业债的发行新规：公司债方面，上月末上海、深圳证券交易所分别向各公司债承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，针对房地产行业企业发行公司债进行约束，要求发行人满足准入条件，并对满足准入但资质不同的发行人实行分类监管；企业债方面，近日发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严禁房地产企业发行企业债用于商业性房地产项目，同样对房地产企业债券融资进行了限制。

但我们判断企业债发行新政策的影响远小于公司债发行新规。我们预期随着各项新政的施行，不同资质发行人发行的房地产债利差将逐步加大分化。目前，房地产行业的评级利差尚未完全体现这一政策变化，这可能与目前交易所房地产债仍处于全面暂停的状态有关，但由于正式函已发出，我们预计房地产公司债发行解禁在即，与之对应地，房地产债发行人之间加大的分化也将逐渐体现在利差当中。

公司债发行受限对房地产企业影响更为重大

2015年公司债发行制度改革后，大批房地产企业涌入到交易所发债。从发债房地产企业的公开数据来看，2015 年以后，应付债券/银行借款的比例呈直线上升趋势，表明房地产公司债融资松绑后，公司债已成为房地产企业的一条重要融资渠道。

目前房地产行业信用债的发行金额中，交易所公开或非公开发行的公司债占比最大，为54%，说明发行债券的房地产企业有超过一半的金额是在交易所发行公司债募集而来的。

如果除去城投债，则交易所公司债占比则将高达80%：

据估算，在258家数据较全的房地产行业交易所公司债发行人中，有约24%的发行人不符合准入条件，估计符合准入条件但将会被划分为关注类发行人的约22%，会被划分为风险类的约 6%；如除去城投发行人，则约31%的发行人不符合准入条件，估计符合准入条件但将会被划分为关注类发行人的约 14%，会被划分为风险类的约 8%。因此总体上，无论采用何种口径，预计都会有超过一半的存量房地产企业债发行人可能面临公司债方面的融资困难。这点符合房地产行业交易所公司债发行人资质相对参差不齐的特点，同时，约束资质较次的发行人发债、提升公司债总体信用资质，也符合新规的监管目的。由此可见，交易所发函限制房地产债发行，将对房地产企业融资造成较大的影响。

相比之下，近日发改委限制房地产企业发行企业债建设商业性房地产项目的影响则较为有限。尽管企业债发行总额占房地产企业信用债发行总额的 27%，但由于企业债发行人中，有 96%的发行人是城投公司，而城投公司主要从事保障房、园区建设、公共设施等公益性较强的房地产项目的建设，因此，预计发改委的企业债发行新规造成的影响远小于证监会的公司债发行新规。