10月调控后住宅并无库存积累风险 个人按揭贷款高位维持

导读： 10月调控后住宅并无库存积累风险 个人按揭贷款高位维持。1-10月份，全国房屋累计新开工面积 13.74 亿平米，同比增幅提高至 8.1%（前值 6.8%），其中住宅新开工面积 9.5 亿平方米（占全部新开工比例为 69%），增长 6.6%；

参考《2017-2022年中国花园式住宅行业竞争态势及十三五盈利战略分析报告》

       1、调控后住宅并无库存积累的风险 

       1-10月份，全国房屋累计新开工面积 13.74 亿平米，同比增幅提高至 8.1%（前值 6.8%），其中住宅新开工面积 9.5 亿平方米（占全部新开工比例为 69%），增长 6.6%；1-10 月全国累计土地购臵面积 1.69 亿平方米，同比下降 5.5%（前值-6.1%）， 1-10 月，全国房屋施工面积 73.1 亿平方米，同比增长 3.3%，增速回升 0.1 个百分点（前值 3.2%）；竣工面积 6.52 亿平米，同比增 6.6%(前值为 12.1%)，增速回落 5.5 个百分点，增速持续高于新开工，房地产施工面积基本维持稳定。 

       住宅新开工面积与销售面积缺口拉大，补库存的意愿较低。1-10 月累计全国住宅新增新开工—销售面积缺口达到了 1.13 亿方（9 月为 8,373 万方），累计的缺口达到了历史最高水平。因此本轮调控后库存累计的风险并不大，而并无参与调控的三四线城市去库存仍然是主基调，房企拿地的动力也较低。我们 9 月数据点评已经重点分析了一线城市调控对成交量价的影响，明确地指出了本轮一线库存大幅增加的可能性较少，未来一线稀缺性格局不变。 

       2、个人按揭贷款高位维持 

       到位资金增幅扩大，非银金融机构借款有所抬升。1-10月房地产累计到位资金11.73万亿，同比增长15.5%，增速与1-9月份持平。其中，利用外资123亿元，下降49.0%（前值-50.8%）；自筹资金4.08亿元，增长0.6%（前值0.8%）；其他资金5.91万亿元，增长 35.2%（前值35.6%）；国内贷款1.73万亿元，增幅维持至1.2%（前值 1.2%），其中9月（10月尚未有统计数字）国内贷款中传统银行贷款增 0.30%，非银金融机构借款增7.20%（5.60%），增速连续六个月提升，主要是由于地产开发中信托借款规模有所回升所致。近期政策上对房地产公开市场融资有收紧的迹象，部分房企可能重新考虑信托等融资渠道。 

       新增个人按揭占销售额的比例仍有所上升。在其他资金中，定金及预收款3.37万亿元，增长32.2%（前值31.5%）；个人按揭贷款1.98万亿元，个人按揭贷款增速略有回升 51.5%(前值51.4%)，但占所有资金来源的比例持续上升至16.9%（上年同期为 12.9%）。10月份单月个人按揭贷款资金来源占住宅销售额的比例为24.2%（上月同期为18.3%）。央行本轮控制核心城市杠杆的决心较大（严查假离婚、严控首付贷等），投机性的杠杆需求的收到一定的遏制，但由于核心城市总价门槛已经比较高，现金全款支付的买家数量减少，也会造成按揭贷款的比例上升，因此并不能随便得出居民“杠杆风险较大”的结论。 

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