北京市商改住项目调查：严控风暴下开发商不得设置样板间

导读：北京市商改住项目调查：严控风暴下开发商不得设置样板间。开发商明显感受到当前北京市对商住市场的调控比以往更严格。

参考《2016-2022年中国写字楼产业竞争现状及十三五未来前景分析报告》

        开发商明显感受到当前北京市对商住市场的调控比以往更严格。

        近期实地走访发现，北京市商住项目如今在推广和销售环节都非常谨慎。北京市顺义区县严格要求商改住项目不得设置样板间。此前已经设计了样板间的开发商不得不将样板间“锁”起来，或者只能“偷偷看”。

        从2010年“628”监管令、2011年“516”商改住禁令到本次再次严控商住市场以来，北京市这类商改住“擦边球”产品一直处在风口浪尖。但这一次，商住楼严查风暴比以往来得更为强烈。

        在采访中可以感受到，一些开发商谈“商住”色变，甚至拒绝接受此类话题采访。

        谨慎卖房

        经过多轮市场严查风声，北京商住楼销售市场再不如以往高调。甚至连样板间都不再轻易向购房者开放。

        近期，走进北京顺义区某商住楼销售中心，销售员会谨慎打量后才带领前往售楼处。

        该售楼处正中央放置着房屋沙盘，正对楼梯的墙面上是该小区所处区域周边的配套讲解图。简单介绍楼盘的基本信息后，还没等询问所售房屋的价格，该销售员就开始打探购房者个人的工作情况。若得知是从事与传媒相关行业后，其神情变得更为严肃，进一步询问日常工作内容。

        当表达不愿意透露更多私人信息后，该销售员变得非常沉默，只简单回答楼盘的相关问题，并表示无法去看样板间。直到询问为何会有尾房放出时，其又以了解买房者是否有购买实力为借口，继续追问工作和收入状况。得到非媒体行业工作的答案后，其才悄悄说，“最近政府查得比较严，如果想看样板间，可以等晚上下班后再过来。”

        后来还走访了北京顺义后沙峪附近另一家商住楼盘。到楼盘附近后，再三打电话询问具体位置，才找到售楼处位于附近家居市场一层的茶社。当询问是否有沙盘和样板间可供参考时，销售员表示，一切还在建设之中，目前只有图纸，实物只能看到周边环境和交通情况。

        经一再询问，该销售员才解释道，项目出售的是小户型精装修的商住楼房，精装修成本约在3000元/平方米，预售时间还未确定，可能在今年年底或明年年初，还添了一句“该说的不该说的都说了”。

        该销售人员表示，现在仍然可以预付定金排号，一个号5万元，开盘时5万抵8万。其介绍道，现在已经排了约3000人，并建议道，如果担心摇号中签几率低，可以多排几个号。

        样板间“锁起来”

        自今年6月以来，北京市商住楼市场就处在被严查的“风口浪尖”。

        顺义区一位不愿意透露姓名的开发商透露，现在政府对于商住楼市场的管控非常严格。“我们之前被区建委约谈了一番。大意是要响应北京市号召，市场上不能再出现商住产品。产品属性是办公就要按照办公来卖。”

        这位开发商进一步透露，北京市每个区县对于商住楼市场管控的严厉程度不同，具体表现也不同。顺义区是要求不允许在推广文案中出现“商住”字眼，不能设置样板间。这比以前管控更为严格。“以前商住楼是允许设置样板间的。只是要求不能出现床、灶台和马桶等带有住宅属性明显标识的物品。”

        关于样板间设置的要求，其解释称，在开发商具体销售中，通常写字楼和商业都不设样板间。所以，政府要求商住项目严禁出现样板间也在情理之中。

        该人士表示，“我们此前已经把样板间做好。但恰逢管控升级，就把样板间‘锁’起来了。”

        顺义区另一位开发商也表示，近半年来，商住楼市场严查“力度比以前大，范围比以前广。”

        此前，从顺义相关开发商处曾获悉：顺义曾召开商住管理专题会，顺义相关领导和北京市建委相关领导均有参加。会上明确提出：商住项目销售过程中应明示用地性质、使用年限、户口、水电等信息，禁止宣传中使用LOFT、不限购不限贷、售后返租、保本等说辞；后续严查销售行为，如有乱发传单、设住宅样板间等行为，将停止网签。

        据相关人士透露，在商住管理会议之后，顺义已有商住项目因违反规定而被暂停网签。

        商住房禁令

        这已经是2010年以来，北京市政府第三次出手整顿商住楼。但这一次，开发商明显感受了调控的严厉。

        所谓商住房，是将商业、公建用地改为居住属性的一种“擦边球”产品。严格来说在使用用途上存在一定的违规嫌疑。随着北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化，商住房由于不限购，总价相对较低，越来越受到刚需人群的青睐。

        原本商住楼作为北京楼市的补充型产品，数量较少。但随着限购及新建商品住宅供应量减少，今年3月，北京市商住楼成交量史上第一次超过普通住宅。

        2016年前8月，北京商住类产品共成交41629套，为去年同期的5倍，相比去年全年成交量高出98%，为历史新高。前8月商住类产品成交金额高达774.82亿元，比2015年全年还高出88%。

        在商住产品日益泛滥的情况下，政府不得不加强严控手段。除了对在售商住项目严查严控，北京市在新增和再次供地等方面也进行了收紧。

        据相关媒体报道，北京此轮商住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场，具体内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。

        10月25日，北京国土资源局网站上挂出房山地区两宗地块出让的消息，这是今年以来房山区首次挂牌出让土地。资料显示，其中拱辰街道FS00-LX11-0007地块为综合性商业金融服务业用地，共计10384平方米；长阳镇FS00-LX10-0042等地块为综合性商业金融服务业及公交场站设施用地，共计85709平方米。

        可以发现，此次挂牌商办类土地，特别明确规定该地块不得设计成为类居住类产品。

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