楼市调控因城施策成大势

 　　为规范房地产市场，住房和城乡建设部日前对一批涉嫌存在违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序等行为的房地产开发企业和中介机构进行了曝光警示。

　　此前，针对过快上涨的房价，北京、天津、南京、深圳等22个城市相继发布楼市调控政策，从严限贷限购。

　　由此可见，从上到下都在紧锣密鼓地为楼市“降温”，并取得明显成效。来自中原地产研究中心的数据显示，截至10月20日，出台调控政策的22个城市10月份市场成交量平均下调幅度达到了40%左右。

　　尽管各地政策力度强弱各不同，但密集出台的调整政策确实让之前火爆的房地产市场来了一个大范围“降温”，从而使房地产向着健康持续的方向发展。

　　业内人士认为，未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多地将会升级到一城一策、一城多策。通过合理的政策引导和市场运行，让小城市楼市活跃起来，让大城市楼市冷静下来。

　　热点城市房价涨幅回落

　　与9月份相比，深圳和成都房价指数环比降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市环比涨幅也回落了1.0至3.8个百分点。

　　从数据统计和市场反应看，本轮以问题为导向、针对性极强的调控政策正产生积极效果。“本轮房地产调控政策的最大特点是执行力强。仅半个月，过热的市场就开始降温，政策的落地效果非常明显。”中原地产首席分析师张大伟表示，从政策执行力度看，这是过去十几年房地产调控执行力度中最大的一次。

　　此次各地调控升级力度强劲，限购、信贷等关键内容在新政中均有详细涉及。同时，调控政策还采取多种方式加强了对土地供应的调节，效应也已传导到土地市场。相比调控前市场最为火爆的8月和9月，成交的高价地数量开始减少。

　　10月21日，国家统计局发布了当月住宅销售价格数据。数据显示，10月前半月热点城市出台并实施调控新政后，新建商品住宅价格环比指数均已降低，涨幅回落明显。“其中，与9月份相比，深圳和成都房价指数环比已经出现下降，降幅分别为0.3%和0.1%；其他城市环比涨幅也都明显回落，回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。

　　市场降温首先表现在大幅萎缩的成交量上。“从新建商品住宅网签成交量看，在一线和部分热点二线城市中，10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%至60%的城市有4个，下降60%至40%的城市有3个，下降40%至20%的城市有3个。”刘建伟表示。

　　“从北京购房资格核验情况看，10月1日至16日为1.74万户，较9月份同比涨幅回落50个百分点。”中原地产首席分析师张大伟表示，楼市成交量减少会促使房价涨幅回落。从市场价格看，北京、深圳、合肥、苏州、南京等地已出现二手房降价的现象。

　　谈到今年前9个月的房地产市场，对楼市颇为关注的北京市浩东律师事务所律师刘疆对中国商报记者说，部分二三线城市囤房太多，导致整个产业链无法周转，去库存有助于推进新型城镇化建设，让中小城市留住人才。

　　“但问题出在一些地区为了去库存而出台相应的优惠政策，使得大量资金以较快的速度进入房地产市场，不仅消化了二三线城市的库存房，还直接带火了本来就处于高位的一线房价。”刘疆说。

　　刘疆表示，“除了过热投资和投机之外，也要考虑到房地产市场的刚性和客观需求。比如，伴随着收入结构的优化和‘二孩政策’的放开，一些家庭的住房改善需求提前到来等因素。”

　　多措并举巩固调控

　　给房地产市场降温，要加大金融资产产品的开发力度，给闲置财富找到更多的出口。此外，各个城市要根据自身的情况推出差异化政策。

　　业界人士普遍认为，给房地产市场降温，当务之急是既要让房地产市场的投资者回归理性，又要给闲置财富找到更多的出口。

　　“有人比喻股市和楼市是跷跷板，在股市火爆的时候，资金就从楼市撤出来投到股市，股市现在不温不火，资金又回到了楼市，这种说法虽然有些片面，但我们也呼吁尽快推动资本市场的健康发展，使其成为个人投资的重要渠道，同时为居民提供更多的投资产品和投资渠道。”凤凰网房地产事业中心一位销售总监这样说。

　　采访中，中国商报记者了解到，社会闲置资金需要出口，否则一旦这些“热钱”在某些看似回报率较高的领域形成“堰塞湖”，对实体经济的负面影响也是不可估量的。

　　对此，刘疆也认为要加大金融资产产品的开发力度。“当前，金融理论界与实践界在密集讨论‘资产荒’的问题，在低利率时代，大量资金没有出口，银行储蓄利率、债券收益率都偏低，股市留不住资金，导致资金出现羊群效应，大量涌入了房地产市场。”

　　同时，刘疆提出，给房地产市场“降温”要先给银行“降温”：“一味地加杠杆，一旦房价回调，银行信贷将存在违约风险。”

　　最根本的解决之道，刘疆认为是因城施策。“考虑到去库存政策在一些地区的实际操作情况，我认为房地产市场调控需要制定大的框架，在这个框架之下，各个城市要根据自身的情况推出差异化政策，比如一线城市要控，减少房价泡沫；二、三线城市要调，特别是中小城市，还要加大配套基础设施的建设力度，优化城市发展战略。”刘疆认为。

　　中国银行原外部监事梅兴保也表示支持房地产政策的分区域调控。梅兴保说：“热点城市要加强调控，合理引导市场回归理性；三四线城市房地产市场也不能‘一棒子打下去’，这些领域本来就应该去库存的，特别是中西部的地级市、县级市，这些地区的城镇化水平本来就偏低，房地产回暖是好现象。”

　　梅兴保表示，现行的“一线城市房地产调控从金融去杠杆、提高收入比例”的政策是正确的，过高的房价会抑制产业的发展，阻碍高端人才的聚集，而且一座城市未来的发展如果过度依赖房地产，这种发展也是不可持续的。

　　各地政策分化明显

　　《2016年三季度市场总结与四季度趋势展望》预计，四季度，对于已经进入房价快速上涨通道的二线及特大城市周边三线城市，未来的调控政策将会加强。

　　此前的9月6日，住建部官网发布了《贯彻〈法治政府建设实施纲要（2015～2020年）〉的实施方案》。记者了解到，住建部将完善房地产宏观调控，坚持分类调控，因城施策。建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策。建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制，支持居民合理住房消费。

　　与此同时，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在介绍今年8月份国民经济运行情况时特别提出，截至8月末，全国商品房待售面积为70870万平方米，比7月末减少512万平方米，已是连续6个月减少了。同比来看，7月末，全国商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米。由此可见，房地产去库存进度正在提速。值得一提的是，我国房地产市场去库存的任务同样艰巨，更需坚持对症下药。

　　中国指数研究院日前发布的《2016年三季度市场总结与四季度趋势展望》显示，三季度出台去库存措施的城市继续增加，且政策更加具体细化。福建、沈阳等地住宅和商办库存压力均较大，在大力推进住宅去库存的同时，还进一步出台政策推动商业地产去库存；浙江明确了去库存短期及中长期目标，措施涵盖供需两端以及健全长效机制等多个方面；辽宁进一步深化住房制度改革，培育发展住房租赁市场；芜湖着重鼓励农民进城购房。

　　该报告预计，四季度，各线城市政策分化将更明显，对于已经进入房价快速上涨通道的二线及特大城市周边三线城市，未来调控政策将加强，比如在需求端展开限购、限贷以及限价等，在供应端通过加大供给、加强监管，平抑市场过热现象。而东北、西北二线城市及多数三四线城市将继续落实货币补贴、棚改货币化、鼓励农民工进城购房等政策，加大力度去库存。商办库存整体承压，未来将积极调节增量、盘活存量，降首付、减税负以促进需求增长。

　　业内人士认为，下一阶段必须更加严格执行调控政策，进一步细化落实具体措施，以巩固良好的开端。同时，由于各城市政策力度不一，效果不同，为巩固调控成果，部分力度不大的城市应追随力度强劲、落实到位的城市，进一步加大政策的执行力度。