调控升级 楼市“暂别”狂欢

 　　2016年，中国楼市注定是跌宕起伏的一年。从年初上海(楼盘) 楼市成交量和成交价呈现跨越式上涨到全国主要一二线城市共同上演热销传奇，楼市狂欢跃然纸上。然而从10月以来，各地限购政策纷至沓来，上海、北京(楼盘) 、天津(楼盘) 、苏州(楼盘) 、郑州(楼盘) 、成都、济南(楼盘) 、无锡(楼盘) 、合肥(楼盘) 、武汉(楼盘) 等20余个城市出台楼市调控政策，曾经的狂欢转眼戛然而止。

　　购房者心态出现转变

　　“本想抢在楼市调控前把房子定下来，但最终还是没能躲过去。”在上海打拼的郑州人李佳 (化名)遗憾地告诉《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”).

　　由一线城市辗转至二三线城市的李佳此前看到万科在郑州以楼板价1.3万元/平方米的价格拿下郑纺机地块之后，她就认定郑州房价要上涨，所以开始马不停蹄地看房，最终选中了融创珑府。——也正是这个项目创造了9月份郑州5000人疯抢千套房的传奇。

　　面对疯狂的楼市，李佳觉得买房人源源不断，楼市值得投资 ，再加上原房屋贷款已还清，再购房只需支付20%首付，因此，李佳毅然付下了20%的首付金额，以1.3万/平方米的均价购买了一套面积近130平方米的三房。与此同时，李佳还计划在郑州西四环购买一套小两房用以投资。

　　本以为一切都已尘埃落地，但国庆假期之后的限购政策打乱了李佳的计划。

　　10月初，郑州陆续出台限购限贷政策，其中，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例由20%调整为30%；如果是拥有1套住房且相应购房贷款未结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付比例由30%调整为40%。

　　该政策的落地让李佳此前购买两套房的计划一下子泡汤，按照新政，她所需支付的首付款都较限购前有所提高，而这是她所难以承受的。同时，调控政策不期而至使其意识到楼市终将归于平静，李佳也开始理性思考。

　　“现在不像之前那么着急了，可以慢慢看房，至于融创珑府的首付比例是否追加，还是直接退款，我们还没有决定。”李佳如是告诉《东地产》。

　　然而，对于市场走向，李佳坦言：“我并不奢望楼市可以真正降价，毕竟降0.1%也是降，而相比其涨价幅度基本可以忽略不计。”

　　据李佳介绍，在郑州，像她这样的投资客并非少数，调控政策的到来无疑打乱了他们的计划。

　　热点城市房价疯涨或将停止

　　事实上，面对调控，李佳认为“房价不会大跌”的心理也是大众的共识。

　　《东地产》随机采访了20位刚需购房者，大家一致的观点是，房地产市场虽然是存在泡沫的，但在众多因素的“挟持”下，房价只会趋向平稳，并不会实现真正意义上的下跌。

　　根据易居研究院提供的相关报告显示，10月1日—10月15日，其监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积为864万平方米，环比9月前15天增长12%，同比增长45%。10月前15天虽然有国庆长假的影响，但因为该期间各地楼市政策频频，所以部分城市存在积极“抢收”的现象，市场交易并没有快速下降，反而有所抬升。尤其是部分预计政策或收紧的城市，该期间市场交易反而是比较活跃的。

　　与此同时，易居报告还指出，尽管市场交易量并未按照预期大幅下滑，但随着政策加码，市场有望逐渐恢复平静，可以预计10月下半场的市场成交面积有下滑可能，相关房企在推盘、营销、定价等方面也会更加注重规范性。

　　一位业内人士告诉《东地产》：“从逻辑上说，楼市调控政策会影响市场成交量，从而在一定程度上抑制房价上涨的幅度。但是很多城市的库存规模已经不足，此时房价最多只有小幅下降，基本没有大幅下降的可能。”

　　易居中国执行总裁丁祖昱也认为，调控之后，热点城市房价的疯涨将戛然而止，部分依靠“疯炒”起来的房价可能出现回调，但不会出现全面性“雪崩式”下滑。其原因在于，热点城市的供求矛盾依旧难以扭转，此外成本端的高位地价也是有力支撑。

　　楼市调控应从多方面着手

　　纵观全国房地产的调控政策，基本围绕在对非本地户籍的限购以及提高首付比例的限贷端，其作用主要表现在抑制原有的购房需求，实际并不能从根本上对楼市进行改善。也因此被众多专家视为治标不治本。

　　中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军指出，“限购”应被看作是一个临时性的应对措施，楼市“退烧”不能长期依赖这一点，否则只能起到治标不治本的效果。

　　财政部原财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康也曾在接受媒体采访时表示：“目前的楼市调控仍是治标而非治本，未来要治本就必须建立起包括房产税制度、住房制度、土地制度等制度框架。”

　　中国发展研究基金会副理事长刘世锦则称，多年以来，很多城市政府采取的是“挤牙膏式”的供地方式，使土地供应价格最大化。针对这一问题，要推动供地制度与城市需求平衡，如针对特大型城市房价上涨，就可以适当增加供地。

　　上述业内人士也告诉《东地产》：“若要改变楼市持续高温不下的市场状态，关键是要加快土地供应和项目开工，进而积极补充库存规模。”