写字楼市场喜忧参半 投资仍是重头戏

          近来年，万达、华润、万科、绿地等大品牌房企在一二线城市大刀阔斧，助推一幢幢高端写字楼拔地而起，不断刷新写字楼的新高度。爆发出来的集群写字楼，在去化道路上步履蹒跚，同时“十一”黄金周期间多地对狂奔的楼市踩下了刹车，20多个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策，多地重启限购限贷，一定程度上间接助推了写字楼投资市场的升温，越来越多的企业和个人把购买写字楼作为一种较理想的投资方式。

　　新品不断入市空置率升高

　　由于租户预算缩减以及P2P企业退租等原因，使写字楼留下不少出租空白。

　　由于租户预算缩减以及P2P企业退租等原因，商业办公市场总体需求同比与环比均有所减弱。尤其是金融行业对P2P理财公司的大规模整治使甲级写字楼失去了不少“金牌”客户。那些扛不住的P2P网贷企业，无奈地大面积退租，使写字楼留下不少出租空白。

　　第一太平戴维斯近日发布的三季度华北区物业市场报告称，新增供应空置率相对较高，推高了市场平均水平。同时，CBD及周边写字楼业主对引进P2P等新兴互联网金融公司继续持谨慎态度，导致区域内入驻率短期内继续下滑。

　　2016年第三季度，北京甲级写字楼空置率进一步上升，全市甲级写字楼存量达到976万平方米（含自用面积），空置率进一步上涨至4.9%，环比上涨0.5个百分点（含自用面积），租金环比也出现了微降。

　　在上海，2015年P2P公司是“力挺”写字楼市场的引擎之一，金融租户中超过10%来自P2P公司，随着P2P借贷行业的大规模倒闭，与之相关的金融类企业大量退租，截止到第三季度，原先占据租赁市场主力需求的金融类租户占比由34%降至29%，而写字楼供应量则持续增长，导致本季度的上海市核心商务区甲级写字楼的空置率上升至11%。平均租金环比下跌2.0%，这是近一年来甲级写字楼租金首次出现下滑。对于上海甲级写字楼租赁市场的租金下滑，业内人士表示由于经济的不确定性，不少企业倾向于节省办公成本，加上市场较大的新增供应，使第三季度甲级写字楼的平均租金出现下跌。

　　相较于一线城市，二线城市的甲级写字楼市场同样面临不景气的局面。

　　据记者了解，近日全球房地产服务商戴德梁行发布了2016年第三季度重庆房地产市场综述，报告称，2016年第三季度，因江北区国华金融中心和九龙坡区华润大厦投入使用，为市场带来了126100平方米的新增供应，重庆甲级写字楼市场存量增至1402858平方米，市场面临考验。

　　另据青岛统计局最新数据显示，2016年第三季度，青岛甲级写字楼市场活跃度较上季度有所下降，净吸纳量环比下降67.16%，为11740平方米，空置率升至18.57%。

　　随着写字楼市场需求逐步的释放，新式的写字楼产品不断入市，也给传统写字楼市场带来冲击。目前，过于侧重效率而忽视舒适度的5A甲级写字楼，已难以满足商务人群对于办公环境的更高要求。独栋办公写字楼的出现能够帮助企业实现自身商业价值和运营的需求。业内人士表示，企业独栋办公楼，投资成本更低，相对于集约式办公楼，独栋办公楼物业在费用支出上也具有一定优势。一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整，从而减少企业经营成本。

　　戴德梁行最新数据显示，随着营改增等政策的出台，截至今年第三季度，上海写字楼销售市场出现井喷式放量，散售市场重新升温。上海写字楼销售市场总成交量约为114万平方米，其中散售市场成交76.5万平方米，以小独栋办公的成交为主，集中于大虹桥、市北园区等新兴商务区。可以看出，品牌制造业、金融和科技行业的大面积购买需求持续活跃，小独栋产品受市场追捧。

　　投资仍是重头戏

　　写字楼投资随着城市的发展其变现增值空间更大。

　　写字楼空置率高企局面不断出现，但与住宅相比，写字楼的租户相对较为稳定，租金能准时缴纳。随着写字楼投资日益升温，我国一二线城市越来越多的企业和个人把购买写字楼作为一种较理想的投资方式。

　　据戴德梁行研究部数据显示，今年前八个月，上海的写字楼交易达到整体交易量的86%。在北京，由于可售型优质写字楼的稀缺，写字楼成交仅占总成交量的30%，不过部分买家计划将收购的零售物业改造成写字楼，这种投资偏好受到北京和上海旺盛的写字楼租赁需求所驱动。

　　由于优质的可整售写字楼项目较为紧缺，越来越多的中国投资者收购其他类型的物业然后更新改造为写字楼。例如，万科在今年二季度于北京购置的面积为30000平方米的西单百货，就计划将之改造成写字楼。

　　北京中原房地产经纪有限公司总经理任莉认为，在住宅市场调控及商务办公需求稳健的双重驱动下，北京写字楼市场正发生一场变革：在经济潜在增长率下降，资产回报率下降的大环境下，倒逼各路资金配置优质资产来换取相对高的收益，注重长期性和安全性的各路资金表现出对不动产领域的青睐，借助不动产优化资产负债，平滑收益率波动。租金持续稳定高位，投资资金大举进入，未来还将有继续扩大的趋势。

　　在上海也可以见到诸如此类的事例，例如原先打算用做高层商业中心的精品中心，在中城联盟收购后已全部作为写字楼项目入市，并在入市的半年多见到较好的租赁及租金收益。上海的银河宾馆和锦沧文华酒店，均在被收购后计划改造成写字楼。

　　据记者了解，在武汉住房市场“限购限贷”的政策下，不限购的商业地产尤其是写字楼产品也成为投资的“重头戏”。据统计，住宅的长期租赁投资回报率平均值为4.4%，而写字楼长期回报率最高可达8.5%。除了相对更高的投资回报，巨大的发展潜力将直接推动武汉写字楼的需求攀升，写字楼投资随着城市的发展其变现增值空间也更大。

　　此外，“营改增“政策的落实，也在刺激着北京、上海等一线城市潜在的投资热潮回归。记者了解到，此次增值税改革允许购买不动产作为抵扣项目，通过降低公司的持有成本从而鼓励购买物业。其中，在次核心商圈或产业园区新落成的写字楼将最有可能从中受益。伴随着核心地区可交易的资产逐渐减少，以及被激烈竞争不断压缩的投资回报率，投资者可在次核心和产业园区寻找升级改造和机会型投资产品来获取更高的收益率。但业内人士也提醒，非核心区域地产通常要求投资者有更大的耐心，以长期持有来最大限度提高收益。同时，中国政府目前正在探索几项新的房地产投资融资政策，未来很可能会看到业界人士越来越多地依赖于轻资产战略和从资本市场直接融资。