调控力度不减 楼市发展仍需治本之策

 　   10月初，正处在楼市“金九银十”的时间节点上，多地趁此时机纷纷升级限购。截至10月9日，共有北京、深圳、天津、苏州、无锡、成都、郑州、济南等21个城市重启限购限贷。此前出台的限购政策虽然在买房资格上对炒房者进行了一定限制，但却没有抑制住房价的上扬，部分限购严格的地区甚至出现了“有价无市”的局面。

　　“自从施行限购以来，我们就进入了一个这样的尴尬局面——房价越限购越上涨，越调控越上涨。自由流通、自由交易是成熟市场经济的突出特征，限购毕竟不是长久之计，限购不可能解决市场层面的难题，有时候还会让供需关系更加失衡和扭曲。”房地产资深专家、西游记（北京）国际咨询有限公司CEO张翼对中国商报记者说道。

　　二线城市接棒一线城市领涨

　　虽然一线城市的交易相当火热，但成交量却出现了下降，需求向二线甚至三线转移的情况较为明显。

　　国家统计局不久前发布的今年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，与去年相比，70个城市中新建商品住宅价格上涨最多的前十位城市依次为深圳、厦门、上海、南京、北京、杭州、广州、天津、福州、武汉。2015年相对于2014年新建商品住宅价格上涨最多的前十位的城市为深圳、广州、厦门、上海、北京、石家庄、南京、武汉、长沙、福州。并且，今年相对于去年的涨幅比去年相对于前年的涨幅普遍有所提高。从这组数据可以看出，杭州与天津上榜，长沙与石家庄则退出前十。“北上广深”不仅房价居高不下，涨幅两年间依旧名列前茅。

　　从价格来看，全国100个城市新建住宅平均价格为12617元/平方米，环比上涨2.83%。值得注意的是，虽然一线城市的交易相当火热，但成交量却出现了下降。需求向二线甚至三线转移的情况较为明显，在成色十足的9月，一线成交量下滑，而二线却在大幅上升。相关数据显示，二线城市9月共成交商品住宅107.8万平方米，9月累计日均成交67.5万平方米，较8月上涨16.6%。

　　杭州作为今年房价上涨潮中的新秀，是近期市场关注的焦点。8月份，杭州外来购房比例已经达到了33.8%；G20之后的一周，外地人的购买比例达到了39.3%。G20峰会召开，吸引了大批炒房者聚集于杭州，导致杭州房价从1.5万元每平米一路飙升至接近2万一平米。9月18日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局对外发布称，杭州部分区域9月19日起实施住房限购政策，在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。此外，限购时间明确，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准，二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。然而，限购政策并没有浇灭购房者的热情，在限购前夜，为了冲业绩，开发商纷纷通知外地客户赶紧签约，甚至有开放商拿着POS机连夜赶赴上海让客户刷卡。

　　总的来说，二线城市开始超越一线城市在房价的上涨大潮中崭露头角，苏州、厦门、杭州、南京被并称为房价涨幅“四小龙”，并且有房产专家预测未来郑州、石家庄、天津、福州、济南、无锡这“六小龙”将有可能接棒领涨。

　　限购限贷难以限涨

　　由于政策当中对外地户籍人员只是提到家庭限购一套，并未涉及对于买房者缴纳当地社保及工作年限等要求，因此约束力不大。

　　对于房价的过快上涨，国家一直都在做各种努力试图稳定房价，但频繁密集的调控并没有控制住房价。根据资料，从2002到2015的13年间，全国商品房平均售价从2091元/平方米上涨至6793元/平方米，涨幅达225%。

　　9月25日，南京市出台《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。然而，在限购令出台的当天，南京市的新房成交量出现了爆炸性增长，达到1604套，平时仅为300至500套之间。

　　不少人猜测限购后南京市或出现像之前上海一样的“离婚买房”潮。然而，在10月5日，南京市又再次升级限购政策，二套房首付提高到八成，外地人在当地购房需要提供社保或者纳税证明，并且单身人士限买一套房。

　　同样，北京郊区以及周边地区历来备受炒房者热捧，对此河北省也出台了不少相关限购政策。“现在趁着怀来房价还没涨得离谱赶紧去买，才不到1万一平。”9月22日下午在怀来县某楼盘的排卡处，家住北京西城区的王女士对中国商报记者说道。“2022年冬奥会不是在那里举办嘛，距离北京也近，铁定涨价，张家口市的已经涨起来了，延庆、燕郊现在都贵，只有这边的还可以投一投。”王女士说。

　　“现在去北京周边河北省买房的以外地人居多，大部分是用来做投资用的，大概有四成的人是在北京有稳定工作但是买不起北京的房子的人，他们会选周边交通比较便利的地方买房，用来自住以及落户，还有一部分是买来养生、度假用。”北京某房地产经济公司副总经理告诉中国商报记者，“就现在的情况来讲，随着京津冀的不断发展，那些交通便利、基础设施完善的地区将会更受投资者青睐。”

　　以廊坊为例，自今年3月以来，该地楼市迅速回暖，三河、香河、大厂三个地区强势领涨。2015年9月份，廊坊市二手房价格为8768元/平方米，到2016年4月初，二手房房价达到了11627元/平方米。4月1日，廊坊市发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，开始对房地产市场进行规范，尤其是对于非本地户籍的购房者进行限制。限购令发布后，廊坊市二手房房价下降了大约1千元/平方米。

　　然而，到了5月份该市房价开始再次上扬，8月份达到13132元/平方米。中原地产首席分析师张大伟认为，由于政策当中对外地户籍人员只是提到家庭限购一套，并未涉及对于买房者缴纳当地社保及工作年限等要求，因此约束力不大。

　　面对不断攀升的房价，廊坊市政府于8月17日又发布了《关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》，对房地产市场提出七条要求，包括严格土地出让、依法开发建设等。但据廊坊市当地的一家房产中介透露，到目前为止廊坊市外来买房者的热情依旧不减。

　　去库存也需稳房价

　　房地产市场出现起伏，市场预期的不稳定性是关键原因之一。

　　随着房价的一波又一波上涨，一轮接一轮的限购政策为何浇不灭购房者的热情呢？

　　从目前已经出台限购政策的城市来看，实际执行的力度低于市场预期。就南京、苏州出台的调控政策来看，两个城市都提出要加大土地供应。业内人士认为，实际能增加多少，还得看调控政策的诚意。

　　实际上，这十多年来，房地产调控政策频频出台，一些政策相当严厉，但执行的力度却松紧不一，使调控效果打了折扣，也影响到了市场预期。从以往的经验来看，如果人们对政策的信心不足，房价上涨的预期不但不会下降，反而会在短期内增强，推高房价。

　　目前，许多炒房者认为房价还会上涨。“都说北京房价会跌，上个世纪90年代的时候几百几千块一平方米你觉得贵，到后来的五六万一平方米你还嫌贵，盼着房价跌，到现在十万一平方米了，你还信它会跌吗？你不买，它就一直这么涨，直到有一天你再也买不起了。”某地产公司的置业顾问对中国商报记者说道。

　　在很多业内人士看来，近些年，房地产市场出现起伏，市场预期的不稳定性是关键原因之一。全国政协委员曾钫认为百姓的焦虑根源在于缺乏对住房和房价的稳定预期。

　　经济学家巴曙松也曾指出，楼市的预期需求对收入增长、货币条件和调控政策的反应敏感程度远远大于潜在供给的调整速度，在这种情况下，如果调控只是着力于当前的供求关系，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控的效果往往十分有限，甚至会成为房价上行的推手。

　　“对于‘限购’我不是很看好，因为这毕竟不是市场化的手段，而是行政管制的方式‘，限购’能控制一时，但难以控制长久。我们需要特别警惕的是，各级地方相关部门以涨房价而不是稳房价、以炒地价而不是控地价的方式去库存。通过让房价上涨的方式放大需求，加速房地产去化，这其实是一个很狡猾的做法，但是这种做法后患无穷，树不会长到天上，房价也一样。”张翼说道，当前房价暴涨主要来源于货币和政策的双向推动，对此政府可以从三个方面入手来调控房价，“一是收紧货币，减少货币的供给；二是有效合理地管控土地；三是做足保障，增加保障性住房的供给。”