楼市独大与“水波效应” 预计进行定向调控成为未来楼市调控主要手段

         导读：楼市独大与“水波效应” 预计进行定向调控成为未来楼市调控主要手段。同日晚间，武汉祭出限贷政策，从9月1日起上调主要区域二套房贷款的首付比例。武汉也成为继厦门之后，第二个实施限贷政策的二线城市。

         2016年8月31日，厦门市国土资源与房产管理局宣布，厦门将自9月5日起实行楼市限购。由此，厦门成为继苏州之后，第二个重启限购政策的二线城市。

　　同日晚间，武汉祭出限贷政策，从9月1日起上调主要区域二套房贷款的首付比例。武汉也成为继厦门之后，第二个实施限贷政策的二线城市。

　　这两个城市同日出台调控政策，预示着调控政策的范围正在不断扩张，并开始深入中部地区。这一切动作的出台，正是拜近期房价和地价的疯狂上涨所致。

　　在此之前的7月29日，中共中央政治局会议上提出“抑制资产泡沫”，已经释放出楼市“挤泡沫”的信号。分析人士指出，在当前资产荒的背景下，房地产市场（尤其是土地市场）的热度恐不会迅速降温，未来出台调控政策的城市也将不断扩大。

　　同时指向需求端

　　根据厦门市国土资源与房产管理局发布的消息，厦门自9月5日起，将暂停向以下三类居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。政策有效期到2017年底。

　　该版本与近期市场流传的厦门限购讨论稿基本一致。此前，在房价、地价连续上涨的火爆行情下，众多业内人士预测，厦门将成为继苏州（8月11日）后，第二个重启限购政策的二线城市。

　　同策研究院报告认为，厦门商品住宅价格明显大于其投资价格，并且偏离度不断增加，使得风险进一步加大，也是厦门出台“限购令”的原因之一。

　　根据国家统计局数据，2016年7月，厦门市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨4.6%，涨幅位居70大中城市之首；同比上涨39.6%，仅次于深圳位居第二。中国房价行情平台发布的数据显示，7月厦门房价均价为32537元/平方米，仅次于北上深，排名全国第四。

　　土地市场同样不平静。8月26日，厦门拍卖6宗商住地，收金总额高达171.5亿元，其中有5宗地块的单价突破3万。且在当日，岛外的集美区、同安区、翔安区宅地楼面价纪录全部被刷新。

　　“高价地块的连续出现，使得厦门市场在恐慌边缘，后续暴涨的可能性较大。所以从市场基础看，的确有出台限购政策的必要性。” 中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示。

　　与厦门不同，武汉的调控措施指向“限贷”。当日晚间，央行武汉分行和银监会湖北监管局联合下发通知，强调在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。

　　同时，拥有2套及以上住房并已结清贷款，或还有1套住房贷款未结清的，再次购房的最低首付比例为40%。拥有2套及以上住房且有2套住房贷款未结清的居民家庭，继续暂停发放贷款。

　　与厦门不同，7月武汉的新建商品住宅价格上涨2.2%，尚不属于“冒尖”的水平。但与前者相似的是，武汉的土地市场则有些过热。有统计显示，今年武汉共诞生19宗“地王”，上半年有11宗，7、8月份两个月就诞生8宗。其中，江夏、黄陂、东西湖等区域的楼面价均在最近两个月被刷新。

　　在8月9日杨春湖商务区地块的出让中，74号住宅商服用地经过4个多小时的激烈争夺，最终由武汉强华房地产开发有限公司竞得，楼面地价14271元/平方米，溢价率达到185%。

　　有分析认为，虽然两地的政策手段有所不同，但都指向需求端。既反映出当前“资产荒”的局面，又从某种程度上说明，市场上存在一定的恐慌情绪。

　　以厦门为例，21世纪经济报道记者注意到，在调控政策已风声鹤唳的8月29、30日，厦门住宅成交套数分别为65套和83套，远高于近一个月以来的日成交套数（10-40套不等）。

　　楼市独大与“水波效应”

　　在很多业内人士看来，厦门、武汉虽同属二线城市，却代表着不同的市场形态。

　　厦门被认为是“强二线城市”的主要代表，主要特征为：位于东部地区、经济发展水平高、市场体量大、供需关系紧张。在今年年初一线城市普遍强化调控措施之后，南京、苏州、厦门、合肥等强二线城市率先“接盘”，其市场升温也较为明显。

　　根据国家统计局的数据，今年4月-7月，厦门、南京、合肥连续4个月包揽了新房价格环比涨幅的前三名。算上未被纳入统计的苏州，被称为房价上涨“四小龙”。

　　武汉则被认为是下一个层级的二线市场，与郑州、天津、石家庄、福州等城市类似，属于东部次中心城市和中西部核心城市。

　　这些城市市场的升温，集中出现在下半年。其主要诱导因素之一，是在“强二线城市”出台调控政策之后，将资金向下一个层级的城市挤压。由于上半年需求已经有所释放，因此近期房价上涨并不明显，但土地市场却明显升温。

　　根据统计局的数据，今年7月，武汉、天津、石家庄、福州的新房价格环比分别上涨2.2%、2.4%、2.7%和1.7%，属于房价上涨的“第二阵营”。但有业内人士担心，随着高地价带来的心理效应，未来房价有继续攀高的动力。

　　这两个城市的市场变化，颇能反映出一种现象：从去年年末以来，在政策的打压下，房地产资金出现了从一线城市流动到强二线城市，再到非核心二线城市的“水波效应”。

　　该种现象的背后，是实体经济不振和资产荒的窘境。

　　根据统计局的数据，今年前7月，全国固定资产投资增速为8.1%，民间固定资产投资增长2.1%，两者均创下最近一年的新低。

　　央行数据也显示，中国7月新增贷款4636亿元，创2014年7月以来新低。其中，住户部门贷款增加4575亿元。可以看出，2016年7月，从金融体系获得资金基本都是房地产企业。

　　“当前货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。” 张宏伟表示。

　　今年7月29日，中共中央政治局会议上提出“抑制资产泡沫”，正是在这种背景下产生。此后，南京、苏州、厦门相继出台限购或限贷政策，拉响地方政府开启调控序幕的信号。

　　多位受访专家均表示，由于实体经济不振，现阶段尚难以采用加息等方式来给楼市降温。因此，对于热点城市进行定向调控，便成为未来主要的手段。预计接下来还将有更多的二线城市（包括中西部城市）跟进，出台楼市调控措施。

参考《2016-2022年中国房产交易管理产业园行业运营现状及十三五投资决策分析报告》

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