2016年上半年一二线城市高价地频出致企业谨慎拿地 预计下半年土地市场将进入降温通道

         导读：2016年上半年一二线城市高价地频出致企业谨慎拿地 预计下半年土地市场将进入降温通道。上半年，一二线土地市场持续疯狂，高价地频出，地价上涨迅速，面粉贵过面包的现象成为常态。

         地价上涨 上市房企普遍收缩拿地规模

         上半年，一二线土地市场持续疯狂，高价地频出，地价上涨迅速，面粉贵过面包的现象成为常态。在此局面下，上市房企普遍收缩招拍挂市场的拿地规模。

         中原地产研究中心针对135家房地产上市企业半年报统计显示，35家企业2016年上半年的营业收入合计为5695.3亿人民币，相比2015年同期的4118.4亿涨幅达到37.11%。从平均利润率看，剔除部分停牌企业等因素，其余120家房企的净利润率只有8.15%，低于2015年同期的10.1%。

         中原地产首席分析师张大伟认为，上半年房地产上市企业销售额虽然创下新高，但是土地成本增幅达到空前地步。仅仅以5月份为例，当月房价上涨较快的厦门、合肥、南京等城市房价统计涨幅为20-25%，但地价同比平均涨幅全面超过100%，地价的涨幅达到了房价4倍左右。

         前5月由于高价地频出，抢地最积极的房企合计拿地金额为3887亿元，平均拿地成本为6283元每平方米。而2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平方米。前5月企业拿地平均成本增加幅度高达48.4%，这一数字在7月底继续上升至51.8%。

         上半年，房企土地成本明显上涨，进一步影响了企业利润率。平安证券研报指出，中长期来看，由于地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加人力成本上升，开发商结算毛利率仍面临下调压力。为应对毛利率下滑，开发商一方面着力控制内部费用，另一方面积极转型，进行多元化业务以改善利润结构。

         值得一提的是，房企普遍认为当前一二线热点城市地价失去理性，因此倾向于采取更为谨慎的拿地态度。

         据了解，由于拿地成本增加，金地集团(11.53,-0.480,-4.00%)上半年明显减少拿地规模。上半年，金地分别在杭州、苏州、东莞、上海等城市共获得5宗土地，总投资额约108亿元，新增约34.9万平方米的土地储备。2015年全年，金地共获得33宗土地，总投资额297亿元，权益投资额113亿元，获得土地储备447万平方米。

         无独有偶，融创中国董事长孙宏斌上半年明确表示暂停在一级市场上拍地。他认为，当前上海、南京等土地市场已经脱离理性，普遍出现的高价地正在集聚后期风险。

         8月30日，融创中国执行董事及行政总裁汪孟德在中期业绩会上表示，上半年并购项目占比约为2/3，公司在土地市场拿地的原则首先是风险管控，由于公司定位于深耕一二线城市的高端项目，但是这些城市地价正在持续走高，所以目前收、并购仍是公司主要目标。

         8月21日，万科董秘朱旭表示，在审慎投资的原则下，2016年上半年，万科没有拿下一个高风险项目，也没有拿下一个面粉贵过面包的地王项目。

         8月下旬，上海市连续发布三个土地出让中止公告，对涉及的4宗住宅用地“中止出让”。业内分析认为，持续高涨的土地市场有望在下半年进入降温通道。

参考《2016-2022年中国工程造价市场现状调查及十三五发展策略研究报告》

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