2016年上半年 “商改租”政策出台 资本洼地：盘活存量

　　导读：全国第六次人口普查数据显示，当前国内89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。

　　陈劲松在世联行2015年财报《致股东信》中明确表示，“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达两百万亿以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。”

　　世联行透露，此次长租公寓建设项目将投资24.8亿元，拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓。

　　近年来攀升的房价令这类市场迎来更大机遇，核心城市的租赁市场也在水涨船高。

　　上海中原市场研究部数据， 7月租赁市场延续交易热度，租客量较6月增长1-2成，以上班族居多。中心区域房源供给较充足，租赁成交量上升；外围区域如浦江镇、松江、嘉定等，需求量集中在地铁沿线，房源开始供不应求，租金也顺势上涨。

　　据住建部统计，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到 1亿人以上，年租金已突破1万亿元。卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2015）》显示，2014年末我国流动人口达2.53亿人，预计至2020年将增加到2.91亿人。

　　全国第六次人口普查数据显示，当前国内89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。

　　目前，白领公寓主要集中在一线城市以及发达的二线城市如成都、武汉、杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。

　　最早进入长租公寓的是房地产中介，如链家的自如寓品牌，根据链家上海自如寓品牌相关人士透露，从2011年-2016年，该品牌的客户达到了50万人。

　　2016年上半年，随着“商改租”等支持性政策出台，开发商、酒店管理公司等企业相继涌入长租公寓市场，规模效应凸显。

　　前瞻产业研究院在发布的报告中指出：未来公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段扩张自己。在2015年-2016年，公寓行业才会真正经历市场考验，真正的跨区域市场发展才能引领行业在发展中走向成熟。

　　资本洼地：盘活存量

　　在房地产进入存量时代的当下，更多投资方开始将目光转向这一领域。而长租公寓作为重资产，在拓展项目、改造房屋时也需要大量资金支持。

　　据统计，2012年至2014年，大量长租公寓开始获得投资。2014年运营商类长租公寓融资数量增长最为显著，而2015年平台企业获投数量激增。

　　截至目前，相关的投融资事件有50余起。27家公寓企业获投，融资总规模约合人民币60亿（未公布明确金额的投资未列入统计范围）。其中13家为平台类，14家是公寓运营商。实现亿级融资企业共7家；获投千万的企业最多，达10家。

　　长租市场密集融资集中在2014年下半年至2015年上半年，2015年下半年由于国内经济增速疲态显现，公寓融资也逐渐放缓；2016年3月起逐渐回暖。2015年，一些长租公寓企业开始全国布局。

　　记者不完全统计，前述投资中涉及70余家投资方，有9家参与投资了同一个企业的多轮融资。其中，华平投资、中国平安、IDG资本、晨兴资本参与了被投企业截至目前的全部融资阶段。

　　另据记者独家获悉，魔方金服近期将披露完成新一轮融资。魔方金服成立4个月便获得3家风投机构千万级Pre-A轮融资。

　　截至目前魔方金服已与8个城市的100多家品牌公寓、酒店、创客空间及黄金地段商业地产建立合作。合作的长租公寓超20万间，发行产品总规模超过1个亿。

　　前述推出高端公寓项目的高和资本，一直以来就是通过收购核心区域的商业物业，进行升级改造，再通过旗下基金自持运营，获取回报。

　　高和资本执行合伙人苏鑫认为，一二线城市的存量时代已经来临，核心地段高端公寓面临产品结构的升级换代。但由于上海存量房较多，如何促进核心区域建筑的更新换代是提升其价值的关键。海德公馆作为其全国范围内首个公寓改造项目，对旧城区的改造具有重要意义。

　　2012年10月，位于上海市静安区的原中华企业大厦被高和资本以7.9亿元收购。这座曾经的“亿元楼”由于租客轮换等原因纳税能力衰减。高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，使得静安高和大厦的租金从4.0元/平方米•天一跃升至7.0元-7.5元/平方米•天，被誉为当年上海写字楼市场租金增长最快的项目。

　　当前，上海核心地段高端公寓面临产品结构换代，高和资本正抓住这一机会。据了解，目前该片区在售项目的均价在10万左右，而据高和相关人士透露，海德公馆将采取底价入市策略。