深圳新房库存去化周期6.9个月 处于健康水平

        导读：深圳新房库存去化周期6.9个月 处于健康水平。从房地产开发过程来看，实际房地产库存应包括已竣工库存、在建库存和待开发库存。根据国家统计局公布的已竣工待售面积，2015年10月，商品房待售面积6.86亿平方米，同比增长17.8%，商品住宅待售面积4.37亿平方米，同比增长14%。

        中共中央政治局12月14日召开会议，要求“化解房地产库存”。深圳商报记者了解到，全国新房库存约68.69亿平方米，消化周期大致为5.7年，多项去库存举措正在酝酿。截至11月底，深圳新房存量为411万平方米，去化周期为6.9个月，处于健康水平。

        中央政治局会议强调，“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。要扩大有效供给，保持有效投资力度，着力补齐短板。”

        在中央定调去库存后，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究去库存方案。据悉，政策指导方向将在原来支持城市居民的基础上，增加对农民与农民工购房的支持力度。

        从房地产开发过程来看，实际房地产库存应包括已竣工库存、在建库存和待开发库存。根据国家统计局公布的已竣工待售面积，2015年10月，商品房待售面积6.86亿平方米，同比增长17.8%，商品住宅待售面积4.37亿平方米，同比增长14%，均创历史新高。华融证券估算得出当前我国房地产总库存约68.69亿平方米，按照2014年商品房销售面积12.06亿平方米计算，消化周期大致为5.7年。

        “中国经济稳增长的压力依然很大，需要提高房企扩大再生产能力，以促使房地产开发投资回暖。”易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房地产调控政策可以从中期策略和短期策略来着眼；中期策略包括城镇化和户籍制度改革；短期政策包括个人房贷首付比例下调、二手房营业税减免，以及降息预期。11月底，随着甘肃、四川、安徽、山西等省份相继发文取消商品房限购政策，以及上海公积金管理中心拟发行约70亿元的个人住房贷款资产支持证券作为首批公积金资产证券化产品等举措，进一步强化了市场对政策宽松的预期。

        根据深圳中原地产、安居客监测，截至11月底，全市新房存量为411万平方米，较10月增加9.7%，存量套数为38419套，全市去化时间为6.9个月。

        由于11月福田、罗湖的楼市成交量均大幅增长，库存明显下降，但去化时间仍超过了10个月，主要原因为近半年两区成交平均值偏低。11月盐田新增项目较多，库存环比上升85%，去化时间达13.35个月，是深圳去化时间最长的区域。南山连续两个月新房供应量达15万平方米，居较高水平，去化时间稍长，为6.8个月。宝安，龙岗和龙华的去化时间基本在5个月左右。

        深圳市房地产研究中心主任王锋认为，商品房库存合理水平应在11~12个月，化解库存工作仍需继续，特别是中小城市，去库存仍是行业发展的首要问题。就深圳目前库存而言，尚处于健康合理水平。

参考《中国房地产市场全景调查及未来五年前景预测报告》