险企房产巨头为何青睐养老产业

     导读： 11月6日，保利地产和太平人寿正式达成战略合作，双方将在健康养老产业进行全面合作，双方还将共同成立一家养老和健康领域的股权投资基金。保利地产董事长宋广菊透露，这支基金的首期资金规模为10亿元，未来将达到100亿元，将充分发挥双方的客户、品牌及资金优势。

      11月6日，保利地产和太平人寿正式达成战略合作，双方将在健康养老产业进行全面合作，双方还将共同成立一家养老和健康领域的股权投资基金。保利地产董事长宋广菊透露，这支基金的首期资金规模为10亿元，未来将达到100亿元，将充分发挥双方的客户、品牌及资金优势。

     三年前，55岁的保利地产董事长宋广菊年迈的父母患有疾病，她一度感慨国内找不到特别合适的养老服务机构，于是萌生了带领保利做养老产业的念头。养老产业也因此成为保利极为重视的转型方向之一，几乎所有关于养老的活动，宋广菊也都会站台支持。

     中国面临日益严峻的老龄化问题，宋广菊认为，未来五年内，与保障和改善民生息息相关的养老产业，政府肯定会给予更多政策和资源倾斜，养老产业也必将迎来一个快速发展的黄金五年。但尚处于起步探索阶段的养老产业，行业整体的盈利能力依然较弱。

     经过三年多的探索，保利地产意识到——无论是机构养老还是社区居家养老，在没有金融创新和资本介入的背景下，养老产业想要有大的发展几乎不可能。国内有限的融资渠道、较高的资金成本仍是养老产业尚未突破的瓶颈之际，保利地产想到了与大肆进军养老领域的另一大阵营保险公司联手。

     于是，就有了这一次的合作。双方此次成立的股权投资基金，将是保利地产在养老产业金融创新方面的一次尝试，最终的目标是在资本市场上寻求突破。这支基金初期将以私募基金投资孵化为主，在国内金融市场成熟后，将试图从私募基金向REITs过渡。

     虽然进入养老产业的房企和保险公司众多，但地产龙头与险资大鳄的联手尚属首次，这或许将为今后地产公司进军健康养老产业提供新的思路及模式。

     保利地产发展研究院院长张亮表示，双方成立的基金前期就将以养老地产项目投资为主，探索引入保险资金开发养老社区的新模式，目标是在全国范围内实现养老机构的网络式覆盖。到了后期，将扩展到养老产业的全产业链，不排除进入类似医疗服务和健康管理等领域。

     这支基金的发展思路其实与保利地产在养老产业的整体战略一脉相承。自2012年开始，他们就提出了以全产业链的形式进入养老产业，并打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。

     保利地产首次布局养老产业是以机构养老的方式出现。2012年12月，位于北京西山的保利西山林语中，和熹会老年公寓开业。这个有着300张床铺的酒店式“养老院”以接纳平均年龄80岁以上的老人为主，采取会员制加房租的收费模式。

     和熹会老年公寓负责人告诉界面新闻记者，每位老人需要交上10万元成为会员，加上每人每月伙食费900元，看护费500元，以及1000到5000元每月不等的房屋租金，每个月每位老人可能要花上五六千块钱。由于收费较为昂贵，一些不习惯于发达国家那种高昂老年护理费用的中国人，曾被他们的价格吓着了。

     在经过两年多探索和运营后，目前北京西山林语和熹会的入住率已经达到90%以上，盈利开始持续上升。今年6月底，拥有174张床位的上海西塘越和熹会也正式投入运营，这是保利的第二家专业养老机构。接下来，保利还将在广州、成都、阳江、三亚等城市规划或筹建类似的养老机构项目，未来的五年内，他们还计划在全国范围内形成80个和熹会的连锁化经营。

     机构养老仅是保利三位一体养老模式的一种，居家和社区养老将是他们下一个重点发力的方向。今年保利地产在居家和社区养老方面又正式推出和熹健康生活馆，与机构的和熹会品牌一起，共同实现保利养老战略的落地。

     目前广州和上海的健康生活馆已经试营业。按照保利地产的计划，健康生活馆计划在广州、北京、上海、佛山、成都、武汉等6个区域进行试点，筹建11个和熹健康生活馆，包括3个旗舰店。而未来3年的计划，则是在全国200个社区建立健康生活馆，全面辐射居家和社区养老。

     宋广菊还向记者透露，健康生活馆将采用O2O模式运作。线下部分以“大健康”为特色，为社区中老年人群(60岁以上)提供包括健康管理服务、特色助老服务、传统社区居家养老服务在内的服务内容。服务对象不仅涵盖保利社区，同时也将以保利社区为核心辐射周边更多人群。

     按照保利地产的设想，今后健康生活馆还可以向和熹会输送客户，利用和熹会的全国化布点，提供专业介护服务和度假式养老服务，实现居家和社区养老与机构养老的联动。

     在一定程度上解决制约养老地产发展的资金问题，以及初步完善养老产业布局后，保利开始探索到底要如何经营养老社区的问题。他们认为真正做好养老地产，思路必须转换到养老服务的运营上来，因此包括专业护理市场在内的服务将成为他们今后主要的盈利来源。

     基于这一点，保利地产正计划在广州萝岗建立养老产业总部基地，其中就配备有专业的养老培训机构，同时会寻找一些收购、参股其他养老培训护理机构的机会。

     在养老产品输出方面，保利也已有了成绩，今年2月，保利地产曾首次以养老运营服务商的身份参与浙江嘉善县政府“社会福利中心”项目的设计运营一体化投标，在与包括绿城在内的五家竞标企业中脱颖而出，成功中标。这成为他们首个对外管理咨询输出的项目。

     这正是保利地产从进入养老产业之初就确定的“微利模式”，目前保利还是以提高市场占有率，树立品牌形象为主要目标，计划用3-5年的时间实现逐步盈亏平衡，进入稳健运营阶段，再用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，最终打通金融通道、争取实现上市。与太平人寿的合作将帮助保利在养老这条路上跑的更快。

    相关分析报告：中国养老产业行业投资分析及未来五年发展趋势研究报告。