7月房价涨幅收窄 局部区域有过热风险

     导读： 8月18日，国家统计局发布7月份房价数据，70个大中城市新房价格中环比上涨的城市增至31个，比6月份增加2个，为今年来数量最高。

      8月18日，国家统计局发布7月份房价数据，70个大中城市新房价格中环比上涨的城市增至31个，比6月份增加2个，为今年来数量最高。

     反观去年同月，70个大中城市中，价格下降的城市有67个，上涨的城市只有3个。楼市在一年时间内，反转明显。

     国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，7月份房地产市场总体延续上月走势，新建商品住宅销量比上月略有增长，房价环比继续上涨。

     根据国家统计局数据，70城房价在5月份顺利完成止跌反弹的过程，终结了此前12个月环比下跌的态势，已经连续第三个月环比上涨。

     值得一提的是，相比6月份，7月全国房价涨幅收窄，70城新建商品房住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅回落0.2%和0.1%。

     伟业我爱我家副总裁胡景晖分析，“330”政策以后，二季度政策利好集中释放，7月份出现了政策利好的空窗期，且此前叠加的政策已经释放了一部分需求，并消化了大部分的库存，后续销售增长的动能在减弱，房价反弹的趋势也显现疲态，开始放缓。

     房价反弹势头放缓

     过去的一年多时间，房地产市场风云变幻。

     根据国家统计局的数据，2014年1月，70城的新建商品房价格，上涨城市有62个，此后逐月减少，直到2014年9月无一城市上涨，刚过去的7月新建商品房价上涨的城市又超过30个。

     “这基本明确了房价恢复上涨的趋势”，北京中原首席分析师张大伟对此分析。

     另一个佐证房价趋稳上扬的数据，是成交销售比。万科董事会秘书谭华杰给出这样一组数据，截止到今年6月末，主要城市的库存去化周期降到10.4个月，去年同期，这个水平是16个月，去年年底则是11个月左右。

     谭华杰称，一个合理的存货周期应该是5-10个月，也就是说，目前市场的库存情况已经逐渐导向合理范围。

     虽然楼市企稳，但在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松看来，楼市总体价格快速上涨的基础并不存在。

     “任何一个房地产市场的发展，都不会背离基本的供求关系，目前楼市供大于求的格局尚未改变”，邓郁松说。

     房价虽步入上涨通道，但房价反弹、上涨的趋势或将放缓。7月份，70城新建商品房住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅环比回落0.2%和0.1%。

     从8月上半月各地的成交数据来看，新房和二手房交易量与7月份相比均出现回落，市场已经显现降温趋势。

     “本轮楼市的回暖有明显的政策特点，未来新政策的出台，对市场刺激的周期会越来越短，效果也会更弱，此外，楼市步入7月份以后，政策也步入利好的空窗期，在后续无重大利好政策的背景下，楼市也将趋向平稳。”胡景晖称。

     警惕部分城市过热

     楼市企稳上扬的同时，是不断加剧的楼市分化趋势。数据显示，7月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.7%、0.2%和-0.1%，而6月份分别为3.2%、0.2%和-0.2%。

     具体来看，一线城市涨幅最大。7月，深圳环比涨幅为6.3%，涨幅最大；北京环比上涨1.4%，上海涨1.9%，广州上涨1.2%。7月房价环比跌幅最大的城市是西宁，下降0.7%。

     根据易居研究院的库存报告，一线城市已经连续7个月出现去库存周期低于12个月水平的现象，反映了一线城市去库存压力得到有效释放，进而缺乏降价动机。

     上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着金九银十的到来，将有越来越多的城市加入涨价大军。

     他提醒，下半年需警惕热点城市的楼市过热风险。邓郁松也认为，一些热点城市的核心区域和热点区域，房价还有可能出现一定的上涨。

     针对部分热点区域的房价过快上涨情况，同策咨询研究部总监张宏伟认为，下半年或将面临政策收紧风险，比如收紧二套房贷等。近期，北京通州就收紧了限购政策，上海和深圳也收紧二套房贷政策。

     相关分析报告：中国房地产产业投资分析及未来五年发展商机研究报告。