2015年房地产市场整体走势预测分析

       导读：2015年房地产市场整体走势预测分析.进入3月份，又到了上市房企公布2014年业绩报告的高峰期。3月11日，碧桂园集团召开2014年业绩报告会，该集团主席杨国强罕见亲自出席，并且对今年的业绩增长做出5%的预期。值得注意的是，碧桂园去年净利润为12.1%，相比2013的13.6%有所下滑，更远低于2010年到2012年16%以上的水平。
参考：《中国房地产金融市场现状分析及未来五年投资决策分析报告》

       楼市或进入低增速低利润新常态
       今年中国经济增长进入“新常态”，楼市也不例外。3月份，多个房企陆续发布2014年年报，利润率下降成为市场关注的焦点。截至2月份的库存数据创下历史新高，让不少开发商更是倍感压力。面对2015年依然严峻的市场环境，开发商纷纷调低增长目标，今年的房地产市场或进入一个低增速、低利润的“新常态”。业内分析人士认为，在目前经济下行风险不断加大下，房地产行业稳增长压力也不轻，经过去年四季度的市场反弹之后，想要走出低谷，迎来一波“小阳春”并非易事。
       收入增加净利润普遍下降
       进入3月份，又到了上市房企公布2014年业绩报告的高峰期。3月11日，碧桂园集团召开2014年业绩报告会，该集团主席杨国强罕见亲自出席，并且对今年的业绩增长做出5%的预期。值得注意的是，碧桂园去年净利润为12.1%，相比2013的13.6%有所下滑，更远低于2010年到2012年16%以上的水平。该集团相关人士认为，净利润的下滑是受整个行业趋势的影响，碧桂园的资金周转率较高，综合来看仍优于同行业其他企业，而该公司正致力降低融资成本，净利润有望有所回升。
       来自平安证券的一份调研报告认为，受到销售低迷影响，上市公司尤其是中小公司可结算资源下降，同时费用高企及降价促销使净利润率进一步收窄。该公司重点跟踪的14家公司中，2014年净利润平均增速为9.58%，较2013年增速下降9.73个百分点。其中，龙头房企增速为8.4%，二三线公司增速为10.75%。原因一是房价下行而地价未降，挤压开发商利润率。原因二则是2014年下半年开始降价促销，其中现房促销比例更高因而影响2014年下半年业绩。
       龙头房企调低增长预期
       利润下行倒逼企业转型，开发商的规模之争或接近尾声。分析人士认为，利润率下行中若单纯追求规模增长会带来存货积压及现金流断裂风险，因此大型企业不再单一关注规模，而是更多追求净利润的增长。
       据悉，目前已有多家企业公布2015年销售目标。其中，万科将不考核销售额指标，转变为销售回款及利润指标，绿地集团销售目标2800亿元，增速较2014年48%大幅下降。万达集团核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标，明确房地产收入指标不作考核。恒大集团和保利地产也调低了销售目标，分别为14%和10%。
       碧桂园集团总裁莫斌在该集团2014年业绩发布会上表示：“碧桂园2015年合同销售目标比去年增加了5%，其实也是出于审慎的策略，我们很有信心完成1350亿元的销售目标，当然我们不是片面地追求规模的增长，更重要的是我们腾出足够的时间把我们管理的基础更进一步的夯实。”
       今年走出低谷并不容易
       至3月11日，已有十多家房企公布了2015年2月份销售业绩。十多家房企中，以大型房企居多，不过，就业绩情况而言，出现同比、环比下滑的现象的企业比比皆是。由此，能否抓住3月份市场，是决定房企一季度成败的关键。
       事实上，今年1-2月份的市场行情并不理想，这可能会对即将发布年报的房企造成不小的压力。3月11日，国家统计局公布了2015年1-2月的房地产数据，从各个数据的表现来看，基本符合市场预期。多数数据不容乐观，部分指标仍在恶化。“我们可以看到投资增速在下滑、拿地面积出现大幅度的缩减、新开工面积降幅继续扩大。除了数据本身具有滞后性之外，主要还在于房地产行业供大于求的基本面并未实质改变。”CRIC研究中心研究员杨科伟对此认为，在目前经济下行风险不断加大下，房地产行业稳增长压力也不轻，经过去年四季度的市场反弹之后，想要走出低谷，迎来一波“小阳春”并非易事。
       市场分析
       库存再创新高，楼市急需“泄洪”
       数据显示，近两年来，楼市库存量继续攀升，今年2月份又再创新高，这让不少开发商倍感压力，碧桂园集团总裁莫斌就表示，该公司今年是一手抓去化，一手抓发展。来自国家统计局的数据显示，到2月末，全国商品房待售面积达63922万平方米，同比大幅增长24.4%，比去年末增加1753万平方米。其中，住宅待售面积增加1493万平方米，办公楼待售面积增加211万平方米，商业营业用房待售面积增加47万平方米。
       分析人士认为，尽管从去年下半年开始，房地产行业各类救市政策频频，市场成交量有所回升，行业库存得到了一定消化。但由于去年房企普遍完成业绩压力较大，去年底企业紧抓去库存窗口期，推盘力度也在加大，因此又给行业去库存进程带来较大压力。加上1-2月正值春节，市场进入淡季，去化能力也受到一定影响。预计今年上半年在货币政策宽松的情况下，市场信心会缓慢复苏，需求逐渐释放，库存压力或有所缓解，但前景依然不容乐观。
       而从商品房销售面积的同比增幅来看，今年前两月仍处在负区间。在经过四季度市场回暖后，全国房地产销售大幅下滑，累计数据同比增幅也大幅减少。供应量的减少和营销力度减弱也是造成销售下滑的重要原因。开发企业经过去年四季度以来的触底回升行情，资金得以回笼，且年初业绩压力较小，推盘节奏放缓；而各项目营销依然积极，努力去化，但折扣力度普遍收窄。
       杨科伟表示，年前央行多次利用逆回购释放流动性，给楼市带来一定刺激。但是整体而言购房者观望情绪依然浓厚。随着中央和地方政府也会在政策上继续宽松，整体市场成交将得到提升。在目前市场格局下，城市分化也将更加明显，一线和部分二线城市将会率先复苏。