温州楼市已经陷入困局

　　导读：温州楼市已经陷入困局，择机退出行政限制措施，做好应对风险冲击的各种准备；加快推进经济转型，促进产业结构优化升级，减少对土地财政的依赖，将有限的政府资源用于改善社会民生、营造和谐的商业环境；进一步简政放权，激发民间创业激情。

　　参考《中国房地产行业运营现状及未来前景预测报告（2014-2019）》
　　据报道，当前温州企业互保“火烧连营”，业内称信用体系近乎崩溃，资金僵局或将引发新一轮企业倒闭潮。虽然表面看，当前温州资金僵局的产生，主要是因为企业之间互保风险快速扩散，加上银行停贷进一步恶化企业资金面，但深入分析表明，温州资金僵局实则是一场房地产危机。
　　温州房地产市场急剧调整，引爆了民间借贷危机。2011年一季度，温州房地产市场出现了明显调整，住宅成交均价出现环比下降趋势。温州房价回落逐步影响并恶化部分企业主资产负债表状况。2011年4月份以来，由于无力偿还巨额债务，有90多家企业主“跑路”，关停倒闭企业从个别现象向群体蔓延，引发了温州民间借贷危机。特别是9月22日一天就出现9家企业主负债“跑路”，引起了中央高度关注。而企业主加快套现房产还债的行为，又加快温州房价回落，从而形成螺旋式传导链条，使得风险继续扩散发酵，导致银行不良贷款急剧增加。截至2014年3月末，温州市银行不良贷款率高达4.53%，贷款人还款意愿呈下降趋势。
　　本世纪初温州房地产市场过度繁荣，就已经埋下了当前危机的种子。上世纪末，温州传统制造业面临升级挑战，但产业结构调整进展缓慢，相当部分企业陷入低迷。1998年房改后，温州房地产开发规模迅速增长，投资投机氛围浓郁，温州“炒房团”开始在全国主要城市投资置业。而温州“炒房团”资金支撑就是极其活跃的民间借贷。据人民银行温州中心支行2011年7月份的《温州民间借贷市场报告》，温州89%的家庭个人和59.67%的企业参与其中，规模高达1100亿元；大约40%的民间借贷资金没有进入生产领域。同时，温州民间借贷资金对金融杠杆的灵活运用，刺激了全民炒房热情。2011年年初，本属三线城市的温州房价就已经超越北京、上海等一线城市，蕴涵了巨大的价格泡沫。由此一来，房价事实上就成为错综复杂民间借贷、企业互保链条、银行信贷行为相互交织的风暴眼。但在全民炒房和民间借贷的狂欢中，很少有人注意到巨大风险正逐步释放。
　　需要高度警惕房地产业“绑架”实体经济。温州制造业转型升级进展缓慢，转而热衷于全民炒房，实际上也是过去几年我国经济运行的一个缩影。温州房地产泡沫破灭，目前房价较最高时已经下跌40%，并引发了信用危机、企业经营危机，值得其他地方政府高度警醒。其实，地方政府对房地产业过度依赖，房地产业过度繁荣，不仅仅出现在温州，全国其他主要城市也多多少少存在类似情况。温州经济的衰落，已经充分表明了房地产业“绑架”实体经济的巨大破坏性影响，值得我们深刻反思。
　　年初以来，我国房地产市场出现了明显调整走势，个别城市开发企业降价销售的行为开始向全国各主要城市蔓延，并波及一线城市。应该看到，本轮房地产市场调整，属于市场自发行为，深刻地反映出房地产市场运行存在的巨大风险，也表明了房地产业继续较快增长的不可持续性。为此，地方政府所能做的，就是要尽量缓和楼市调整的幅度，择机退出行政限制措施，做好应对风险冲击的各种准备；加快推进经济转型，促进产业结构优化升级，减少对土地财政的依赖，将有限的政府资源用于改善社会民生、营造和谐的商业环境；进一步简政放权，激发民间创业激情。