北京房地产市场调整 二手房和新房市场不容乐观

       导读：北京房地产市场调整 二手房和新房市场不容乐观，虽然楼市情况不容乐观，但接受记者采访的业内人士均表示，短期内北京限购限贷的政策不太可能会放松。北京住建委房屋市场管理处的一位负责人也表示：“暂时不会出台新措施。”然而，从长远来看，北京楼市政策的调整恐怕不可避免。

       北京，曾被很多人认为是中国楼市最后的“堡垒”。然而，在这一轮的房地产市场调整中，这座看起来坚不可摧的“堡垒”似乎有些摇摇欲坠。

       和二手房市场比起来，北京的新房市场要“淡定”很多，虽然降价的个案有所增加，但整体价格依然保持稳定。不过，开发商的心态正悄然发生变化，尽管在售楼盘的价格基本没变，但即将开盘的新盘价格却比较“低调”，土地市场也出现了降温的迹象。

       虽然楼市情况不容乐观，但接受记者采访的业内人士均表示，短期内北京限购限贷的政策不太可能会放松。北京住建委房屋市场管理处的一位负责人也表示：“暂时不会出台新措施。”然而，从长远来看，北京楼市政策的调整恐怕不可避免。

二手房市场“沦陷”

       记者从一家中介公司内部人员处获得的业务线情况内部通稿显示，目前的北京二手房市场已经进入买方市场，“层出不穷的低价房让客户的心理价位不断变低，观望情绪更浓。”同一区域内的门店上交的统计表明，“看来看去就那些客户，只不过在来回看。”而业主现阶段的配合度就比较高，而且会主动降价。其中，一手业主的降价幅度比较大，而二手业主降价幅度相对较小。

       中原地产研究部提供的数据显示，“五一”三天小长假期间，北京的二手房成交量仅为31套，相比于去年同期的172套和前年同期的347套，下滑幅度惊人，是历年来“五一”小长假的历史低点。

       记者走访发现，除了学区房的价格依旧坚挺外，北京各个地区的二手房价格均出现了一定程度地下滑。就目前来看，整体下降幅度还属有限，尤其是普通住宅。相比之下，高端住宅的下降幅度更大，再加上其总价高，所以动辄出现上百万元的降价。比如，东三环双井合生国际的一套137平方米三居原价720万元，现在600万元急售，直降120多万元，但却无人问津。

开发商心态生变

       和二手房相比，北京新房的价格看起来要坚挺很多。但在“五一”小长假期间，新房的成交量也同样下滑明显，根据中原地产研究部提供的数据，其成交套数仅为169套，跟去年同期的803套相比大降约八成。而且在4月入市的31个项目中，当月销售超过五成的项目仅7个，至于“日光盘”则一个也没有。

       记者致电几位房地产开发公司的高管，但对方均表示不方便发表意见。中原地产首席分析师认为，目前正是楼市博弈的微妙时刻，开发商对此比较敏感。此前，网上曾流传一份内部演讲速记稿，这份速记稿对目前房地产的形势作出了比较悲观的判断。不过，北京万科的内部人士随后称该速记稿中“有一些内容不实”。

       不管这份速记稿的真假如何，开发商整体对北京楼市的判断更加谨慎已是不争的事实。在刚刚过去的4月份，一些楼盘纷纷采取平价入市跑量的策略也反映了这一点。

       房山区是4月刚需项目开盘比较集中的区域，共有来自8大房企的9个项目集中推盘。其中，售价最高的项目为24000元/平米，而最低售价已经达到14000元/平米。不难看出，比起去年曾经一度高达25000-28000元/平米的区域房价水平，开发商对房山的整体价格预期已经明显放低。

       而进入5月，拟入市的新盘依然“低调”。房山天恒乐活城D5项目将于5月底开盘，该楼盘的一位销售人员向本报记者保证，“开盘时的价格绝对不会高于周边项目的平均价格。”此外，购房者还能享受缴5000元定金抵20000元房款及从缴定金之日到开盘当天每天减500元的优惠。在中粮万科长阳半岛售楼处，一位售楼员同样保证，新项目的开盘价不会比上一期的每平米26000元高太多。“最多最多27000元一平米。”他说。

       除了新盘定价更低外，开发商在拿地上也更加理性。尽管4月北京土地市场井喷，土地成交金额高达303亿元，环比、同比分别大涨133%、346%，但这主要应归功于北京市政府加大了推地的强度和密度。郭毅认为，4月的土地成交价格已经有所回落，除了个别热点区域的价格较高和个别开发商拿地比较激进外，整体而言，开发商在拿地方面已经开始变得比较冷静了。

放松调控暂时无望

       虽然二手房和新房市场的情况都不容乐观，但前述北京住建委房屋市场管理处的负责人表示只会“密切关注”，而不会出台新政。

       滑幅度最大，高达55.18%。4月，44个主要城市累计成交面积同比跌幅近两成，处于历史较低水平。

       自4月以来，除了被辟谣的福建“闽十条”之外，还有杭州萧山、江苏无锡、广西南宁、天津滨海、安徽铜陵等地先后传出救市的消息。不过，本报记者采访到的业内专家均认为，北京短期内不会松绑楼市调控。“现在北京还不具备‘救市’的条件。”中国房地产学会副会长表示：北京楼市具有风向标的示范意义，在房价还没有明显下降的情况下，其楼市调控政策在短期内没有调整的余地。不过，他同时还指出，从长远来看，北京楼市政策调整是大趋势。

       根据北京市住建委最新公布的数据，截至4月21日，北京新建住宅库存为67212套，相比2月18日库存最低点55227套，上涨了超过1万套。中原地产研究部的数据显示，2013年北京每平米2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。而随着自住型商品房的大举入市，这一项供需比还会继续上升，并有可能逆转。

       目前北京入市的自住型商品房项目有8个，总供应量为14700套住房。按照规划，今年下半年还将有四五万套自住型商品房上市，将会进一步分流刚需人群，届时市场的压力才会真正呈现出来。